专家解读《关于优化商品住房预售许可办理事项的通知》的征求意见

首都经济贸易大学赵秀池教授表示，总的看，本次征求意见的措施，主要是深化“放管服”改革，促进本市营商环境持续优化，在坚持“房住不炒”的基础上，对商品住房办理预售许可提出的优化措施，开发项目预售许可申请“门槛”没有降低，房地产宏观调控政策没有改变，与放松房地产调控没有任何关系。

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从政策内容上看：

一、延长预售期限方面

现有政策规定，预售许可证在项目竣工之后4个月到期，就无法进行预售；如继续销售,就需要项目取得初始产权登记(大产权证)后，申请办理现房销售备案。据调查，项目竣工到具备办理大产权证条件的时间较长(平均在12-18个月左右)，导致企业存在较长时间的销售“空窗期”，期间购房群众无法签约。

此次将预售许可的截止日期调整为开发企业和购房人双方约定的交房日期(交付日期平均晚于竣工日期10个月左右)，一方面可有效延长预售期限，使得预售许可和现售备案实现顺畅衔接，更加便于购房人签约和企业组织销售；另一方面，清晰界定了商品住房项目的预售许可期限，避免可能出现的“无期限”预售和“办证难”问题；同时，规避开发商在销售“空窗期”侵犯购房者合法权益的可能，降低交易风险。

同时，针对超过交付日期，又确需延长预售期限的项目。征求意见稿规定，开发企业可提交与全部已购房人签订的“延期交房”协议，申请办理延期，保障了已购房群众的知情权。

二、调整预售规模方面

目前，本市开发项目预售的较低规模为：一个施工证范围内的住宅，需一次性办理预售许可(即：一个施工证对应一个预售证)。而一个预售项目一般对应若干栋楼，甚至十几栋楼，一次性办理预售导致部分区域供应集中，影响区域市场供需关系；另一方面，项目去化较慢，形成库存积压，资金无法回笼，企业经营面临压力。

本次适当调整预售规模，允许一个施工证范围内的住宅，办理两次预售，仓储、车位等可售部分可单独办理一次预售，既有利于优化区域住房供应节奏，也有利于企业缓解资金压力尽快复工复产。调整后，开发项目办理预售许可的其他法定条件、形象进度要求、资金监管等政策均没有变化，抑制投资投机性需求的各种政策、措施没有放松。调整后的预售规模，也比国家规定严格(住建部规定，商品住房预售许可的较低规模不得小于栋)。

为防止价格上涨，征求意见稿还提出，项目在首次办理预售许可时，就要一次性向政府主管部门申报施工证范围内全部可售住房、仓储、车位的销售价格，可防止开发商借两次办理预售许可，分批涨价的行为。

来源：北京市住房和城乡建设委员会

责编：Jamine