央行表态当前房地产风险可控,厦门稳步开展商品房预售管理工作

一周政策（11.15-11.21）

核心结论： 

政策方面，厦门发布商品房预售管理规定，提出预售主管部门应当建立和完善预售项目信息系统；2021年度上海市个人住房房产税已于11月15日开启征缴，这已是上海征收个人住房房产税的第11个年度等

行业方面，大家人寿两次减持金融街8421.35万股，减持比例2.82%；佳兆业美好、佳兆业健康、佳兆业资本于11月16日复牌；金科服务携手重庆高科集团 打造重庆北区智慧产业楼宇等。

政策篇

01

全国政策

1、央行：当前房地产风险总体可控 整体发展态势不会改变

11月19日，央行网站发布《2021年第三季度中国货币政策执行报告》指出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，以我为主，稳字当头，把握好政策力度和节奏，处理好经济发展和防范风险的关系，做好跨周期调节，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。其中还提到，目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

诸葛找房数据研究中心解读

央行发布《2021年第三季度中国货币政策执行报告》，成为下一阶段货币政策执行的“风向标”。从本次货币执行报告与上季度的对比可以看出，本次重点强调了房地产市场风险可控，要求实施好房地产金融审慎管理制度，并且提出维护住房消费者合法权益等，体现了对当前房地产市场尤其是部分房地产企业面临的流动性风险的重视，并且提出“风险可控”也表现了对未来房地产市场发展仍然充满信心。

在市场较为萎靡的背景下，央行多次发声，透露出政策边际微调、纠偏，适度稳定房地产信贷环境的正向信号。但是对待政策的适度调整要时刻保持客观理性的心态，适度微调并不意味着彻底的放松，最根本的是要保证全国经济以及房地产市场的平稳健康发展。

02

城市政策

1、厦门发布商品房预售管理规定：建立和完善预售项目信息系统

11月15日，厦门市政府网站发布关于《厦门市商品房预售管理规定（修订草案征求意见稿）》公开征求意见稿，内容涉及商品房的预售条件、预售资金监管等。此外，《意见稿》指出，预售主管部门应当建立和完善预售项目信息系统，提供预购人查询预售项目信息的服务，预售商品房买卖合同备案预售人或者预购人应当在房屋网签备案系统签订商品房买卖合同之日起30日内办理商品房买卖合同备案。

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2、上海2021年度个人住房房产税于11月15日开缴

11月16日，从国家税务总局上海市税务局获悉，2021年度上海市个人住房房产税已于11月15日开启征缴。这已是上海征收个人住房房产税的第11个年度。根据上海市个人住房房产税征管相关规定，个人住房房产税的纳税人应于每年12月31日前，缴纳当年度应纳税款。纳税人可根据实际，选择通过电子税务局、付费通网站、有关银行和税务专窗四种渠道之一缴纳税款。

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3、深圳二手房交易网签系统上线，严格规范房产经纪机构行为

11月19日，深圳市房地产中介协会发布《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》。要求各房地产经纪机构、分支机构及人员：应用新版网签系统的房地产经纪机构须办理电子签章；房地产经纪人员须先行通过“广东省统一身份认证平台”进行身份认证。《通知》指出，严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”、“定金”等不正当方式诱导消费者，或通过暴力、胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。

行业篇

01

土地市场

1、成都第三批集中供地推出40宗地块 覆盖12个区域

近日，成都市公共资源交易中心公布了今年第三批次集中供地，本次成都12区合计供地40宗地块，总用地面积2765.23亩，将于12月7日、8日、9日三天拍卖。武侯区和新津区在本轮中均无土地供应。清水房较高限价2.85万/㎡。

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2、厦门第三批集中供地：14宗商住地总起始价约356.4亿元

11月16日，厦门市本年度第三批集中供地推出的14宗商住地块正式挂牌，计价总建筑面积143.83万平方米，总起始价约356.40亿元，将于12月8日、9日正式出让。

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3、武汉第三批集中供地出让地块49宗 总起价约587.99亿元

11月18日，据武汉土地市场网公告，武汉市自然资源和规划局发布了本年度第三批次住宅用地“两集中”出让公告，共计出让土地49宗，土地总面积约304.30公顷，建筑总规模约871.36万平方米，起始价总额约587.99亿元。本批次项目将于12月21日、22日分2天集中揭牌，按相应规则陆续安排成交。

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4、北京：继续完善相关机制 确保完成全年300公顷的供应目标

11月15日消息，北京市住房和城乡建设委员会发布北京市政府重点任务及民生实事进展情况，在促进房地产市场平稳健康发展增加住房市场供应方面，北京市计划今年完成不少于300公顷商品房供地，优化空间布局，促进职住平衡。目前，已完成全年土地供应面积264公顷。下一步，继续完善相关机制，开展第三批集中供地准备工作，确保完成年度目标。

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5、北京第三批集中供地推出12宗住宅用地 总起始价为335.5亿元

11月19日晚间，北京市第三轮集中供地挂牌12宗住宅用地，总起始价为335.5亿元，建设用地面积617361㎡，建筑控制规模1134992万㎡。从12宗地块公布的挂牌资料来看，门头沟永定镇、房山拱辰街道、朝阳东坝等4宗地块均配建有“保障性租赁住房”；除去延庆和密云以外的10宗地块，均需竞高标准建设方案；6宗地需竞现房销售面积；3宗地块将通过现场摇号方式确定竞得人；1宗地块竞政府产权份额。

02

房企动态

1、融创中国配售现有股份及认购新股 所得总额9.52亿美元

11月14日晚间，融创中国和融创服务同步公告，融创中国将配售现有股份及认购新股，及配售现有融创服务股份。据此，合计所得款项总额约为9.52亿美元。此外，融创中国表示，出于对本集团的长远信心和长期支持，公司控股股东、董事会主席孙宏斌先生同时将自有资金4.5亿美元提供给本集团使用（无息借款形式），以支持本集团经营发展。

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2、大家人寿两次减持金融街8421.35万股 减持比例2.82%

11月15日，金融街控股股份有限公司发布关于持股5%以上股东减持公司股份达到1%的公告。大家人寿分别于2021年9月6日至9月8日，以及2021年11月12日，两次减持金融街股份共计84,213,520股，减持比例2.82%。本次股份变动后，大家人寿持有金融街股份降至337,341,581股，占金融街总股本11.29%。

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3、佳兆业美好、佳兆业健康、佳兆业资本于11月16日复牌

11月15日，佳兆业集团子公司佳兆业资本、佳兆业美好和佳兆业健康同时在港交所发布公告称，公司已申请于2021年11月16日上午9时起在港交所复牌。上述三家公司于11月5日发布短暂停牌公告，内容有关有待刊发载有控股股东佳兆业集团的内幕消息，以及内容有关其未支付若干金融产品的款项及终止派付2021年中期股息。上述三家公司称，其并无参与上述佳兆业集团交易，也非上述佳兆业集团交易一方，公司业务营运如常。

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4、大家人寿累计减持金地集团4719.62万股 占总股本1.05%

11月19日，金地集团发布公告称，2021年11月18日至11月19日，公司股东大家人寿通过集中竞价累计减持公司股份4719.62万股，占公司总股本的1.05%。本次权益变动前后，不涉及公司控制权变化。

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5、金科服务携手重庆高科集团 打造重庆北区智慧产业楼宇

11月15日，金科服务正式携手国有独资企业重庆高科集团，进驻位于重庆市渝北区的高科B09地块项目。未来，金科服务将在该项目内全面落地金科智慧楼宇系统，与重庆高科集团共同打造重庆北区智慧产业楼宇新典范，并赋能高科B09地块项目园区招商运营，构建共生、共享、共融的产业生态圈。

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6、祥生控股：现有债务未现违约

11月18日，祥生控股集团股价遭遇暴跌。对此，祥生控股集团在18日晚间公告称，在经过公司合理查询之后，董事会确认，并不知道有关导致股票成交价格及成交量波动的任何原因或任何必须公布以避免公司证券出现虚假市场的资料或必须披露的内幕消息。公司董事会确认公司运作一切正常，其现有债务并未出现任何违约且公司控股股东并未质押任何股份。

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7、三盛控股出售哈尔滨、青岛2处资产 总代价6.21亿元

11月16日，三盛控股（集团）有限公司接连发布公告，披露两个出售资产事项，总代价6.21亿元。公告显示，间接非全资附属公司扬州三盛与北海晟祺订立股权转让协议，向北海晟祺出售哈尔滨利福商厦有限公司全部股权，出售代价为3.5亿元。三盛控股预期集团将因该出售事项确认一项未经审核收益约5130万元。此外，间接全资附属公司龙海三盛与北海晟利订立股权转让协议，向北海晟利出售嘉标商厦（青岛）有限公司全部股权，代价约2.71亿元。三盛控股预期集团将因该出售事项确认一项未经审核收益约1050万元。

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8、中国金茂：24亿元出售青岛一项目90%股权

11月16日，中国金茂公告，2021年11月10日，中国金茂全资附属公司天津东辉与青岛青悦汇签订产权交易合同。天津东辉向青岛青悦汇出售其所持项目公司90%的股权，代价为24.27亿元人民币。该笔交易通过北交公开挂牌程序确定，并为公开挂牌文件中规定的出售底价。交易完成后项目公司将由青岛青悦汇及中国金茂分别持有90%及10%股权。

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9、中国金茂拟转让台州环茂置业45%股权，底价约4.04亿元

11月17日，据北京产权交易所信息披露，宁波宁兴房地产开发集团有限公司挂牌转让台州环茂置业有限公司45%股权，转让底价约4.04亿元，信息披露日期截至2021年12月14日。天眼查显示，宁波宁兴地产系中国金茂控股集团有限公司的间接全资子公司。

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10、融创服务耗资271.7万港元回购20.90万股

11月18日，融创服务（(01516.HK)披露，其于11月18日在香港交易所回购20.90万股，耗资271.70万港币，回购均价约为13.00港币。据了解，融创服务近三个月累计回购股份数为1244.70万股，占融创服务已发行股本的0.4%。

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11、深圳融创华发冰雪文旅城地块重新分宗 拆分为11块地

深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布《关于深圳融华置地投资有限公司A301-0575宗地分宗事宜的公示》。地块最终由深圳融华置地投资有限公司竞得。11月17日，融创华发冰雪文旅城地块重新分宗，由原来3块地，拆分为11块地。该宗地总用地面积为43.68万平方米，土地用途为商业用地、游乐设施用地、居住用地、公园用地、道路用地，土地性质为商品房，土地使用年期为商业服务业用地40年、居住用地70年。

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12、恒大出售所持恒腾网络全部股份 所获21.28亿港元

11月17日，中国恒大及恒腾网络发布公告称，恒大附属公司出售其持有的所有恒腾股份予买方，总代价为2,127,638,999.04港元，每股1.28港元（较恒腾于2021年11月17日的收市价每股1.69港元折让约24.26%）。此次销售股份佔恒腾于本公告日期已发行股份约18.00%，交易完成后，恒大将不再持有任何恒腾股份。买方是一家在香港注册成立的有限公司，其最终实益拥有人为李少宇。

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13、雅居乐：已赎回一笔优先票据

11月18日，有消息传雅居乐为力保本月下旬能正常兑付一笔即将到期的大额外债，目前除保证工资发放外，已停掉大部分开销。雅居乐工作人员表示，目前公司工作一切正常。其并表示昨日已公告赎回了一笔优先票据，而近期亦无尚未赎回票据。公司情况具体以公告为主。

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14、华润置地回应“拟出售成都公司51%股权”的消息不实

11月18日，华润置地成都公司官方微信号发布声明称，近日网络谣传“华润置地拟出售成都公司51%股权”的消息不实，该谣言已对华润置地成都公司声誉造成严重影响，华润置地成都公司将依据法律法规追究造谣者相关法律责任。

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15、佳兆业金融暂停向大陆客户提供证券服务，回应称并非财务问题

11月17日，佳兆业集团旗下子公司佳兆业金融集团有限公司发布声明称，该公司先前发出暂停向中国大陆客户提供证券服务的决定，为其出于经营风险考虑自主作出的商业决定，并非财务状况问题。对于此次业务调整，佳兆业金融集团相关人士表示，此举与监管部门着力完善对跨境券商的合规性要求相关。

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16、中梁回应负面评级展望：将继续择机回购债券

11月19日，国际评级机构标普宣布，将港股上市房企中梁控股评级展望从“稳定”调整至“负面”；同时，标普确认了该公司的长期发行人信用评级为“B+”。惠誉也将中梁的长期外币发行人违约评级(IDR)的展望从”正面“下调为”负面“，并确认其长期发行人违约评级和高级无抵押评级为“B+”。对于评级展望下调及后续债券回购计划，中梁控股相关人士回应：对于即将到期美元债券的处置计划，集团正考虑于适当时机回购；筹措资金的方式采用经营性现金流等路径偿债，资金部分来源于销售回款。

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17、雅居乐集团：按期偿还33.45亿港元贷款及6000万美元贷款

11月19日，雅居乐集团发布公告称，公司已汇出资金至信贷代理人指定的银行账户，以依时于还款日偿还该33.45亿港元的港元贷款以及6000万美元的美元贷款。

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18、招商蛇口公布30亿超短期融资券发行结果

11月19日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布2021年度第九期超短期融资券发行结果公告。公告显示，实际发行总额30亿元，发行利率2.84%，主承销商兼簿记管理人为招商银行股份有限公司，联席主承销商为中国建设银行股份有限公司，起息日为2021年11月17日，兑付日为2022年8月14日。

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19、荣盛控股质押4500万股股份 占总股本1.03%

11月19日，荣盛发展发布公告称，于2021年11月17日，公司的控股股东荣盛控股向天津银行股份有限公司凌宾路支行质押公司4500万股股份，占其所持股比例2.90%，占公司总股本比例1.03%，用于补充质押。截至公告披露日，荣盛控股及其一致行动人合计持股27.56亿股，持股比例63.38%，累计质押及设定信托数量15.99亿股，占其所持股份比例58.04%，占公司总股本比例36.78%。

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20、保利发展成功发行20亿元中期票据 票面利率3.55%

11月19日，保利发展发布公告称，公司近日成功发行2021年度第四期中期票据，发行金额20亿元，票面利率3.55%，发行期限为5年。债券名称为保利发展控股集团股份有限公司2021年度第四期中期票据，债券简称21保利发展MTN004，债券代码102102331，起息日为2021年11月17日，簿记管理人/主承销商为中国银行股份有限公司，联席主承销商为招商银行股份有限公司。

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21、中国南山开发增持3801.23万股股份 增持比例约1.4%

11月19日，南山控股发布公告称，公司控股股东中国南山开发（集团）股份有限公司以自有资金通过大宗交易方式受让了全资下属公司上海南山房地产开发有限公司所持公司3801.23万股股份，增持比例1.4038%。本次变动后，中国南山开发（集团）股份有限公司持有公司15.7亿股股份，占总股本比例57.9862%%。其中无限售条件股份2亿股，占总股本比例7.4195%；有限售条件股份13.69亿股，占总股本比例50.5667%。

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22、上实发展：拟以3.2亿元转让绍兴上投100%股权及相应债权

11月19日，上实发展发布公告称，公司下属全资子公司上投控股拟通过上海联合产权交易所公开转让其所持有的绍兴上投100%股权及相应债权，本次交易起始挂牌价为人民币3.2亿元。

03

租赁市场

1、北京住建委：今年已竣工政策性住房超8万套

11月15日，北京市住建委发布市政府重点任务及民生实事进展情况。今年全市建设筹集政策性住房55067套，竣工政策性住房80697套。住房租赁方面，截至2021年10月，北京市市场租房补贴当月发放户数为24275户，新增市场租房补贴户数为7745户，全面完成年度任务目标。

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2、山东加快保障性租赁住房：十四五期间拟建40万套

11月16日，山东省人民政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。意见指出，发展保障性租赁住房要坚持实事求是、因城施策，注重住房需求、存量土地和房屋等摸底调查，充分尊重各类主体意见，加强市场分析研判，科学确定发展方式和规模。意见还明确，建立健全保障性租赁住房基础制度。全省“十四五”保障性租赁住房规划目标，初步考虑40万套，其中济南和青岛是建设重点，济南拟为15万套、青岛拟为20万套。

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3、深圳宝安区：5年内将筹集公共住房8万套以上

11月18日，深圳市宝安区在第七届人民代表大会排名前列次会议上的《深圳市宝安区人民政府工作报告》公布。民生方面，宝安将筹集公共住房8万套以上，其中2021年1.1万套、2022年1.5万套、2023年1.7万套、2024年1.8万套、2025年1.9万套。此外，宝安将在沿海岸线规划建设50公里滨海观光休闲带，比肩深圳湾。

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4、无锡：“十四五”期间市区计划新增城镇商品住宅35万套

11月18日，《无锡市市区“十四五”城镇住房发展规划》由江苏无锡市政府办公室正式印发。“十四五”期间，市区计划新增各类住房供应约39.3万套，其中新增城镇商品住宅35万套左右，城镇人均住房面积提升至50.2平方米。到2025年，无锡要构建满足不同收入人群、不同居住形式、不同家庭结构的多样化住房供给体系，努力实现城镇住房发展水平稳步提高，房地产市场供需结构动态均衡并保持长期平稳健康发展。

04

宏观市场

1、2021年1-10月房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%

11月15日，国家统计局发布2021年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1-10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。房屋新开工面积166736万平方米，下降7.7%。其中，住宅新开工面积123481万平方米，下降6.8%。价格方面，10月商品住宅销售均价年内首次低于万元。

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2、2021年10月70大中城商品住宅销售价格环比延续略降态势

11月15日，国家统计局发布2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

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3、北交所于11月15日正式开市 首批登陆81家企业

自9月2日设立的消息正式宣布，北京证券交易所11月15日于北京市西城区金融街金阳大厦正式开市。开市首日，81家首批上市公司集体亮相，其中，87%的公司来自先进制造业、现代服务业、高技术服务业、战略性新兴产业等领域，17家为专精特新“小巨人”企业。

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4、前10个月各项贷款新增17.9万亿元，同比多增783亿元

11月19日，中国银保监会新闻发言人答记者问时表示，前10个月，各项贷款新增17.9万亿元，同比多增783亿元，资金供给合理充裕，有效满足了实体经济合理资金需求。房地产合理贷款需求得到满足。10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

诸葛找房数据研究中心解读

一、针对10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况解读：

进入2021年10月，传统“银十”延续降温特征，新房、二手房价格上涨城市数量再度减少，下跌城市数量占据市场主要份额。一方面，由于市场调控趋严，“三道红线”加剧房企的融资端压力，资金流动力成为房企急需解决的问题，为实现加速回款，同时进入年关，房企为冲业绩目标，降价出售现象有所增加；另一方面，楼市调控频频发力，从加强限购限售到发布二手房指导价、打击高价学区房炒作行为等均在一定程度上消退楼市虚热，价格呈现一定的回落趋势。

降温对市场信心造成一定的打击，但近期央行多次召开会议，强调要维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，以及对信贷层面释放一定的积极信号，或将对稳定市场预期、缓解市场低迷情绪起到重要作用。

二、针对1-10月份全国房地产开发投资和销售情况解读：

1-10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%，较1-9月增速收窄1.6个百分点。至此，房地产开发投资增速自3月起连续8个月收窄，房企投资增速减弱的原因在于今年土地供地模式的转变，房企新开工面积增速受到集中供地的影响明显减弱，带动了房企投资增速的减弱，竣工面积增速支撑开发投资增速维持正增长。

10月本是传统的销售旺季，但今年银十表现不佳，环同比均双双下滑。一方面受到国庆假期居民出游影响，需求入市延后；另一方面，各种利好政策传闻接踵而至，但并未有实质性利好购房者政策出台，居民购房观望情绪变浓，延缓入市步伐。截止到10月，今年商品房成交GMV为14.7亿元，较去年全年差2.64万亿，如果接下来没有明确的利好政策出台，按当前成交速度预计今年商品房成交金额与去年持平有一定的压力。

在成交规模增速持续收窄下，房地产行业到位资金增速也持续收窄。值得一提的是，近期发行海外债环境回暖，利用外资的增速明显好转。进入10月，利好政策迹象频频，其中更多的是信贷环境回暖，包括央企国企向监管部门反映建议调整“三道红线”指标，地产股回升等，预计四季度信贷环境有所回温。

附表1:2021年第47周楼市政策汇总-政策篇

附表2:2021年第47周楼市政策汇总-行业篇

 来源： 诸葛找房数据研究中心