9月多城启动二轮集中拍地拉升土地成交规模,溢价率创近四年新低

核心结论：

2021年9月全国主要地级市供应规划建筑面积为7646.2万㎡，同比下跌6.43%，环比上涨24%；成交规划建筑面积为5103.96万㎡，同比下跌32.36%，环比上涨44.49%。由于多城延期第二批集中供地公告，9月多城开启第二轮集中土拍，土地供应及成交规模较上月上涨。预计接下来，随着其余城市陆续开启二轮集中土拍，成交规模大概率维持稳中有升态势。

一、9月份土地供需水平双双上行，一、二线城市表现突出

1、9月份土地供应量价齐升，一线城市发力较足

据诸葛找房数据中心监测，全国主要地级市2021年9月共供应土地1019宗，同比下跌8.03%，环比上涨30.98%；供应规划建筑面积为7646.2万㎡，同比下跌6.43%，环比上涨24%；推出楼面均价为5577.16元/㎡，同比上涨87.54%，环比上涨77.93%。第二批集中供地多城挂牌公告延期进行，9月苏州、上海等城市发布供地信息，土地市场供应规模较上月有所上涨，且推出楼面价涨幅更为显著。

从地块性质来看，9月推出住宅用地584宗，同比下跌7.89%，环比上涨39.05%；商办用地推出435宗，同比下跌8.23%，环比上涨21.51%。从推出楼面价上看，住宅用地推出楼面价为6815.72元/㎡，同比上涨106.28%，环比上涨90.07%。商办用地推出楼面价为2164.77元/㎡，同比下跌1.39%，环比上涨2.24%。

表：全国主要地级市9月土地供应及环同比情况

分各能级城市来看，9月份各等级城市供地量全线上涨，且一线城市涨幅领跑。其中，一线城市供应规划建筑面积602.41万㎡，同比上涨67.84%，环比上涨642.66%；二线城市供应规划建筑面积3166.91万㎡，同比上涨30.4%，环比上涨38.85%；三四线城市供应规划建筑面积3876.88万㎡，同比下跌27.99%，环比上涨1.91%。由于第二批集中供地正稳步推进中，一线城市和重点二线城市作为集中供地的主要参与者，尤其是上海、苏州等城市对9月土地市场供应有着较大的贡献，带动整体土地市场供应量上升。从推出楼面价来看，一、二线城市楼面价均上涨，三四线城市楼面价小幅下跌，其中一线城市楼面价涨幅突破100%，从而带动整体楼面价呈现上扬态势。

表：各等级城市9月土地供应及同环比情况

2、本月多城稳步推进二轮集中土拍，带动成交量呈现上涨态势

据诸葛找房数据中心监测，2021年9月全国主要地级市土地成交719宗，成交规划建筑面积为5103.96万㎡，同比下跌32.36%，环比上涨44.49%；成交楼面价为5373.16元/平方米，同比上涨50.15%，环比上涨67.42%；土地出让金为2742.56亿元，同比上涨1.56%，环比上涨141.83%。2021年9月，集中供地的22城中有超过一半的城市在9月份陆续开启第二批集中拍地，其中，济南、成都等城市成交规模表现不俗，拉动本月土地成交量上涨。预计接下来随着其余城市陆续开启二轮集中土拍，成交规模大概率维持稳中有升态势。

从地块性质来看，9月住宅用地成交规划建筑面积为3636.85万㎡，同比下跌31.52%，环比上涨67.19%；商办用地成交规划建筑面积为1467.11万㎡，同比下跌34.37%，环比上涨8.1%。住宅用地成交楼面价6692.48元/㎡，同比上涨62.71%，环比上涨74.97%；商业办公用地成交楼面价为2102.7元/㎡，同比下跌8.91%，环比下跌5.4%。从土地出让金来看，住宅和商办用地土地出让金均上涨，且住宅用地土地出让金涨幅欲超200%。

表：全国主要地级市9月土地成交及环同比情况

分等级城市来看，一线、二线城市成交规划建筑面积均较上月上升，三四线城市成交规划建筑面积有所下降。本月一线城市成交30宗，成交规划建筑面积308.12万㎡，同比上涨5.68%，环比上涨144.42%；成交楼面价为16192.16元/㎡，同比上涨74.99%，环比上涨108.23%；土地出让金498.91亿元，同比上涨84.94%，环比上涨408.95%。深圳本次集中供地规模较首轮明显扩大，由于其住宅用地资源稀缺的特性，二批集中土拍热度依旧较高，吸引多家房企豪掷竞得优质地块，带动土地出让金高涨。

二线城市土地成交370宗，成交规划建筑面积2435.09万㎡，同比下跌3.53%，环比上涨222.58%；成交楼面价达6404.81元/㎡，同比上涨27.84%，环比上涨22.7%；土地出让金1559.75亿元，同比上涨23.34%，环比上涨295.47%。二线城市中本月南京、杭州、成都等城市相继完成第二批集中土拍，成交规模明显上涨，但仍不及去年同期。

三四线城市土地成交319宗，土地成交规划建筑面积为2360.75万㎡，同比下跌50.1%，环比下跌10.97%；成交楼面价为2896.96元/㎡，同比上涨17.52%，环比上涨19.71%；土地出让金683.90亿元，同比下跌41.36%，环比上涨6.58%。

表：各等级城市9月土地成交及同环比情况

二、本月溢价率创近四年新低，流拍现象有所减少

2021年9月全国主要地级市溢价率为5.42%，环比下降1.95个百分点，同比下降9.92个百分点。一方面，第二批集中供地多城调整土拍规则，其中包括严格控制溢价率等，集中拍地的上海、长春、厦门等城市溢价率均为0，另外，受到行业融资监管趋严的影响，房企拿地更趋谨慎，房企面临现金流压力下，参与热情受限，多重因素导致本月整体溢价水平再度下滑，创近四年溢价率水平新低。

流拍率方面，本月流拍率为11.23%，较上月降低5.82个百分点，但仍处于历史较高水平。流拍现象主要集中在昆明、沈阳、洛阳等城市。

三、南京土地收金424亿元位居榜首，深圳、成都紧随其后 

2021年9月城市土地出让金TOP10榜单中，南京土地收金以424亿元位居榜首，其次为深圳和成都，土地收金分别为380和273亿元。南京、深圳以及成都在本月陆续开启第二批集中土拍，相较排名前列批集中供地，第二批集中供地土拍规则进行了大幅度调整，竞拍门槛提高，导致整体土拍热度回落，但仍不乏部分热门板块竞争较大，如南京二轮土拍中，江心洲、南部新城等核心地块吸引多家房企参与竞拍，且11宗地块达到较高限价、触顶摇号。整体而言，长三角经济圈城市一直备受房企青睐，对其发展持长期看好态度，拿地意愿较为强烈。

成交总价排行榜中，中国铁建房地产集团有限公司（中国铁建）以底价55.81亿元竞得苏州相城区经开区春申湖路南、澄阳路东地块，成交楼面价17500元/㎡，位居全国总价排名排名前列。值得注意的是，本宗地块是苏州第二批供地中体量较大的宗地，规划建筑面积近32万㎡，且地块地处相城核心板块，规划利好较多，有较大的升值空间；其次，深圳市天珺房地产开发有限公司（天健集团）以总价52.41亿元竞得深圳桂湾片区三开发单元04街坊地块，成交楼面价41490元/㎡，溢价率为14.98%，位居成交总价第二。

表：2021年9月全国主要地级市土地成交总价TOP10榜单

来源： 诸葛找房数据研究中心