一线城市租赁市场盘点:北上广深租赁市场全线回暖,近郊核心商圈

2021上半年，鼓励支持发展住房租赁市场，仍是中央政策在租赁市场的主旋律。同时，中央及地方不断加强租赁市场监管，规避市场乱象，完善和规范租赁市场体系。从中央层面来看，全国两会以及国务院会议等多次提及加强住房租赁市场建设，解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场。从城市来看，上海、北京、深圳响应中央会议精神，相继出台了发展和规范租赁住房的政策。整体而言，扶持租赁市场、促进租赁市场健康发展仍是2021年的一项重点工作，预计接下来或将会有更多热点城市跟进完善租赁市场。今年上半年，在疫情的影响消散后，租赁市场重新散发活力，租金水平一路走高，而作为优质就业资源集中的一线城市更是有着亮眼表现。为此，诸葛找房数据研究中心从一线各城市出发，盘点各维度的租金及在租房源量榜单，供市场参考。

一、一线城市租金全线上涨，上海租金领跑全国

（一）一线城市租金水涨船高，房源供应足

2021上半年，随着疫情影响消散，加之年初“就地过年”的号召带动下，租赁市场行情转好，5、6月份随着高校毕业季临近，市场迎来租赁旺季，加之政策红利下，整体热度走高，租金水平一路上浮。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，6月份一线城市租金均价创近3年月度租金水平新高，达85.56元/平方米/月，环比上升2.71%，同比上涨1.01%，上半年累计涨幅为5.74%。整体来看，一线城市由于城市基本面优异，是年轻人就业的优选城市，人口流入量大，租房需求提升显著，租金水平上涨态势更是先进其他城市。

图：一线城市租金均价及同环比变化情况

从供应方面来看，一线城市由于经济配套完善、拥有大量就业机会等优势备受青睐，吸引众多省外人员涌入，房东入市积极性普遍较高，带动租赁市场房源供应量呈现梯度上升趋势。年初，受“就地过年”政策倡导，市场活跃度提高，房源供给环比微升，3月租赁市场热度延续，房东出租意愿较强，后随着毕业生迈出校门，拓宽租赁需求空间，租赁房源量供应随之显著上行，6月份达到年内峰值，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年6月，一线城市租赁住房供应量达到420126套，环比上涨16.62%，同比上升22.06%。

图：一线城市房源供应量及环比涨跌变化情况

（二）上海租金超越北、深跃居全国榜首，北京租赁市场回温显著

2021上半年，上海、北京及深圳受外来人口流量大、经济发展迅速等支撑下租金显著上浮。分城市来看，自2020下半年以来，上海租金水平超越深圳，成为全国租赁市场的领军城市，租金水平遥遥先进，2021年6月份租金均价达99.32元/平方米/月，上半年累计涨幅5.76%。北京、深圳受到2020年疫情影响较大，租赁市场短暂陷入僵局，租金水平显著回落，至2021年，随着疫情好转，租赁需求恢复，租赁市场迎来回暖，北京租金上半年累计涨幅达9.27%，深圳上半年累计涨幅为4%。同为一线城市的广州则表现较为平稳，租金波动不大，相较于北上深，广州经济发展水平不及深圳，加之没有高新产业加持，导致大量购房、租房需求被周边的深圳甚至佛山等城市分流，租赁市场发展受阻。

图：各城市租金均价走势及季度涨跌变化情况

从各城市房源供应情况来看，上海、深圳租赁房源供应体量较大，在租房源量在一线城市占比分别为29.25%、27.83%。上海和深圳分别作为长三角和粤港澳的核心城市，优质的就业机会以及城市配套吸引数以万计的年轻人涌入，租赁市场作为买卖市场的补充，成为青年一代重要的选择。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年6月，深圳在租房源量为124285套，同比上涨31.11%。其次为上海，在租房源量达117100套，较去年同期上涨29.52%。北京房源供应量为95556套，位居第三，较去年同期上涨17.84%。

图：各城市房源占比、2021年及2020年6月在租房源量对比

二、主城区租金居高不下，近郊商圈凭借低租金高供给吸引力提升

（一）北京

1、朝阳、海淀、丰台三区仍是供应主力，东西城区租金高企

从租住房源来看，朝阳、海淀和丰台3区抢占出租房源半壁江山，其中，朝阳区6月份房源量为25562套，较去年同期上涨7.4%，稳坐房源供应量榜首，主要是由于朝阳区覆盖商圈多，租房需求大，房源规模达；其次为海淀区和丰台区，房源量分别为13452和11809套，同比分别上涨13%和28.6%。

图：北京各区域2021年与2020年6月供应房源情况（套）

从租金水平来看，北京主城郊区分化显著，西城区6月租金价格为149.20元/平方米/月，上半年累计涨幅为11.18%，主要受热门板块如金融街、鼓楼大街、什刹海等商圈租金水平的带动，西城区租金水平高居不下。其次为东城区，租金水平为137.52元/㎡/月，累计涨幅为9.85%。东西城区本身配套丰富，优质教育资源集聚，租金水平领衔北京各城区。从涨跌幅来看，平谷区涨幅为21.86%，位居首位，其次为海淀区，涨幅为16.05%，位居第二。

图：6月北京区域租金均价及累计涨跌幅（单位：元/平方米/月）

2、北京天通苑、回龙观、亦庄等近郊商圈仍为高性价比的较佳选择

根据选取的在租房源在500套以上的热门商圈来看，商圈之间热度差异显著，在租房源量较高的商圈大多分布在朝阳区、昌平区和大兴区。根据租金及房源量情况，可以将商圈划分为四类：高租金高房源量、高租金低房源量、低租金高房源量以及低租金低房源量。备受租房一族青睐的当属低租金高房源量的商圈，兼备偏低的租金水平和多选择的房源，其中就包括被传为“北漂两道坎”的回龙观和天通苑两个商圈，以较低的租金价格成为北漂一族的重要选择。另外，大兴区的黄村北以及亦庄商圈也成为高性价比的商圈选择。

除此之外，低租金低房源量的商圈也成为第二选择，虽然房源选择面较窄，但是低租金也是一大优势。如位于丰台的科技园区、宋家庄，通州的九棵树、马驹桥，大兴的黄村南、西红门、生物医药基地等商圈，租金水平多在90元/㎡/月以下。

图：2021年6月北京在租房源500套以上的商圈及租金分布图

从租金涨幅方面来看，2021上半年累计涨幅TOP20商圈多分布于海淀、朝阳、西城等区域，其中，海淀区占据8席。海淀区的圆明园6月租金为128.42元/㎡/月，以43.57%的涨幅先进，其次是西城的虎坊桥商圈，6月租金为158.55元/㎡/月，累计涨幅为41.74%。朝阳区的来广营商圈租金为144.05元/㎡/月，涨幅为40.48%，位居第三。受优质的教育资源以及完善的商业文化资源配套等的支撑，这些板块租金涨幅较高。

图：2021上半年北京商圈租金累计涨幅TOP20

（二）上海

1、上海科技园区成为供应大户，青浦、奉贤租金涨幅先进

从上海房源供给方面来看，科技园区是上海租赁市场的主力军，浦东、闵行和徐汇作为上海互联网科技公司的汇集地，随着就业群体的流入，租赁市场分得发展红利，2021年6月出租房源分别为35230、23500和11124套，较去年同期上涨67.6%、40%和11.6%。

图：上海各区域2021年与2020年6月供应房源情况（套）

租金方面，卢湾、静安和黄埔拔得头筹，静安作为上海内环著名的小资区域，且多以高档小区为主，文化气息浓厚，租金也一直位居高位，6月租金水平达159.63元/平方米/月，仅次于卢湾的160.15元/平方米/月的租金水平，累计涨幅为4.72%。从上半年租金累计涨幅来看，青浦区和奉贤区位居前二，分别上涨25.17%和24.91%，6月租金水平分别为63.80元/平方米/月与52.31元/平方米/月，主要是受地理位置等影响租金基数较低。

图：6月上海区域租金均价及累计涨跌幅（单位：元/平方米/月）

2、热门商圈多分布于浦东区，陆家嘴、徐家汇成高租金领地

上海热门商圈多集中于浦东、长宁等区域，其中浦东区的金桥、莘庄、颛桥、周浦以及川沙等商圈，以低租金和高房源量成为上海租房一族的主要选择，租金多位于90元/㎡/月以下。另外，松江的泗泾商圈和嘉定的嘉定新城商圈租金水平位于70元/㎡/月以下，房源量在1500套以上，也是租房的高性价比选择。 

而像陆家嘴、徐家汇等商圈，虽然房源量庞大，选择广泛，但是租金水平较高，多在140元/㎡/月以上。租户的居住成本无疑与收入水平关系密切，同时工作机会数量也与租金水平呈现一定的正相关关系，这些板块多是高薪职位密集分布的板块，因此租金水平当然也更高。

图：2021年6月上海在租房源800套以上的商圈及租金水平分布

从商圈租金涨幅来看，租金累计涨幅TOP20商圈集中分布在浦东、奉贤、青浦等区域。其中，青浦区的白鹤商圈6月租金水平为66.41元/平方米/月，累计涨幅为65.8%，其次为奉贤的奉城和西渡商圈，累计涨幅分别为56%和51.5%。整体来看，上海的郊区板块租金上涨更加明显，一方面是由于这些板块本身租金基数相对低，且城区租金较高，而随着轨道交通的覆盖范围越来越广，不少租赁需求被挤压至近郊甚至远郊板块，带动这部分板块租金上涨。

图：2021上半年上海商圈租金累计涨幅TOP20

（三）深圳

1、深圳市福田、南山两区量价齐高

观深圳各区域租赁房源情况，龙岗、福田和南山3区域贡献显著，2021年6月房源供应分别为25821、24573和20992套，龙岗作为深圳的“价格洼地”，无疑是部分毕业生的优选租住区域，租赁需求较大，光明新区、大鹏新区等由于发展时间较短，租房需求较少。另外，坪山区、大鹏新区以及龙岗同比涨幅超50%。

图：深圳各区域2021年与2020年6月供应房源情况（套）

从租金来看，6月南山和福田区均超百，分别为122.01元/平方米/月和118.31元/平方米/月，累计分别上涨6.66%、10.12%，南山作为深圳高科技发展区域，具有蛇口自贸区等优势，租金水平位居前列。

图：6月深圳区域租金均价及累计涨跌幅（单位：元/平方米/月）

2、龙岗以及龙华区高性价比商圈集中，福田区华强北商圈租金上涨显著

根据深圳热门商圈的分布来看，深圳高性价比的商圈多分布于龙岗区和龙华区，如龙岗中心城、布吉以及坂田等商圈，租金水平多在80元/㎡/月以下，而可供选择的房源量在3000套以上水平，具备较低的租金和较广泛的房源量，是“深漂”一族的最优选择。

与此同时，福田区作为深圳的市中心，也是行政经济中心，金融、文化、电子产业集聚于此，租金整体较高，其中福田的福田中心区、华强、农科中心以及香蜜湖等商圈，租金更是达到了130元/㎡/月以上。

图：2021年6月深圳在租房源500套以上的商圈及租金分布图

从租金累计涨幅来看，TOP20商圈多为福田以及龙岗两区所覆盖的商圈。其中，福田的华强北商圈位居涨幅首位，6月租金为140.51元/㎡/月，累计涨幅达57.19%，主要是由于处在深圳中心区域，金融产业发达，租赁需求旺盛，带动租金显著上涨；其次为罗湖的水库商圈，累计涨幅为24.77%；大鹏新区的大鹏商圈位居涨幅第三，累计涨幅为21.32%。

图：2021上半年深圳商圈租金累计涨幅TOP20

（四）广州

1、广州增城在租房源同比领涨，越秀租金居首

从广州房源供应来看，房源较集中推出区域为天河、番禺及海珠，在租房源分别为16840、14426以及12734套，天河区区域较广，商圈较多，且地理位置优越，租赁住房需求量较大，但相较于去年同期房源供应水平，2021年房源供应下滑4.8%。南沙区房源量同比涨幅居首，6月份房源量为3802，同比上涨112%，其次为增城区，同比涨幅达98.5%。

图：广州各区域2021年与2020年6月供应房源情况（套）

6月份越秀和天河区租金水平先进广州其他板块，分别为67.34元/平方米/月、64.01元/平方米/月，累计涨幅分别为1.43%和2.21%，越秀和天河位于广州市中心区域，商业配套设施齐全，获得许多租客的青睐。

图：6月广州区域租金均价及累计涨跌幅（单位：元/平方米/月）

2、番禺区低租金商圈集聚，郊区板块租金涨势强劲

从广州的热门商圈分布来看，低租金高房源量的商圈多分布于番禺、白云等区域，其中，番禺的大石、市桥北、市桥南、亚运城等商圈，租金水平多位于50元/㎡/月以下，房源量在1000套以上，是初来广州的外省务工人员的优质选择。另外，白云区的机场路以及同和商圈租金多在55元/㎡/月以下，性价比较高。

高租金的优质房源多集中于天河区的天河北、天河公园、珠江新城东商圈，海珠的滨江东以及越秀的建设路商圈，这些板块的租金水平多在70元/㎡/月以上，较高的珠江新城东达到了80元/㎡/月以上。商业集中、人口稠密的天河商圈备受租房人群青睐，租金水平较高，可供选择的房源量也相对较多。越秀即便租赁房源较为老旧，空间布局较为局促，也能凭借成熟的资源配套和优越的区位坐拥高房租。

图：2021年6月广州在租房源500套以上的商圈及租金分布图

根据广州商圈租金涨幅来看，TOP20商圈均匀分布于番禺、黄埔、白云等区，其中，增城区的增江商圈位居涨幅首位，6月租金水平为44.89元/㎡/月，累计涨幅达32.15%。白云区的人和商圈，累计涨幅为21.11%，位居涨幅第二。从化郊区商圈累计涨幅为19.97%，位居第三。整体来看，郊区板块租金涨势更猛。

图：6月广州商圈租金TOP10（单位：元/平方米/月）

三、租赁市场展望

整体来看，一线城市作为我国房地产市场的风向标，引领着全国房地产市场的趋势潮流。今年上半年，随着疫情的影响消退，租赁市场重新焕发生机，而一线城市经济及高端产业集聚，推出大量优质的就业机会，对人员流入保持着较强的吸引力，租赁市场显著回温，已恢复甚至超过疫情前水平，加之高校毕业季的到来，催热租赁市场。从城区及商圈维度来看，由于主城区房源量有限、房租水平较高，加之一线城市地铁线路的逐渐拓宽，导致大量租赁需求被挤压至交通相对便捷的郊区板块，至此近郊及远郊板块逐渐成为租房者的主要选择。展望接下来的租赁市场，预计7、8月份租金水平上涨的预期仍较大，进入第四季度，随着毕业生求职热度的逐渐褪去，租金水平或将会呈现一定水平的回落。

来源： 诸葛找房数据研究中心