上市物业公司排行:40家上市物业公司经营指标向好发展!

随着房地产传统销售业务增速放缓，房企寻求多元化的发展，彼时物管行业受到青睐，近两年来也涌现出一批房企分拆物业赴港IPO潮，数据统计2020年新增大约13家物业企业登录港股，20余家企业在目前仍在储备上市。截止到目前，大约有40家物业公司登陆港股，3家企业进入A股。大多数是由大规模的房企分拆上市，如碧桂园服务、恒大物业、融创服务等。

物业行业是注重精细化运营的行业，能为企业带来长期资本，曾被称为“被忽略的蓝海市场”，在疫情期间，居民对社区管理及物业服务的需求提升，进一步提升了物业服务的市场存在感，疫情过后，购房者买房更加注重物业公司的服务水平。3月伊始，各大物业公司陆续公布2020年业绩年报，诸葛找房数据研究中心监测40家上市物业公司的年报数据，从收入、规模、利润角度对上市物业公司数据进行排行，从而更深的辅助行业参与者对上市物管企业的认知。

一、收入：2020年行业业绩增速可观，世茂服务业绩高增长

收入规模是衡量企业经营状况的重要指标之一，随着物业公司的品牌集中度的提升，物业公司的收入也呈现明显集中的趋势。根据诸葛找房数据研究中心本次监测的40家上市物业公司的2020年度数据来看，上市物业公司收入TOP10的总和为848.74亿元，占40家物业公司收入的66.6%，TOP10收入占比已超六成，TOP20收入占比为86.5%，剩下的20个物业公司的收入仅占13.5%。

从40家物业公司收入排行看，碧桂园服务2020年收入独占鳌头，以156亿元位居40家上市物业公司首位，且高于第二位恒大物业50.91亿元。恒大物业以105.09亿元的收入位居第二，绿城服务2020年收入为101.056亿元，雅生活服务以100.261亿元位居第四。前四家公司收入均突破百亿元，该四家收入较高的物业公司均有大规模房企的支撑，碧桂园服务已经成为物业行业的标杆，无论是收入还是面积规模均在行业首位。招商积余作为A股上市的物业公司，在行业内收入可观，位居40家上市物业公司第五位。星盛商业、和泓服务、烨星集团、宋都服务、兴业物联目前管理规模较小，2020年收入低于5亿元，位居排行榜末位。

2020年从收入的同比变化情况看，40家上市物业公司的收入平均增速为37.69%，其中，18家物业公司的2020年收入增速超平均值。世茂服务2020年收入增速翻倍，与在2020年大规模拓宽第三方物业有着密切关系，据年报数据披露，2020年里增加合约建筑面积2350万平方米，覆盖住宅、学校、医院、产业园等多种业态。与此同时，世茂服务通过收并购新增合约建筑面积7100万平方米。截至2020年底，世茂服务一共收购了12间物业管理公司。其次，雅生活服务、和泓服务、永升生活服务、融创服务、时代邻里、碧桂园服务2020年收入增速均超60%。此外，2020年彩生活、烨星集团两家企业业绩表现乏力，2020年收入较2019年分别下降6.5%、4.5%。彩生活更是出现了上市以来首次的收入下滑，主要原因一方面受疫情影响，物业管理服务减少，另一方面，为巩固其行业地位，彩生活加大力度尝试业务转型，未来需要减少高投入高风险业务，聚焦高质量高回报的服务业务。烨星集团收入下降主要是在疫情下非住宅物业的管理服务收入减少导致了整体收入下滑。

二、利润：疫情冲击下行业利润仍正增长，招商积余毛利率处于低位水平 

从利润上看，40家上市物业公司的平均净利润为4.45亿元，同比增长70.57%。2020年，虽然行业经历了疫情的冲击，但物管行业的利润仍呈现增长趋势，部分企业的净利润翻倍增长，如和泓服务、恒大物业、时代邻里、荣万家、华润万象生活、融创服务、银城生活服务、浦江中国2020年净利润增速均超100%，其中和泓服务净利润增速为334.80%。从特别值上看，恒大物业净利润高达26.47亿元，位居40家上市物业公司首位，行业龙头地位凸显。其次，碧桂园服务、雅生活服务的净利润也处于高位，分别位居40家上市物业公司的二、三。

毛利是企业经营获利的基础，一般而言，毛利率越高，企业盈利的概率越高。2020年40家上市物业公司的平均毛利率为28.55%，物业行业的整体毛利水平乐观。从40家上市物业公司毛利率的分布上看，大部分的物业公司毛利率处于较高水平，19家上市物业公司的毛利率高于30%，13家毛利率在20%-30%之间，9家毛利率低于20%。

从具体物管公司看，星盛商业的毛利率处于行业高位水平，高达56.3%。主要原因在于星盛商业旗下的业务以商管服务为主，商管业务的毛利率高于住宅管理业务是行业共同的认知，但受到星盛商业的在管面积小的影响，其收入增速并不理想。招商积余拥有较高的收入规模，但毛利率处于较低水平，2020年毛利率为13.6%，为40家上市物业公司的末位，招商积余研发投入仅占0.23%，目前仍持续深耕公建物业领域，招商积余应加大研发投入，从科技赋能降低管理成本，提高人效，从而提高毛利率水平。

三、规模：行业规模集中度高，彩生活规模高但增长乏力面临考验

相较于毛利率，物业行业要更注重规模，规模能够带来边际效应，充分扩大毛利率的作用。2020年，监测的40家上市物业公司的在管面积共42.72亿平方米，在管面积TOP3上市物业公司占总面积的32.63%，TOP10在管面积占总面积的70.1%，行业规模主要聚集在前十物业公司。规模排名靠后的企业还需积极扩大规模占领市场，从而产生规模效应。

从具体企业的在管面积看，2020年彩生活的在管面积位居排名前列，为5.52亿元。彩生活虽然在管规模大，但规模增速处于行业较低水平，从而使得业绩逆势呈现小幅下降局面，彩生活企业也意识到问题，在发布业绩公告当天对人事进行调整，在新领导带领下预突破现有困境。碧桂园服务在管面积4.62亿平方米，位居第二名，碧桂园服务各运营指标均表现亮眼，已成为行业龙头代表。值得一提的是，宋都服务、兴业物联、星盛商业的在管面积低于1亿平方米，未来规模需要进一步扩充。

2020年，疫情后居民对物业公司的认知度提升，物管公司在行业的地位进一步凸显，物管公司也趁机积极扩大规模，从在管面积的增速上看，2020年40家上市物业公司的在管面积平均增速为49.54%，扩张速度显著。其中，奥园健康、融创服务、和泓服务、世茂服务、雅生活服务2020年在管面积增速翻倍。2020年雅生活服务积极收购第三方物业，第三方占比高，逐步摆脱对母公司的依赖，其次，雅生活服务提高非住宅业态的收入，多业态发展有利于防范市场风险。2020年规模扩张缓慢的上市物业公司有彩生活、中奥到家、新大正，在管面积增速均低于15%。

来源： 诸葛找房数据研究中心