土地月报|10月土地市场供需两端发力不足,溢价率创近三年新低

核心结论：

1.全国主要地级市2021年10月共供应土地786宗，同比下跌36.77%，环比下跌23.22%；供应规划建筑面积为6058.82万㎡，同比下跌39.83%，环比下跌21.2%；推出楼面均价为4228.1元/㎡，同比上涨39.82%，环比下跌23.8%。由于供地调整现象居多，挂牌战线拉长，10月多为二轮集中供地城市补推季，整体供地规模不及上月，且推出楼面价也呈现明显下跌态势。

2.2021年10月全国主要地级市土地成交525宗，成交规划建筑面积为3294.16万㎡，同比下跌63.23%，环比下跌37.92%；成交楼面价为5129.87元/平方米，同比上涨64.28%，环比下跌2.96%；土地出让金为1689.86亿元，同比下跌39.6%，环比下跌39.76%。

一、10月份土地市场降温明显，供需水平双双下滑

1、10月份土地供应量价齐跌，一、二线城市发力不足

据诸葛找房数据中心监测，全国主要地级市2021年10月共供应土地786宗，同比下跌36.77%，环比下跌23.22%；供应规划建筑面积为6058.82万㎡，同比下跌39.83%，环比下跌21.2%；推出楼面均价为4228.1元/㎡，同比上涨39.82%，环比下跌23.8%。由于供地调整现象居多，挂牌战线拉长，10月多为二轮集中供地城市补推季，整体供地规模不及上月，且推出楼面价也呈现明显下跌态势。预计11月份，多城发布第三批集中供地信息，土地供应量或将有所回升。

图：全国主要地级市土地供应情况

从地块性质来看，10月推出住宅用地453宗，同比下跌30.73%，环比下跌23.22%；商办用地推出333宗，同比下跌43.46%，环比下跌23.45%。从推出楼面价上看，住宅用地推出楼面价为4625.74元/㎡，同比上涨26.76%，环比下跌31.83%。商办用地推出楼面价为3221.57元/㎡，同比上涨82.51%，环比上涨52.24%。

表：全国主要地级市10月土地供应及环同比情况

分各能级城市来看，10月份，三四线城市供地量上涨，一、二线城市供地量较上月有所减少。其中，一线城市供应规划建筑面积513.04万㎡，同比上涨76.71%，环比下跌14.84%；二线城市供应规划建筑面积1166.17万㎡，同比下跌60.89%，环比下跌63.98%；三四线城市供应规划建筑面积4379.62万㎡，同比下跌35.57%，环比上涨13.79%。随着二轮集中供地进入尾声，一线城市和重点二线城市供地量有所下降，另外，以南通、徐州为代表的三四线城市在供地方面有所发力，带动三四线城市整体供地量呈现上升态势。从推出楼面价来看，三四线城市依旧表现出上涨态势，一、二线城市楼面价均下跌，其中一线城市楼面价跌幅居首，从而导致整体楼面价呈现下跌态势。

表：各等级城市10月土地供应及同环比情况

2、二轮土拍降温明显，成交量呈现下跌态势

据诸葛找房数据中心监测，2021年10月全国主要地级市土地成交525宗，成交规划建筑面积为3294.16万㎡，同比下跌63.23%，环比下跌37.92%；成交楼面价为5129.87元/平方米，同比上涨64.28%，环比下跌2.96%；土地出让金为1689.86亿元，同比下跌39.6%，环比下跌39.76%。2021年10月，一线城市北京、上海以及重点二线城市武汉、长沙等均完成了第二批集中土拍，从土拍现场来看多城降温明显，流拍与底价成交现象居多，导致本月土地成交量和出让金较上月明显下跌。预计接下来在资金监管与“稳地价”调控的多重作用下，土地市场回温较为吃力，成交规模呈现维稳特征。

图：全国主要地级市土地成交情况

从地块性质来看，10月住宅用地成交规划建筑面积为2045.01万㎡，同比下跌65.86%，环比下跌45.77%；商办用地成交规划建筑面积为1249.15万㎡，同比下跌57.93%，环比下跌18.67%。住宅用地成交楼面价6526.71元/㎡，同比上涨70.94%，环比微跌0.65%；商业办公用地成交楼面价为2843.09元/㎡，同比上涨65.35%，环比上涨33.08%。从土地出让金来看，住宅用地土地出让金较上月下跌，商办用地土地出让金呈现微涨态势。

表：全国主要地级市10月土地成交及环同比情况

分等级城市来看，一线城市成交规划建筑面积较上月上升，二线、三四线城市成交规划建筑面积均有所下降。本月一线城市成交50宗，成交规划建筑面积406.37万㎡，同比上涨45.4%，环比上涨31.89%；成交楼面价为18758.19元/㎡，同比上涨75.39%，环比上涨15.85%；土地出让金762.28亿元，同比上涨155.02%，环比上涨52.79%。北京、上海完成第二轮集中土拍，整体提升土地成交规模，同时，土拍中不乏较为抢手的地块，如北京共有4宗地块触及较高限价，部分优质地块成交带动成交楼面价上涨。

二线城市土地成交141宗，成交规划建筑面积953.95万㎡，同比下跌66.84%，环比下跌62.15%；成交楼面价达4668.79元/㎡，同比上涨20.56%，环比下跌25.7%；土地出让金445.38亿元，同比下跌60.02%，环比下跌71.88%。二线城市中武汉、长沙等相继完成第二批集中土拍，土拍热度及成交规模均有所下降。

三四线城市土地成交334宗，土地成交规划建筑面积为1933.84万㎡，同比下跌66.68%，环比下跌21.95%；成交楼面价为2493.5元/㎡，同比上涨4.49%，环比下跌14.48%；土地出让金482.2亿元，同比下跌65.18%，环比下跌33.25%。

表：各等级城市10月土地成交及同环比情况

二、本月溢价率创近三年新低，流拍较上月减少

2021年10月全国主要地级市溢价率为3.53%，环比下降1.89个百分点，同比下降8.38个百分点。随着二轮土拍门槛提升，涉及调整溢价率上限、竞品质、禁马甲等多个方面，“稳地价”调控不断深入，另外，“三道红线”的金融监管下，房企资金压力有所增加，导致拿地意愿有所下降，多重因素导致本月整体溢价水平再度下滑，创历史新低。

图：全国主要地级市土地溢价情况

流拍率方面，本月流拍率为8.85%，较上月降低2.38个百分点。流拍现象主要集中在聊城、菏泽等三四线城市。

图：全国主要地级市土地流拍情况

三、上海土地收金431亿元位居榜首，北京、西安紧随其后 

2021年10月城市土地出让金TOP10榜单中，上海土地收金以431亿元位居榜首，其次为北京和西安，土地收金分别为331和167亿元。一线城市上海、北京以及重点二线城市西安等在本月相继完成第二批集中土拍，供地规则趋严叠加金融监管，多因素导致房企拿地意愿下降，土地市场降温明显，但也仍有部分优质热门地块竞拍热度较高，如北京海淀区热度较高，东升镇2宗地块在总价、政府持有份额均上限后进入竞方案阶段，整轮土拍共有4宗地块触及较高限价。

图：2021年10月城市土地出让金TOP10榜单（亿元） 

成交总价排行榜中，北京、上海2城地块包揽TOP10榜单，同时联合拿地现象居多。其中，华润置地开发（北京）有限公司联合中铁置业集团北京有限公司（华润置地&中国铁建）以底价68.5亿元竞得北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块，成交楼面价38420元/㎡，位居全国总价排名排名前列，本宗地块临近购物中心，同时兼具休闲公园，配套较为丰富，加之大兴区发展规划不断完善，区位优势也将在一定程度上提升项目热度；其次，上海象屿置业有限公司、烟台招商局置业有限公司以及上海隽翔房地产开发有限公司三家房企联合以总价63.95亿元竞得上海市青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块，成交楼面价37569元/㎡，溢价率为9.85%，位居成交总价第二。

表：2021年10月全国主要地级市土地成交总价TOP10榜单

来源： 诸葛找房数据研究中心