克而瑞:单月公司债发行两年来首次突破200亿

政府支持优质房企发行企业债 释放融资回暖信号

12月5日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》，支持优质房企发行企业债。而在1213会议上，中央和1031会议一样并未提及房地产，调控政策底部已经逐渐形成，因而近期房企融资有所回暖。

单月发债连续两个月回升 融资成本仍处于高位

本月企业境内外发债总量571.3亿元，环比上升4.5%。占比较大的仍然是境外债，占比达53.6%。公司债的发行量环比大幅增长101.1%，主要是由于多个企业发行了大额的公司债。在发债成本方面，12月成本为7.15%，相比于11月虽然有所回落，但仍处于近年来较高水平。

万城控股、佳兆业物业和永升生活于港交所上市

在新上市房企方面，本月20日万城控股在港交所敲钟上市。除此之外，房企旗下的物业公司中，佳兆业物业和旭辉旗下的永升生活也分别于6日和17日成功上市。截至2018年末，排队上市中的房企和物业公司分别为6家和2家。

12月房企与金融机构合作比较频繁

本月房企和金融机构的合作较多，仅民生银行就和三家房企签署了共500亿元的战略合作协议。其中金额较大的合作要数民生银行与佳兆业和正荣集团分别建立了总额200亿元的全面业务合作关系。

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企业发债

债券发行：公司债单月发行量近两年首次破200亿

在融资环境有所回暖的情况下，房企发债连续两月回升。12月企业境内外发债总量571.29亿元，环比上升4.5%。其中，境外债发行占比较大为53.6%，发行规模为306.1亿元，环比下降13.5%；公司债发行规模环比增长101%至220亿元，是近两年单月首次突破 200亿元，主要由于多个企业发行了大额的公司债，如富力地产和华夏幸福12月分别共计发行了110.2亿元和70亿元的公司债。此外，房企于12月也有多笔公司债获批，正荣地产、金科股份、世茂股份、福星股份等均有超过30亿元的公司债获批，预计短期内公司债发行规模依然会较大。

虽然年末房企发债获批审核情况出现好转，但融资成本仍持续高位。12月房企平均发债成本为7.15%，在 11月单月融资成本达到2015年以来的较高值后，本月有所回落，但仍然处于最近几年来的较高水平。综合全年情况来看，2018年房企平均融资成本6.40%，较2017年全年上升0.17个百分点，企业融资成本上升压力仍在。

具体企业表现来看，融资总量较高的企业为富力地产，融资总量120.2亿元，主要为其于12月3日和12月27日分别发行了40亿元和70.2亿元的公司债。本月融资成本较低的为金隅集团发行的一笔20亿元的超短融，利率为3.59%，此外，碧桂园发行的一笔78.3亿港元的可换股债券利率也较低，仅为4.5%。但一些处于正在扩张的房企融资成本逐渐处于高位，本月发行成本较高的为当代置业于12月21日发行的一笔1.5亿美元利率15%的境外优先票据.

债券期限：本月到期债券类131亿元

本月房企有9笔发债到期，金额共计130.5亿元，金额较高为金地集团2018年3月7日发行的一笔30亿元的超短融，此外，首创置业2015年12月9日发行的25亿元私募公司债也到期。提前关注到2019年1月将有19笔债券到期，金额共计381.35亿元。

上市和股票

拟上市房企：排队房企及物业公司为8家

本月没有房企递交上市申请。截至12月底，在港交所等待IPO的房企有银城国际、德信中国、海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际六家。

在房企旗下物业管理公司方面，本月同样没有房企旗下物业公司递交上市申请。截至12月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有奥园健康生活以及滨江服务两家。

IPO和增发：佳兆业物业和永升生活成功上市

本月20日万城控股在港正式挂牌上市，每股发售价1.2港元，按该发售价计算，经扣除公司就全球发售应付的承销费、佣金以及预计开支，全球发售所得款项净额估计约为1.91亿港元。至此，2018年全年共有6家内房企赴港进行IPO，融资净额约为99.86亿元。

而在房企旗下物业管理公司方面，本月6日佳兆业物业正式在港上市，每股发售价9.38港元，所得款项净额约为2.59亿港元；此后旭辉旗下的永升生活也在17日挂牌上市，每股发售价1.78港元，所得净额约为6.2亿港元。至此，2018年新增上市的房企旗下物业公司有雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业以及永升生活五家。

在增发股份方面，本月朗诗绿色集团按发行价每股0.85港元发行了3.4亿股新股份，总价为2.9亿港元，将用来资本化2.9亿港元股东贷款，新发行股份数相当于公告日期朗诗绿色集团已发行股本的8.71%。

股权变动：多家房企进行或拟进行股权回购

本月依然有多家房企有股份回购相关的举动，完成了部分的股份回购或对回购股份提出了计划，可见在政策的支持下，房企纷纷出于各自的战略考量将股权回购作为了稳定公司股价和控制权的一个重要手段。同时，本月也有部分房企向员工授出了购股权作为员工激励。

股价变动：地产股整体复苏势头略有中止

本月地产股在H股和A股均没有延续11月份集体走强的势头。H股方面，比较值得一提的是2018年11月新上市的新城悦在整个12月的股价表现较为突出，单月涨幅达到了18.46%。主要是因为新城悦背靠前十房企新城控股，且各项财务指标增长速度较快，再加上11月上市时发行价定得比较合理，因而为投资者预留了空间，促成了其12月份的大涨。 在A股房企方面，南国置业由于其雄安新区概念，在12月28日雄安新区总体规划正式获批复后直接迎来了一波涨停，从而使其成为了12月涨幅较大的房企，单月涨幅达到了22.03%。

其他资本运作

本月房企与金融机构互动中，较为引人注目的事件要数绿城中国收购了百年人寿11.55%的股权，这是自两年前绿城开始进行布局金融行业以来的一个重大突破。此外，本月房企和金融机构的合作也较为频繁，仅民生银行就和三家房企签订了战略合作协议，总额为500亿元，其中数额较大的要数与佳兆业和正荣集团分别达成的200亿元的战略合作。这些都表明在融资环境持续不放松的背景下，房企纷纷加强了与金融机构合作，以增加未来流动性。

值得注意的是，正荣集团在近几个月和金融机构的互动十分积极，在11月就与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作，再加上本月与民生银行的200亿元的合作，近两个月正荣就已经累计和金融机构达成了500亿元的合作。除此之外，正荣近几个月在融资方面也可谓是动作频频。10月2日和25日共发行了3.5亿美元的优先票据。而在资产证券化方面，10月24日，正荣的“天风-正荣地控购房尾款二期资产支持专项计划”获上交所通过，拟发行10.84亿元用于偿还债务。而在12月7日获批的40亿元住房租赁专项债券，是其在住房租赁方面发行的排名前列融资项目，预计将会有力地推动正荣的长租公寓品牌“荣遇”的发展。可以看出，正荣在多样化融资方式的同时，也通过和金融机构的积极合作拓展资金来源，促进企业未来的发展。

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来源：克尔瑞

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