新房月报|2021年7月市场量价回稳,中部省会城市表现亮眼

核心结论： 

1、2021年7月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为2280.27万平方米，环比下跌10.22%，同比下跌2.24%。短期来看，调控频频加码叠加多城重现疫情，楼市活跃度有所下降，预期接下来市场仍将以稳为主，重点城市成交或将会延续稳中趋降态势。

2、分不同等级城市看，2021年7月各等级城市成交环比均下跌，其中一线城市环比跌幅居首。根据诸葛找房数据显示，2021年7月一线城市新房成交环比下跌19.56%，二线城市成交环比下跌3.88%，三四线城市环比下跌15.57%。

3、本月重点监测的35城成交均价小幅下跌，分城市等级中各等级城市市场均价环比全线下跌，但仍高于去年同期水平。从环比变化情况来看，2021年7月重点35城成交均价为17545元/平方米，环比下跌1.56%。其中，一线城市成交均价44732元/平方米，环比下跌0.68%；二线城市成交均价18811元/平方米，环比下跌3.51%；三四线城市成交均价12376元/平方米，环比下跌1.04%。

一、7月新房成交有所回落，西安、武汉等城市涨幅先进

进入2021年，受到春节假期以及年初部分城市疫情反复等影响，成交量连续两月下滑。进入3月份，楼市小阳春如期而至，随着各大房企加大推盘力度，购房者入市积极性提高，成交热度显著提升。4、5月份，随着小阳春效应逐渐减弱，加之多城调控升级，导致成交量连续两月回落，6月份进入各大房企抢收年中业绩的节点期，成交量持续小幅回升。进入7月份，在季节性因素以及多城调控升级等作用下，市场呈现淡季行情，新房成交止涨转跌。2021年7月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为2280.27万平方米，环比下跌10.22%，同比下跌2.24%。短期来看，调控频频加码叠加多城重现疫情，楼市活跃度有所下降，预期接下来市场仍将以稳为主，重点城市成交或将会延续稳中趋降态势。

分不同等级城市看，2021年7月各等级城市成交环比均下跌，其中一线城市环比跌幅居首。根据诸葛找房数据显示，2021年7月一线城市新房成交环比下跌19.56%，二线城市成交环比下跌3.88%，三四线城市环比下跌15.57%。一方面受到市场周期性影响，成交量出现季节性回调，另一方面近期以来北京、上海等一线城市频频升级调控，购房需求尤其是投机性需求受到遏制，带动本月成交热度下滑。从同比数据来看，一线城市同比上涨9.85%，二线城市同比下跌1.35%，三四线城市同比下跌9.41%，仅一线城市同比上涨。由于去年此时部分一线城市如北京仍处于疫情反复期，导致同比数据呈现上涨趋势。

表1：7月不同等级城市新房销售面积变化情况单位：万平方米

从具体城市来看，监测的重点40城中11城销售面积环比上涨，其余29城销售面积环比均下降。一线城市中，北京、上海、广州的销售面积环比均下跌，其中，上海环比跌幅居首，达30.9%，其次为北京，环比跌幅为16.0%；二线城市中，城市间分化愈加显著，基本面优异、人口流量大的热点城市及部分省会城市成交热度不减，其中西安新房成交环比涨幅居首，为57.0%，其次为武汉，环比涨幅为32.7%。三四线城市中，上涨城市数量为5个，其中，扬州环比上涨22.7%，涨幅居首，湖州环比下跌51.4%，跌幅居首。

从同比变化来看，7月份重点40城新房销售面积同比有27城下滑，其余13城销售面积均上涨。一线各城市中，北京同比涨幅居首，为55.3%，其次为上海，涨幅为9.4%，广州、深圳销售面积同比均下跌，跌幅分别为11.3%、16.7%。二线城市中，西安、苏州、武汉位居同比涨幅前三，涨幅分别为77.2%、28.8%和14.2%，西安由于自身城市热度不断增加，市场需求加大，带动成交上涨，同环比均位居二线城市首位；三四线城市中，泉州同比上涨222.6%，涨幅居首，其次为汕头，本月同比上涨91.5%，位居涨幅第二。

表2：2021年7月各城市销售面积监测

二、7月新房成交均价环比小幅下跌，但仍高于去年同期

本月重点监测的35城成交均价小幅下跌，分城市等级中各等级城市市场均价环比全线下跌，但仍高于去年同期水平。从环比变化情况来看，2021年7月重点35城成交均价为17545元/平方米，环比下跌1.56%。其中，一线城市成交均价44732元/平方米，环比下跌0.68%；二线城市成交均价18811元/平方米，环比下跌3.51%；三四线城市成交均价12376元/平方米，环比下跌1.04%。

从同比变化情况来看，7月重点35城成交均价同比上涨6.21%，涨幅较上月收窄2.37个百分点。其中，一线城市同比上涨9.19%，涨幅扩大2.77个百分点；二线城市同比上涨6.52%，涨幅收窄7.61个百分点；三四线城市同比上涨4.27%，涨幅收窄2.85个百分点。

三、楼市项目质量监管趋严，房企推盘力度下降

2021年7月，楼市进入下半场，旺季效应消退加之楼市项目质量监管力度加大，房企推盘力度有所下降。根据诸葛找房数据显示，2021年7月重点监测的23城批准上市面积为1548.77万㎡，环比下跌7.3%，同比下跌14.5%。从环比情况来看，11城环比上涨，其中昆山、芜湖同比涨幅分别达13711.8%、152.3%，11城批准上市面积较上月下降，1城与上月持平；从同比情况来看，超半数城市同比下跌，其中烟台同比下跌53.82%，跌幅居首。

四、本月供应下降叠加去化良好带动库存小幅回落

根据数据显示，2021年7月监测15城市的新房库存面积为9693.44万平方米，环比下跌0.22%，同比下跌1.26%。受到本月推盘力度下降加之去化表现良好的影响，带动本月库存量微跌，但整体来看去化压力仍然存在。从具体城市来看，3城库存面积环比下降，11城库存量上升，1城库存量较上月持平。其中上海、武汉库存面积分别环比下跌8.8%、5.8%，跌幅位居前二。从同比数据来看，7城库存面积同比上涨，8城库存同比下跌，其中张家港库存面积同比上涨35.4%，涨幅居首，淮北和武汉库存面积同比上升27.2%、25.5%，同比涨幅位居二、三。芜湖和上海库存面积分别同比下跌44.3%、19.8%，位居跌幅一、二。

表3：2021年7月15城市库存面积及同环比监测

五、重点城市楼盘监测

北京：7月大兴区共有产权房招商·臻珑府位居成交榜首

2021年7月，大兴区的招商·臻珑府项目位居成交套数榜首，单月成交297套，成交均价为49260元/㎡,地处亦庄腹地，优越的地理位置带动项目热度稳居高位；其次为中旅·亦府项目，本月成交271套，位居第二；顺义区恒大上和府项目成交196套，位居成交套数第三，产品主打花园洋房，加之配套较为完善，更大程度上满足大众居住需求。

表4：2021年7月北京市新房项目成交套数TOP15

上海：7月浦东新区的公元2040项目位居成交套数榜首

2021年7月，浦东新区的公元2040项目位居成交套数榜首，单月成交261套，品牌地产助力楼盘热度居高；其次为森兰星河湾项目，单月成交256套，位居成交套数第二；奉贤区的电建地产泷悦蓝湾项目成交254套，成交均价为27243元/㎡，打造国际高端住宅项目，位居本月成交套数第三。

表5：2021年7月上海市新房项目成交套数TOP15

南京：7月成交热点项目浦口区占据近半数份额

2021年7月，浦口区的都会诚品项目位居成交套数榜首，单月成交313套，成交均价为28293元/㎡，项目由金地、碧挂园以及新力联合打造，配套完善为项目增添亮点；其次为雨花台区的仁恒城市星光项目，7月成交287套，位居第二；位于栖霞区的燕熙台项目成交280套，位居第三。

表6：2021年7月南京市新房项目成交套数TOP15

数据及指标说明：

本报告中所有数据来源与诸葛找房数据库及公开官方渠道，如各地的房管局，由于各维度数据覆盖的城市不同，故新房的销售数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，重庆，南京，苏州，武汉，成都，青岛，西安，长春，温州，佛山，烟台，温州，佛山，烟台，南通，镇江，扬州，昆山，连云港，汕头，泉州，岳阳，韶关，莆田，舟山，泰安，湖州，淮安，威海，芜湖，张家港，衡水，绍兴，常熟，肇庆，淮北，衢州，孝感，黄冈40个城市；

房价所覆盖的城市北京，上海，深圳，广州，重庆，南京，武汉，成都，西安，长春，温州，南通，镇江，昆山，连云港，汕头，珠海，岳阳，韶关，舟山，泰安，湖州，芜湖，张家港，衡水，绍兴，常熟，肇庆，丽水，淮北，黄石，衢州，上饶，孝感，黄冈35个城市；

库存数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，北京，上海，深圳，广州，重庆，南京，武汉，成都，长春，昆山，湖州，芜湖，张家港，常熟，淮北15个城市。

各指标的数据统计口径如下：

销售面积：某一段时间内销售面积的总和；

供应面积：某一段时间内拿到预售许可证的项目面积总和；

房价：某一时间段内成交项目的网签价格；

库存面积：截止到某一时间点未出售的项目面积总和。

 来源： 诸葛找房数据研究中心