行业研报 | 房企因流动性被扼住咽喉,下一颗雷将爆于何处

焦点研究院 ·  行业研报

监测时间：2021年1月1日至9月16日

研究员：张子豪

摘要

随着对房地产行业的监管政策不断升级，房企在融资层面和回款方面处处受到掣肘，本就债务高企的房企在流动性方面更是雪上加霜。2021年内房企即将到期境内债务高达1766亿元。其中，在三道红线等一系列措施的制约下，红档房企的平均到期债务规模明显低于其他三档房企，调控措施收效显著。但是，由于销售回款增速继续下行，房企到位资金持续承压，因此短期债务的集中到期很可能成为压垮风险房企的最后一根稻草。截至2021年内已有多家房企产生实质违约，信用问题成为市场关注的新焦点。

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房地产行业2021年内到期境内债压力较大

截至2021年底，房企的到期债务压力究竟有多大？还有没有隐藏的“雷”尚未爆炸？根据Wind金融数据客户端提供的数据，2021年9-12月，房企到期境内债分别为347.93亿元、338.78亿元、433.12亿元以及486.80亿元，总计高达1766.63亿元。在“三道红线”等规定的限制下，房企现金流始终保持在一种较为紧张的状态，因此在面临如此大规模境内债务到期的压力下，房企面临的风险也将进一步放大。

图1：2021年9-12月到期境内债规模

               数据来源：Wind；焦点研究院整理

“三道红线”政策显实力，红线房企到期债务情况好于平均

在此前焦点研究院发布的《行业研报 | 三道红线出台这一年：翻红房企近半数深陷困境》一文中，作者统计了100家上市房企2021上半年踩线情况。借由此统计结果，笔者继续统计了43家在2021年底拥有存量到期境内债务的房企情况如下：

表1：部分上市房企2021年底到期境内债规模

数据来源：Wind；焦点研究院整理

这43家上市房企总计拥有814.91亿元境内债务将于2021年内到期，平均每家房企18.95亿元。其中到期债务压力较大的房企为中国海外发展，拥有70亿即将到期境内债务。根据房企踩线情况分析，由“绿”到“红”房企平均到期境内债规模基本呈下降趋势，说明在政策不断收紧之下，三道红线在倒逼企业去杠杆降负债方面，还是起到了比较显著的限制和规范作用。目前的红档企业中，泰禾集团已产生实质性的违约事件，而近期，国际信贷评级机构惠誉将富力地产近期的评级展望「稳定」下调至「负面」，并确认了其「B+」级的发行人违约评级。

图2：不同档房企总体债务规模及平均债务规模情况

数据来源：Wind；焦点研究院整理

销售回款持续承压影响现金流，房企的命脉正被握紧

鉴于房企面临较大偿债压力的客观事实和目前市场上对于房企较为苛刻的心理预期和舆论压力，目前房企现金流安全与否将直接决定房企能否生存。因此房企流动性方面存在的风险点将是我们需要探索的下一项问题。

销售回款是房企到位资金的主要来源。据国家统计局数据表明，1-8月房企到位资金为13.44万亿元，同比增长14.8%。分项来看，国内贷款1.69万亿元，下降6.1%；利用外资53亿元，下降47.5%；自筹资金4.08万亿元，增长9.3%；定金及预收款5.10万亿元，增长31.3%；个人按揭贷款2.15万亿元，增长13.4%。可以清楚地看到，伴随着房贷利率持续上行，销售回款增速继续下行，房企到位资金继续承压。而由于绝大多数银行房地产业贷款占比已接近监管上限，可以预计国内贷款增速降幅将持续扩大，房企现金流将面临更大压力。

与此同时，伴随着全国不同城市对于房地产销售资金监管的不断加强，部分房企的流动性风险或将受到不同程度的影响。由于房企母公司一般只作为现金流归集平台，不承担房地产项目经营职能，而项目子公司的经营和资金相对独立，一般也具备一定融资能力。在交易资金监管趋严的背景下，项目子公司用以覆盖短期债务的资金来源将变少。因此，在更加严格的销售资金监管下，高杠杆房企极有可能因为无法获得充足的现金流，而难以支付集中到期的债务，进而出现信用爆雷现象。

2021年房企雷声阵阵，信用问题成市场关注焦点

2021年上半年，涉及债券违约的主体分布于15各行业，其中房地产行业涉及的债券违约规模较大，约192亿元。随着华夏幸福、泰禾集团、协信、天房等房企陆续形成违约，市场对于谁将成为下一个定时炸弹十分敏感，同时也加强了对于房企风险的排查力度。进入下半年，千亿级房企蓝光发展也被债务压倒，形成了实质性违约。近期房企巨头恒大集团也不断爆出有关流动性的负面信息，甚至旗下财富公司都已被内部员工“占领”，已购买恒大期房的老百姓更是担心实际交付会不会存在问题。种种事件提醒从业者对于依靠高杠杆生存的房地产企业，要十分警惕他们的信用风险，对于存在明股实债、融资方面有持续承压的房企则更是要重点关注。

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