48万买4房?看完这5点再说买不买

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你没听错，说的就是总价48万元买下120㎡的4房。

这个款产品就是前段时间，柳北跃进路上的云星·钱隆世家推出的公寓新产品——云星·星主场。针对这款产品项目给出的“60㎡空中墅”的概念，听起来就很高级。不过，口号喊得响亮，户型到底怎么样？自住是适度高吗？适不适合投资？文章开始之前姑且先打上问号。

为了解决上述问题，趁着风和日丽，百万君对云星这批次公寓产品来了一场说走就走的踩盘。

01

项目

云星∙星主场是云星钱隆世家新推出来的公寓产品，进入公寓产品之前我们先简单了解一下这个项目。

（区位图）

地段：云星·钱隆世家位于跃进路110号，也就是主干道跃进路与胜利东路交叉口东南侧，紧邻胜利立交桥。白沙大桥通车后，与河东大桥一同直线拉近柳北老城区与城中富人区的距离。此外，跃进路目前正在扩建之中，建成后，周边交通路况将得到改善。

（雀儿山公园）

景观：项目西部正门正对面就是1.5公里长的长林公园，3.3公里处是占地1500余亩的雀儿山公园，这两大公园对项目未来休闲娱乐享受都是利好，加上项目本身在园林方面表现也十分突出，所以园林是一个亮点。

（南城百货）

商场：目前项目周围并无大型商业综合体，往南1.3公里，有南城百货购物超市，往西1.5公里有大润发，日常购物比较方便。整体来说，以3公里为合适的商业配套基准距离，商业方面整体没什么亮点。

（效果图）

内部：作为云星集团进驻柳州开发的排名前列项目，云星在内部规划上做的还是颇为用心的，主打的全龄运动社区很有特色。不过，项目目前还没有交房，未来呈现效果如何尚且不得而知。

（建设进度）

交房：此外，目前，1号公寓楼建至地面5层，2号公寓楼地下室部分已完工，即将开始建设地上建筑部分。据了解，云星·星主场交房日期为2020年5月，以目前的进度有望提前交房。

02

产品

（云星∙星主场位于商业区）

云星∙星主场共包含两栋公寓楼，1号楼是是即将推出来的先行楼栋，目前尚处于预约当中，对外价格6990元/㎡起，实际上“6”字头套数不多。预计到时候大概均价会在8000元/㎡左右，以毛坯形式交付。

1号楼共15层，1~3层将打造为商业综合体，3~15层为公寓，每层楼布局两梯16户，包含13个约60.84㎡左右A1户型；1个建面35.38㎡户型；1个建面45.25㎡户型和1个建面34.36㎡户型，公寓层高5米。也就是说，这就是传统的所谓“买一层送一层”的Loft公寓。

（A1户型）

从户型分布不难看出，60㎡左右的A1户型是主打款。据置业顾问介绍，除A1户型外，剩余户型基本已经被内部职员消化掉，外来购房者买到几率不大。所以我们接来的重点将放在这个主打对外销售的A1户型上。

03

户型

如今的LOFT公寓都会做的比较方正，云星这批次也不例外。主打款A1整体也是四四方方方。接下来针对A1户型三种不同的设计方案做具体的分析。

方案一：中空户型（三房一厅）

这款设计主要针对自住群体。一楼设置客厅、餐厅、厨卫和一间卧室，二楼设置书房、儿童房以及一间主卧，以推拉门做隔断。二楼是在客厅的正上方部分做了悬空。整体配置是三房一厅的格局。

从设计上来看，这个方案属于常规操作，居住舒适度方面更有把握，对户型改造上不需要太费心思。整个客厅一则用于做开窗面，加上二层的悬空，室内采光度比较高，但整体面积上就会显得些许浪费。

方案二：双钥匙户型（两个一房一厅）

方案2的设计则趋向于投资用途。提出双钥匙的概念主要从增加投资收入出发。目前这种提法并不常见。其实从户型图上也很直观，就是上下分开成独立的两户，只是共用一楼入户玄关。这种做法的优势在于成功做到将一套公寓划分为两个趋近于一致的一房一厅户型。

作为投资品而言，这样的设计无疑是出尽可能的利益较大化出发。目前市场上一房一厅这样适合小年轻居住的户型几乎绝迹。隔开作为两套房，意味着能够将它租给两个不相识的租户使用，在出租方面更灵活，比较有优势。

方案三：四房户型

方案3就是真正的为多人口居住提供可能性的方案了。

一楼的设置与上文提到的方案一类似，包含家庭生活必备的客厅、厨卫、餐厅以及一间卧室，二楼牺牲卫生间空间，分隔成三间独立的卧室以及一个公共的书房。不过，跟方案一不同的是，方案3空间由于使用率较高，采光度则自然下降不少，尤其容易形成二楼的部分房间采光偏暗，就长期居住而言，不够理想。但作为家庭成员较多的刚需，作为过渡性住房，还是能打的。

方案四：办公室

项目给出的方案里并没有针对作为办公楼出租的方案，但现实中还是会有一部分投资客，会将公寓装修成办公楼，用于自用或者出租给一些小型创业公司。

以下百万君将从自住和投资两个大方向，结合此番踩盘进行综合分析否值得出手。

04

自住

我们首先分析，云星·星主场作为自住产品，是否值得下手。

在此之前，我们需要了解一下同作为居住属性，公寓与住宅有哪些基本区别。

一张图简单表明。

以下具体来看：

价格：以A1户型为例，均价按照8000元/㎡来计算，加上赠送，单价摊到4000元/㎡。这个优惠的程度一般住宅产品是打不过的。不过，商业属性，让其首付比例不算低，首付加上各种税费，前期大约25万元。如是隔成两层装修成住宅风格，普通装修费至少10万元+。也就是说，达到入住条件至少35万元+。对比同样120㎡的住宅，以均价1万元/㎡计算，前期需要资金几乎打平。

月供与装修：60㎡左右的A1户型，首付5成，贷款十年，月供每个月在2600元/㎡，若是两人一共月供，压力不算大。此外，百万君咨询了一些装修设计公司，若要做隔层，成本比一般装修要高，平摊下来至少需要1000元/㎡的装修费用。简单来说，装修费用差不多要12万元。

得房率：虽是“买一层送一层”，但实际产权面积终究只有60㎡，且最终二层需要自行隔开。1号楼公寓的公摊面积是30%（住宅10%~20%左右），但因为公寓性质特殊，加上赠送的话，得房率还是不错的。

生活成本：云星·星主场属于商业性质公寓，水费为4元/吨，电费1元/度，物业费2.8元/㎡；.普通住宅水费为2.8元/吨，电费0.6元/度，物业费2.1元/㎡。公寓生活成本上高于住宅标准。

总结：总之，如果你急需大户型居住，总价48万元拥有4房两厅现阶段是非常不错的。若几年后经济条件好转，选择换房，压力也不大，未来无论是出租还是售卖都可以值回票价。

05

投资

我们再来分析，云星·星主场作为投资品，是否值得下手。

从途径上来看，公寓的收益有三种，排名前列种是租金，第二种是溢价，第三种是抵押贷款。不过，大部分投资客看中的都是前两种。而租金和溢价之间又是呈正相关，产品租金越高溢价越高，产品租金越高投资回报率越高。

云星·星主场的投资回报率计算（静态）

以AI户型为例，单价8000元/㎡，按揭的形式计算。

考虑到公寓可以隔开作为两层，层高略低以及环境不够纯粹等特点，我们姑且将公寓租金预估为40~50元/㎡/月。

举例：

购买公寓60㎡，总投入=房价+装修+贷款+税费=约70万元，租金40~50元/㎡/月。

计算：

如果公寓是60㎡，总投入70万元，租金40元/㎡/月，投资回报率是60*40*12/700000≈4%

如果公寓是60㎡，单价8000元/㎡，租金50元/㎡/月，投资回报率是60*50*12/700000≈5%

因此，云星·星主场的投资回报率为4%~5%。也就是说，回本时间是1/（4%~5%）≈20~25年。

注：以上皆为静态计算，通货膨胀导致的变动因素并未考虑在内。出现的变故有：租金上涨，物业折旧，后期维修费用等。

总结：一套公寓20年回本，投资回报率为5%；25年回本，投资回报率为4%，于投资产品而言，投资回报率达到4%-5%算是不错的产品。

建议：记者调查了一下云星周边商业产品的租金水平，以汇东国际为例，租金水平在30~35元/㎡左右，出租率较高。租客主要以自住创业型办公为主，从这一点来看，上下加起来120㎡的公寓，更适宜那些自住创业同时也需要租房居住的年轻创业群体。

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