房价收入比调查研究:2021上半年百城房价收入比稳步下行

住房是人们生存的必要条件，在喜欢的城市安家更是广大年轻人的梦想，但随着社会发展，高房价越来越成为青年群体的沉重负担，尤其是北上广深等大都市，想要安居对大多数人来说难上加难，也因此一直以来房价水平广受关注。为了对房价水平有一个较为直观的评估指标，我们客观研究分析了房价收入比，也就是住房价格与城市居民家庭年收入的比值，用来衡量买房难易程度。根据诸葛找房数据研究中心监测的重点100城来看，2021上半年平均房价收入比达12.9，较2020年下跌2.6%。其中深圳以41.6的房价收入比继续稳居首位，三亚、上海次之。整体来看，2021上半年房价收入比持续回落，居民购房负担进一步减轻，在房住不炒、住有所居定位下，预计未来房价收入比将持续下降。

一、政策疏导下百城房价收入比整体下行，上海升幅显著

（一）上海房价收入比超厦门进驻前三，北京降至30以下

房价收入比通常是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，它可用来大致描述出家庭收入与房价之间的关系，以此作为衡量居民购房难易程度的关键指标，通过对比历年房价收入比可以分析出，在房价、人均可支配收入的变动下，人们的购房压力是否减轻。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6之间为合理区间。根据诸葛找房数据研究中心监测的百城房价收入比分布情况来看，大部分城市房价收入比分布于10-20之间，数量为60个，其次为0-10区间，有32个城市，分布在20-30和30-50区间的城市各4个。整体来看，我国城市之间房价收入比差距还是很大的，且分布不均衡，上海和深圳房价收入比均超30，深圳仍是房价收入比较高的城市，2021上半年房价收入比达41.6，上海房价收入比为33.6，北京则为29.6，而三四线城市株洲房价收入比仅为5.6。

图：全国重点100城2021上半年房价收入比分布图

（注：房价收入比=城市二手住宅市场均价*城市人均住房面积/城镇居民人均可支配收入）

从2021上半年高房价收入比TOP10城市来看，集中分布于长三角、珠三角、环渤海及海峡经济圈，且除三亚外，上榜城市均为一、二线城市。其中，深圳仍然稳坐房价收入比榜首，2021上半年房价收入比为41.6，受深圳二手房指导价机制、加码限购等政策接连出台作用，房价较2020年下滑，同时居民人均收入水平上升，房价收入比也较2020年下降6.5，但仍处于全国较高水平，主要是由于自改革开放以来，深圳发展突飞猛进，城市基本面不断壮大，人才吸附力度提升，城市人口连年上升，带来大规模的住房需求，而深圳土地资源稀缺，新增供应有限，供不应求局面延续，促使深圳房价水平持续居高。

三亚以36.0的房价收入比水平位居第二，作为全国著名的旅游城市，投资需求长期表现较为旺盛，凭借着得天独厚的自然资源和地理位置优势，引来较大规模的人群汇集，带动房价走高，房价收入比超35，这意味着一个普通家庭平均至少需要35年才能买得起住宅，由此可见当地居民购房压力之大。另外，同为旅游胜地的厦门也位列前五，在优异的教育资源和滨海城市加持下，房价水平也是让部分购房群体望尘莫及，2021上半年房价收入比为31.0。

值得注意的是，2021上半年上海房价比为33.6，超厦门、北京而进驻前三，作为一线城市，优异的城市基本面叠加各种资源富集，对人才的吸引力不容小觑，房价水平亦处于较高水平。与此同时，北京2021上半年房价收入比降至 29.6，北京作为首都城市，城市基本面优异，随着优质的就业机会不断推出，大规模的置业群体拉动住房需求增长，购房压力也较大，但北京楼市政策调控不断，通过严查信贷资金违规入市、对房地产经纪机构实施监管、出台“假离婚”限购政策、以及实施“划片入学”对“学区房”炒作行为进行严厉打击等，促使房价水平回落，同时城市经济水平持续提升，人均收入水平也随之提高，房价收入比有所降低。

表：2021上半年高房价收入比TOP10城市

从2021上半年低房价收入比TOP10城市来看，较集中分布于东北、中部、西南及西北区域，且以三四线城市为主。其中，株洲超鞍山成为全国房价收入比较低的城市，2021上半年房价收入比为5.6，鞍山和遵义居其次，房价收入比分别为5.7和6.4。从房价水平来看，这些城市房价均低于7000元/㎡，由于城市发展较为缓慢，相较全国而言经济水平表现较为滞后，房价上涨乏力。但是，居民收入水平也较低，与大城市相比就业机会较为稀缺，资源配置不够丰富，一定程度上发展较为受限。

表：2021上半年低房价收入比TOP10城市

（二）2021上半年房价收入比持续回落，深圳降幅显著

2021上半年房价收入比呈现回落趋势。根据诸葛找房数据研究中心监测100个重点城市平均房价收入比情况来看，2021上半年房价收入比为12.8，较2020年房价收入比13.2下跌2.6%。

2021上半年百城居民人均可支配收入的均值为45713元，较上年增长3.7%，同时，2021上半年百城房价均值为15558元/㎡，较上年上涨1.4%，由此可见，2021上半年城镇居民人均收入高于房价上涨幅度，整体购房压力略有降低。2021年，各地调控力度不断升级，且市场调控政策不断完善，部分城市出台二手房小区参考价，抑制房价大幅上涨，预计接下来全国仍将坚持“房住不炒”的主旋律，随着政策调控层层深入，调控更加精细化、全面化，房价将趋于平稳运行态势，居民购房压力大概率将随之降低。

图：2019、2020及2021上半年百城房价收入比情况

从房价收入比增幅TOP10城市来看，以二线和三四线城市为主，从经济圈来看，长三角占据特别份额，上榜8城，随着长三角一体化上升为国家发展战略，区域核心城市近年来发展迅速，人口聚集效应显著，为楼市发展提供有力支撑，住房需求带动部分城市楼市热度攀升，支撑房价上涨，导致城市居民购房压力不断增大，同时，随着上海、深圳等城市政策调控接连加码，限购限售等政策促使部分购房需求溢向周边基本面优异的热点三四线城市，如邻近上海的江浙城市嘉兴、金华等，在上海安居压力较大、购房门槛提高的情况下，导致部分需求外溢至周边城市，从而一定程度上带动长三角次重点城市房价水平上涨，房价收入比亦随之水涨船高。

从具体城市来看，上海位居升幅首位，涨幅为9.7%，上海作为国家中心城市，先进的科学技术水平赋能雄厚的商业资源发展，经济水平处于高位，城镇居民人均可支配收入更是超北京稳夺首席，为76437元，但土地供应较为紧张，同时随着上海落户政策放宽，并加大人才引进力度，人口流入较大，购房需求旺盛导致房价走高，从数据来看，2021上半年上海房价上升显著，达64302元/㎡，较去年房价水平56470元/㎡上涨13.9%，推动房价收入比上浮；其次为鄂尔多斯，涨幅为9.0%；合肥位居第三，随着合肥纳入长三角经济圈，在长三角经济一体化重点规划下，合肥取得了较好的发展业绩，为楼市提供了较大的发展空间，房价水平显著上升，2021上半年房价为18991元/㎡，较去年年底上涨14.6%，房价收入比水平随之抬升，涨幅为7.7%。

表：2021上半年房价收入比增幅TOP10城市

而从房价收入比降幅TOP10来看，三四线城市近乎占据全部份额，从经济圈来看，环渤海经济圈城市居多，珠三角、长三角经济圈及西南、东北城市4个区域也有城市上榜。其中，珠三角经济圈城市深圳在二手房指导价机制、落户门槛上调、打击“学区房”炒作等政策调控下，房价下跌显著，房价收入比降幅位居首位，较去年下降13.7%；其次为南充，2021上半年房价收入比为7.6%，较去年下降13.3%；泰安次之，房价收入比降幅为12.5%，位居第三。

表：2021上半年房价收入比降幅TOP10城市

二、各等级城市房价收入比全线回落，一线城市跌幅显著

各等级城市房价收入比较去年均呈不同幅度的回落，但等级城市间房价收入比分化仍较显著，不容忽视。其中，一线城市2021上半年房价收入比为31.6，远高于二线及三四线城市，但与去年相比明显下降，降幅为2.9%，主要是由于2021上半年楼市调控动作频繁，一线城市作为本轮调控的重点和排名前列站，最为严格，深圳、北京市场价格均下滑，同时一线城市人均可支配收入水平继续上升，带动一线城市房价收入比整体降低。

二线城市房价收入比为14.5，较去年下降1.8%，相较于一线城市高房价水平，二线城市购房压力相对较弱，但二线城市的房价收入比本次下降幅度最小。随着一线城市较大的购房压力，部分人口外溢到二线城市，且二线城市的就业以及商业配套逐渐完善，预计二线城市的房价收入比呈现上升趋势。 

三四线城市房价收入比为10.2，较去年下降2.8%。作为三四线城市来说，房地产市场发展较为受限，人口流出现象明显，致使房价上涨动力不足。由于三四线城市配套及就业环境不及一二线城市，，预计接下来房价面临上升压力，房价收入比或将进一步下降。

图：分等级城市房价收入比情况

三、经济圈间房价收入比差距悬殊，长三角买房压力加大

（一）环渤海购房压力减轻，长三角买房压力加大

从房价收入比数据来看，海峡经济圈以高达20.0的房价收入比先进，主要是由于厦门、福州等在地理优势和丰富自然资源加持下，房价节节走高，带动区域整体房价一路上行，位居各区域房价均值之首，从而也推高了区域整体房价收入比。其次为珠三角经济圈，2021上半年房价收入比为16.9，同比下降4.8%，珠三角经济圈主要受国家重点规划发展，房地产市场享受一定的政策红利，发展势头迅速，同时在深圳这个大都市的带动下，区域整体房价较高。西北城市、西南城市和中部城市三大区域房价收入比均为9.9，受限于深居内陆，房价水平整体处于较低水平，区域房价平均皆在10000元/㎡左右，人们安居压力相对较小。 

从各大经济圈房价收入比的变化来看，大部分经济圈房价收入比呈现下降趋势，仅长三角经济圈房价收入比上升，西北城市房价收入比与2020年持平。长三角经济圈凭借沿海对外开放优势，经济活力及韧性均较高，城市核心价值大幅提升，尽管区域人均可支配收入水平超50000元，位居排名前列，但由于长三角经济圈位置优势显著、经济基础优越、产业结构完善，在长三角一体化政策规划利好影响下，区域城市不断发展壮大，人口基数增加，推动房价水平走高，房价收入比亦呈现上升态势。根据诸葛找房数据研究中心数据显示，长三角经济圈2021上半年房价收入比为14.7，较去年上升1.7个百分点。

环渤海经济圈房价收入比下降较大，2021上半年房价收入比为12.7，较2020年下降5.7%。环渤海经济圈以北京为首，近年来在严格的购房政策下，常住人口呈现负增长，同时由于环渤海区域城市多数仍以传统依托资源型的工业为主导，高新技术产业发展不足，产业创新乏力，对外资入驻的吸引力相对较弱，叠加一些企业外迁，北京周边城市房价呈现下降趋势，如廊坊2021上半年房价为13167元/㎡，较去年下跌6.9%。 

图：分经济圈房价收入比情况

（二）高收入城市中长三角占据多数份额，湖州、长沙幸福指数较高

从城镇居民人均可支配收入TOP20的城市来看，长三角、珠三角经济圈近乎垄断全数份额，占据16席，从房价收入比水平来看，13城房价收入比高于百城平均水平，7城低于百城平均水平。其中，湖州房价收入比位居较低位，购房压力相对较低，宜居性较强，2021上半年湖州房价收入比为7.1，主要是由于湖州针对房地产市场先后进行了一系列调控行动，包含限购、限售及摇号政策等，在这些政策的联合调控之下，湖州楼市整体表现较为平稳，但随着湖州产业结构不断升级，同时在制造业的大力推动下，城镇居民人均可支配收入处于全国较高水平，达61743元；其次为长沙，房价收入比为8.1，由于长沙楼市调控政策不松，严厉打击各种炒房行为，房价水平不高，房价收入比较低。

图：2021上半年城镇居民人均可支配收入TOP20城市房价收入比情况

虽然房价收入比反映是居民家庭对购房的支付能力，从数据来看，比值越低，支付能力越强，但是实际上受居民收入统计不全、城市经济增速差异，人口流动等因素影响，使得只通过房价收入比对居民购房能力进行评判有点片面化，只能作为一个参考指标。

展望未来，随着中央反复强调“房住不炒”，地方政府因城施策，调控政策层层推进、面面俱到，整体而言房价水平将会逐渐趋于稳定发展。同时，随着全国经济水平不断提升，政策规划利好，人们的收入水平将不断提升，以及国家加强解决住房困难、供需矛盾等结构化问题，人们购房压力将会持续降低，房价收入比大概率也将会延续下行态势。

附表：2021上半年百城房价收入比排行榜

 来源： 诸葛找房数据研究中心