【城市月报】武汉新房前七月累计成交达近三年新高,房价稳中有降

专家评级：看好

购房建议：仍持看好态度，刚需和刚改用户可根据自身情况考虑入市。

核心观点：进入2021年7月，随着上半年楼市热潮的褪去，武汉楼市转场步入下半年，在“房住不炒”的主基调下，政策调控趋严，叠加贷款额度紧张致使购房贷款受限，或将对部分客户购房计划进度有所影响。预计接下来，房价大概率维持平稳运行，成交量或将有所回落。

-----------------------------------

一、 新房市场

（一）新房成交情况

近三年来，武汉新房市场月平均成交规模维持在1.5万套左右。2021年1-7月份，武汉月平均成交套数达17300套，同比上涨18.8%。2020年底，项目集中推出，房企年底业绩冲量带动成交量走高，进入2021年初，推盘热度褪去，2月份受到春节假期影响，新房成交高位回落，3月份随着市场迎来楼市小阳春，市场热度提升，4月土拍热度传导至新房市场，成交冲高，达年内月度成交峰值21527套，随后在全国房地产大环境趋紧，武汉新房成交量回落。预计接下来随着“凭票买房”政策逐渐显效，市场或将持续降温，但“凭票买房”其实是资格核验，整体对市场影响不大。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年7月武汉新房成交15867套，环比下跌12.04%，较去年同期下跌27.35%。从累计成交来看，1-7月新房累计成交121103套，同比上涨85.4%，主要是由于2020年1-7月受疫情影响，一季度市场交易暂停，二季度市场逐步复苏，成交量维持低位运行。

（二）新房价格变化

2021年，随着武汉城市发展不断壮大，为楼市提供了有利支撑，叠加疫情影响褪去，楼市交易热度显著提升，今年新房成交均价基本呈现稳步上升态势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示， 2021年7月新房成交均价止涨转跌，为16088元/㎡，环比下跌7.4%，同比上涨23.61%。

（三）新房供应及库存

进入2021年7月，随着市场步入楼市淡季，房企推盘量明显缩水，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年7月批准上市套数为13803套，环比下跌21.7%，同比下跌32.7%。从库存来看，4月随着销售旺季到来，房企入市积极性提高，库存量走高，达近3年以来较高水平146723套，随后推盘量降低，加之去化较好，库存量随之呈现下跌趋势，根据数据显示，7月武汉新房库存为140273套，环比跌幅为3.16%，同比上升20.81%。从去化方面来看，7月武汉去化周期为7.3个月，去化压力不大。

本月，武汉新领销许项目为22个，项目主要分布于黄陂区、东湖新技术开发区、蔡甸区、新洲区、东西湖区、江岸区、江夏区、青山区。其中，武汉正本置业发展有限公司打造的三个项目集中获取预售证，均位于东湖新技术开发区，“正荣”系列建筑类型主要是板楼和高层，且以改善性产品为主，项目所处区域人口聚集度较高，居住氛围较好，各种配套齐全。万庭家园项目于本月初次获得预售许可，预售建筑面积为74888.71平方米。另外，地处新洲区的宝龙世家项目是宝龙地产入驻武汉首次打造，本月有6栋住宅楼获取预售证，总预售面积为48047.78平方米，主力户型为三居室和四居室，紧邻武汉大型的湿地生态公园，周边医疗、商业、交通、教育资源丰富。

（四）分区域成交情况

从各区域的表现来看，洪山、汉阳、东湖新技术开发区和黄陂区垄断市场近半数成交份额，占比为48.72%。其中，黄陂区成交位列榜首，本月成交2098套；其次为东湖新技术开发区，7月成交量为1946套，位居区域成交第二，汉阳区本月成交1896套，位居第三；洪山区紧随其后，成交1790套，位居第四名。从成交量来看，仅4个区域成交量上升，其他12个区域均呈现下滑趋势，其中东湖新技术开发区成交量下跌最为显著，环比下跌36.55%。

（五）板块成交排行

从7月份各大板块的成交来看，经济技术开发区的军山板块位列成交套数首位，7月成交611套，成交均价为8586元/㎡，主要由于较低的价格优势吸引购房者成交，带动成交量走高，其次为盘龙城板块，单月成交562套，成交均价为10928元/㎡，武昌区的白沙湖板块本月成交520套，位居第三。东西湖区的吴家山板块也成交较好，7月成交超500套。整体来看，汉阳区和江汉区的板块占据榜单6席，在优越的地理位置及较好的资源配置加持下，区域热度较高。

（六）项目成交排行

根据7月份武汉新房成交套数TOP20项目来看，东湖新技术开发区项目较受欢迎，上榜5席。其中，武汉城建融创甘露山文创成项目高居成交套数榜单首位，成交套数遥遥先进其他项目，受较低的价格、房企品牌加持以及项目特色优势，项目自开盘备受购房者青睐，单月成交超800套。其次为经济开发区的融创首创国际智慧生态城市项目，产品类型有塔楼、别墅和高层等，7月成交316套，位列成交套数榜第二位。中海光谷东麓项目所处的东湖新技术开发区的左岭新城板块，未来将发展成为聚焦战略性新兴产业的国际智慧小镇，具有一定区位优势，项目以二居户型为主，且自带装修，商业和教育资源丰富，当前成交价格15172元/㎡左右，位居成交套数第三。

根据7月份武汉成交金额TOP20项目来看，江岸区的融创公园大观项目成交金额位居首位，单月成交金额位6.52亿元，项目地处和谐大道与塔子湖东路交汇处，当前成交均价为23209元/㎡，拥揽实验博雅小学、实验博雅二小、武汉中心医院等城市高配资源，塔子湖公园、梦湖公园等环伺，三条地铁线路站点停靠，交通便捷。其次为黄陂区的武汉城建融创甘露山文创城项目，该项目由融创中国及武汉城建集团两大品牌房企联合打造，构筑一站式全场景娱乐休闲度假胜地，有利于吸引众多游客前来观光体验，配套设置完善，同时成交价格相对较低，购房者承压较小，当前成交均价约为7748元/㎡；青山区的融创临江府项目排名第三，是融创中国打造的又一品质项目，周边云集多所学校如武汉科技大学，教育资源强大，且为观景居所，能够满足业主所有的休闲娱乐需求，居住环境优异。

从各大房企在武汉的市场表现来看，TOP5房企单月销售额均超10亿元，融创中国销售金额位更是破30亿元，高居榜首，其次为武汉城建集团，单月销售金额为28.25亿元，平安不动产有限公司位居销售额排行第三位，为17.48亿元，保利地产次之。就武汉房企项目成交来看，品牌房企由于规模较大，同时品牌影响力较强，产品品质较高，更受市场青睐，成交占据市场主要地位，如融创、保利、龙湖等。

二、二手房市场

（一）二手房成交情况

从历史成交数据看，随着疫情期间积压的购房需求集中释放，2020下半年武汉部分热点区域成交量上升，带动二手房成交量冲高，9月份达近三年历史峰值11943套，随后成交量逐渐回落。进入2021年，二手房整体成交势头较好，一季度受春节假期影响，市场热度整体较低，成交量低位运行，进入二季度，随着销售旺季的到来，以及土拍热度的催热，成交走高，5月受端午小长假的短暂影响，成交量有所下滑，六月在主城区二手房市场活跃度较高的带动下，成交量回升，进入7月，随着市场进入销售淡季，市场热度回落，成交量随之下滑。数据显示，7月二手房成交量为9726套，环比下跌10.64%，同比下跌16.39%。累计来看，1-7月份武汉二手房成交整体较高，数据显示，2021年1-7月二手房累计成交65348套，较去年同期水平上升99.24%。 

（二）二手房市场均价

近3年以来二手房市场均价整体呈现稳中有降趋势。2019年3月武汉二手房市场均价跌破20000元/㎡，随后持续下滑，至2020年1月市场均价逐渐回升，主要是由于2019年下旬人才引进力度加大，以及年底取消了落户限制，市场信心较足，1月下旬随着武汉疫情袭来波及楼市，市场均价逐渐下滑，后随着二手房市场政策调控逐步落实，市场均价延续下跌趋势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年7月市场均价为18026元/㎡，环比下跌0.13%，同比下跌2.52%。

（三）涨降价房源分布

从涨降价房源来看，武汉二手住宅调价中涨价房源占比自5月起连续3月下降，至7月涨价房源占比不足百分之十，为9.08%，较上月收窄1.12个百分点。整体来看，随着二手房涉贷资金监管趋严，市场预期转变，买方观望情绪较浓。 

三、购房建议

从武汉房地产市场运行情况来看，上半年市场热度整体居高，新房二手房销售较可观，预计下半年随着政策调控接连收紧，市场信心有所削弱，部分区域板块量价或将有所下滑。

对于刚需购房群体而言，随着前期调控政策的持续作用，以及后期出台政策不断完善，市场整体趋于平稳，当前可以考虑入手。从区域选择来看，江汉区位处城区核心，商贸金融发展成熟，是武汉价格领头羊，从性价比来看，如黄陂区的板块黄陂、及汉南区的板块汉南等，成交均价均低于10000元/㎡，推荐刚需和刚改客户选择。从长期来看，在围绕国家中心城市、长江经济带核心城市和国际化大都市定位，加快打造全国经济中心、国家科技创造中心、国家商贸物流中心、国际交往中心和区域金融中心，努力建设现代化大武汉的重点规划下，武汉城市发展潜力较大，市场仍持看好态度。

来源： 诸葛找房数据研究中心