商品房预售再热议,买期房应警惕6大风险,这种情况千万不要退房

保护购房者合法权益已经到了刻不容缓的地步，最近央行等国家层面都在大力维护购房者合法权益，因为只有这样，也才能维护房地产市场平稳健康发展。

11月4日，北京发布《北京市商品房预售资金监督管理办法意见稿》，主要从提升资金监管能力、提高资金监管额度以及提升监管主体责任等维度出台相关要求。

意见稿开篇便提到了两大品牌开发商，“去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。为切实维护商品房交易双方合法权益，向社会公开征求意见。”

由此可见，这是基于当前房地产市场中出现的系列风险问题对原有预售资金监管基础上做的补丁性政策，尽管个别房企问题不会波及整个行业，但是也要处理好现实中的问题，并做好未来预警。

目的就是抑制房企出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用等问题导致的无法按期交房、烂尾等情况发生，充分保障购房人合法权益。政策新规要求，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账。

本是服务于开发商的行为，却被开发商玩坏了。

什么是期房？习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房，即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

什么是预售制度？是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款并签订《商品房预售合同》的行为。

期房预售制即商品房预售制源于香港，1953年，香港住房严重不足，需求庞大。30岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这是个突破，地产商纷纷效仿，成为香港房地产市场的一大特色。

从1955年到1965年，香港地产业蓬勃发展。炒楼花被戏称为“第五大发明”，传到东南亚地区，随后又传入内地。我国之所以实行商品房预售制度，主要是考虑到我国改革开放初期，房地产开发商普遍缺少资金，商品房供应量小，这边又要加快城市化建设力度和步伐，为了解决这些矛盾才推出。

期房销售制度给资本门槛高的房地产市场一条四两拨千斤的通道，吸引了大量企业开发房地产。然而内地在引进期房销售制度时，却没有借鉴相关的保障制度。因此，造成买卖双方信息不对称、开发商信誉缺失，维权事件层出不穷，令维权者身心疲惫。

所以，取消期房预售制的声音一直不绝于耳。这里有一个有意思的故事，诸葛找房给大家讲一讲。

2005年，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，报告建议取消期房销售制度，立刻引起各方议论。

2005年8月24日，针对社会上关于是否取消商品房预售制度的议论及央行关于取消期房的建议，当时的建设部做出明确回应：近期暂不会取消商品房预售制度。这一表态让近期关于期房是否取消的争论画上了一个句号。

时至今日，建议取消期房预售制的呼声依然非常高。会不会取消，今天暂不讨论。只是想说，期房预售确实到了不得不变的时候了，要么取消要么改革。

本来为开发商开通的一条绿色通道却没有玩好，最后导致乱象丛生，让购房者好不容易攒的钱买了房，结果房财两空。

而北京意见稿较大的意义就在于加强了商品房项目预售资金的监管力度，包括购房人定金和首付进入监管账户才能办理网签，同时预留充足建安成本每平米提升至5000元，这也就很大程度上可以避免烂尾等极端事件的再次发生。

在这里，诸葛找房也提醒大家，现实中，购房者要买房不可避免地会遇到期房预售，而且期房也是相对更能买得起的房子，那么有哪些风险或问题需要注意呢？

购买期房可能会遇到哪些风险？

1、货不对板或交房与宣传严重不符。

这种情况是最常见的了，因为是期房，存在误差在所难免，适度夸张宣传也情有可原，相信很多购房者也都有心理预期，但是如果交房后与当初的承诺严重不符，购房者就要维护自己的权益了。

那么作为购房者就应该在前期留好证据。

2、房屋质量问题。

这还不涉及品质问题，仅仅是质量问题，很多开发商可能都无法达标。期房不像现房一样可以直接查看到房屋的现状，房屋的质量问题也是极易出现的，对于这种情况，购房者只能自求多福，前期少有能做的就是选择口碑好的开发商。一旦有质量问题，要跟开发商协商解决方案，这个在合同中应该有约定。

3、房价涨跌导致不信守约定。

虽然签了协议，因为是期房，房价涨跌都很正常，但是可能就有人会无法接受，从而不信守承诺或严格履约。举个例子，房价涨了，有的开发商就不认账了，交房时让购房者继续交钱。这样的有，但是比较少。

另一种，房价降了，购房者不干了，让开发商退房，当然退房多是一种矫情的“哭闹”，更多是想寻求点实惠的补偿。

4、逾期交房问题。

延期交房成为购买期房比较常见的一个问题，购买期房的风险有很多，其中一个就是延期交房，购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细，譬如其资金实力，其正在经营的项目在市场上的反映以及其大体的经营状况等。一般来说，在购房者买房的时候开发商就会和购房者约定好交房的时间，但是现在也有些开发商会延期交房。

出现这种情况，购房者首先要与开发商协商解决，实在不行业主联合起来，但不要聚众闹事，还可以申请退房，最后，万不得已就只能向法院起诉。

5、开发商跑路或烂尾。

如果开发商逾期交房就应该引起购房者的警惕了，尤其是这两年，很多开发商过去高负债下，如今资金链很容易出问题。有些不靠谱的开发商，在预售了房屋之后，拿着钱就跑路了，这种人最可气，就是早就做好跑路准备的，还有一些是经营不善，盲目扩张导致资金链断裂的，很有可能会出现烂尾楼的风险。

期房一旦出现烂尾，该还的贷款，你还是得还！否则会影响你的征信。较好不要申请退房，因为很可能开发商愿意收回，但却给不了你钱。较好就是与所有业主抱团，联合起来委托律师，起诉开发商，官司打赢申请强制执行！开发商破产清算的时候，你会得到优先赔偿！

 来源： 诸葛找房