2021年9月新房“降价跑量”效应不大,“金九”市场活力不足

核心结论： 

1、2021年9月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1832.12万平方米，环比微跌1.11%，同比下跌21.63%。预计接下来，十月国庆假期房企优惠及推盘力度加大，成交量或将有所回升。

2、分不同等级城市看，2021年9月一线、三四线城市环比均下跌，仅二线城市环比上涨。根据诸葛找房数据显示，2021年9月一线城市新房成交环比下跌16.50%，二线城市成交环比上涨11.40%，三四线城市环比下跌10.50%。

3、本月重点监测的35城成交均价环比下跌，分城市等级中，一、二线城市成交均价环比均下跌，三四线城市成交均价环比微涨。从环比变化情况来看，2021年9月重点35城成交均价为17258元/平方米，环比下跌4.32%。其中，一线城市成交均价43917元/平方米，环比下跌13.31%，主要是由于本月上海、深圳、广州成交均价均呈现下跌态势，带动一线城市整体成交均价较上月下降；二线城市成交均价18456元/平方米，环比下跌0.76%；三四线城市成交均价12206元/平方米，环比微涨0.22%。

一、“金九”效应黯然失色，北京市场活跃度上升

进入2021年，年初受春节假期以及部分城市疫情反复等因素的影响，成交量呈现短期回落，3月份迎来传统楼市小阳春，市场逐渐回温，成交量明显回升，达到年内成交高峰，但随着小阳春效应逐渐褪去，成交量在4、5月份连续回落，直至6月份，房企推盘力度逐渐加大，市场活跃度有所提升，成交量再度回升，7-9月份，成交量连续下滑，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1832.12万平方米，环比微跌1.11%，同比下跌21.63%。“金九”效应黯然失色，一方面，市场面临大范围调控，降温特征凸显；另一方面，8月份淡季效应深化严重，成交上涨较为乏力。预计接下来，十月国庆假期房企优惠及推盘力度加大，成交量或将有所回升。

分不同等级城市看，2021年9月一线、三四线城市环比均下跌，仅二线城市环比上涨。根据诸葛找房数据显示，2021年9月一线城市新房成交环比下跌16.50%，二线城市成交环比上涨11.40%，三四线城市环比下跌10.50%。一线城市成交量较上月下跌显著，其中深圳、广州凸显下滑趋势，环比跌幅分别为48.5%、26.6%。从同比数据来看，一线城市同比下跌26.78%，二线城市同比下跌17.16%，三四线城市同比下跌26.27%，今年“金九”新房成交热度不及去年同期。

表1：9月不同等级城市新房销售面积变化情况单位：万平方米

从具体城市来看，监测的重点40城中有18城销售面积环比下跌，其余22城销售面积环比均上涨。一线城市中，广州、北京销售面积环比均呈现微涨态势，涨幅分别为8.1%、5.7%；二线城市中，4城销售面积环比下跌，7城销售面积环比上涨，其中，武汉以34.8%的环比涨幅稍先进；三四线城市中，上涨城市数量为13个，其中，扬州环比上涨2448.6%，涨幅居首，莆田环比下跌59.6%，跌幅居首。

从同比变化来看，9月份重点40城中，仅有8城新房销售面积同比上涨，其余32城同比下跌。一线城市中，仅有北京同比微涨，销售面积同比涨幅为4.3，上海、广州、深圳销售面积同比均下跌，且广州同比跌幅居首，为38.4%；二线城市中，仅有西安销售面积同比上涨，涨幅为262.1%，西安旅游业逐渐成熟，景观特色等优势吸引大批外来人员高涨定居热情，带动成交量上涨明显；三四线城市中，黄冈同比上涨63.3%，涨幅居首，其次为昆山，本月同比上涨31.6%，位居涨幅第二。

表2：2021年9月各城市销售面积监测

二、降价现象明显，新房成交均价止涨转跌，一线城市成交均价跌幅居首

本月，受传统销售旺季带动，房企通过降价来加快资金回流，导致重点监测的35城成交均价环比下跌，分城市等级来看，一、二线城市成交均价环比均下跌，仅三四线城市成交均价环比微涨。从环比变化情况来看，2021年9月重点35城成交均价为17258元/平方米，环比下跌4.32%。其中，一线城市成交均价43917元/平方米，环比下跌13.31%，主要是由于本月上海、深圳、广州成交均价均呈现下跌态势，带动一线城市整体成交均价较上月下降；二线城市成交均价18456元/平方米，环比下跌0.76%；三四线城市成交均价12206元/平方米，环比微涨0.22%。

从同比变化情况来看，9月重点35城成交均价同比上涨4.80%，涨幅较上月收窄3.53个百分点。其中，一线城市同比上涨7.45%，涨幅收窄13.21个百分点；二线城市同比上涨3.90%，涨幅收窄1.24个百分点；三四线城市同比上涨3.68%，涨幅扩大1.25个百分点。

三、本月房企推盘力度提升，预计下月推盘量或将延续上升态势

9月为传统的销售旺季，房企推盘力度加大，批准上市面积较上月上涨，但仍不及去年同期。根据诸葛找房数据显示，2021年9月重点监测的23城批准上市面积为1965.01万㎡，环比上涨32.4%，同比下跌27.3%。从环比情况来看，19城环比上涨，其中惠州、昆山环比涨幅均突破200%，分别为260.9%、235.7%，4城批准上市面积较上月下降；从同比情况来看，同比下跌城市数量近七成，其中丽水同比下跌95.42%，跌幅居首。

四、去化效果不佳导致本月库存再度上涨

根据数据显示，2021年9月监测15城市的新房库存面积为10710.64万平方米，环比上涨6.20%，同比上涨0.70%。推盘力度加大，可去化力不足，导致本月库存再度走高。从具体城市来看，仅有2城库存面积环比下降，12城库存量上升，1城库存量与上月持平。其中上海、南京库存面积环比分别下跌20.3%、11.3%，深圳库存量较上月增加显著，环比为41.7%。

从同比数据来看，7城库存面积同比上涨，8城库存同比下跌，其中湖州库存面积同比上涨40.9%，涨幅居首，张家港和常熟库存面积同比上升27.1%、25.8%，同比涨幅位居二、三。上海和芜湖库存面积分别同比下跌50.2%、46.5%，位居跌幅一、二。

表3：2021年9月15城市库存面积及同环比监测

五、重点城市楼盘监测

北京：9月房山区的北京恒大御峰项目位居成交榜首

2021年9月，热点项目成交多集中于顺义、大兴等郊区，并且位列前榜三的成交项目均来自于恒大房企，其中房山区的北京恒大御峰项目位居成交套数榜首，单月成交676套，成交均价为27283元/㎡，环境宜居特征显著，加之价格处于中等水平，凭借高性价比吸引多数购房者；其次为顺义区的恒大上和府项目，本月成交461套，位居第二，凭借区位优势及较为成熟的配套设施，项目热度逐步走高；密云区北京恒大上河院项目成交174套，位居成交套数第三。

表4：2021年9月北京市新房项目成交套数TOP15

南京：9月成交热点项目江宁区占比居首

2021年9月，江宁及浦口区域热销项目集中，且TOP项目均位于江宁区，其中德信星宸项目位居成交套数榜首，单月成交222套，成交均价为22498元/㎡，项目位于九龙湖南，处于九龙湖商业生活圈中，区域商业配套完善；其次为深业青珑上府项目，9月成交207套，位居第二，项目区域的快速发展和不断完善的配套建设，带动成交走高；位于中海方山印项目成交184套，位居第三。

表5：2021年9月南京市新房项目成交套数TOP15

重庆：9月江北区的中粮天悦壹号项目位居成交套数榜首

2021年9月，渝北区及巴南区项目成交活跃度较高，江北区的中粮天悦壹号项目以单月成交386套大幅先进，项目为中粮集团大悦城控股旗下高品质住宅品系“祥云系”作品，沿江而立，生态宜居，较大程度上满足人们居住需求；渝北区的中海寰宇时代项目，单月成交195套，位居成交套数第二；同为渝北区的北京城建龙樾生态城项目成交192套，成交均价为13186元/㎡，位居本月成交套数第三。

表6：2021年9月重庆市新房项目成交套数TOP15

数据及指标说明：

本报告中所有数据来源与诸葛找房数据库及公开官方渠道，如各地的房管局，由于各维度数据覆盖的城市不同，故新房的销售数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，重庆，南京，苏州，武汉，成都，青岛，西安，长春，温州，佛山，烟台，温州，佛山，烟台，南通，镇江，扬州，昆山，连云港，汕头，泉州，岳阳，韶关，莆田，舟山，泰安，湖州，淮安，威海，芜湖，张家港，衡水，绍兴，常熟，肇庆，淮北，衢州，孝感，黄冈40个城市；

房价所覆盖的城市北京，上海，深圳，广州，重庆，南京，武汉，成都，西安，长春，温州，南通，镇江，昆山，连云港，汕头，珠海，岳阳，韶关，舟山，泰安，湖州，芜湖，张家港，衡水，绍兴，常熟，肇庆，丽水，淮北，黄石，衢州，上饶，孝感，黄冈35个城市；

库存数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，北京，上海，深圳，广州，重庆，南京，武汉，成都，长春，昆山，湖州，芜湖，张家港，常熟，淮北15个城市。

各指标的数据统计口径如下：

销售面积：某一段时间内销售面积的总和；

供应面积：某一段时间内拿到预售许可证的项目面积总和；

房价：某一时间段内成交项目的网签价格；

库存面积：截止到某一时间点未出售的项目面积总和。

 来源： 诸葛找房数据研究中心