2021年4月新房市场成交稳中微降,重点二线城市活跃度不减

进入4月份，在多城加码调控的作用下，小阳春效应减弱，成交水平略逊于3月份。根据诸葛找房统计数据显示，2021年4月重点40城新房销售面积达2607.63万平方米，环比下跌5.08%，同比上涨51.08%。分能级城市看，4月份一线和三四线城市环比下降，二线城市环比小幅上涨，整体来看，重点二线城市新房市场活跃度仍较高。预计接下来随着调控政策逐渐发酵，市场热度或将有所回落，成交将会维持在稳定水平。

一、4月新房成交小幅回落，重点二线城市活跃度仍较高 

2020年初在疫情影响之下，新房市场短暂停滞，随着疫情的阴霾逐渐褪去，市场活跃度提升，前期积压需求集中释放以及房企为完成业绩加大促销之下，6月份达到2018年以来单月成交峰值，7月份以来随着全国多地相继出台调控政策，市场热度有所回落，成交量保持稳中趋降态势，年底在房企加大促销之下，成交现翘尾行情。进入2021年，随着年初以来多城加码调控，成交量连续两月下滑。进入3月份，楼市小阳春如期而至，随着各大房企加大推盘力度，成交热度显著提升。4月份，多城加码调控的影响下，小阳春效应减弱，成交水平略逊于3月份。2021年4月诸葛找房数据研究中心重点监测的40城新房销售面积为2607.63万平方米，环比下跌5.08%，同比上涨51.08%，由于去年4月正处于疫后恢复期，成交基数较低，本月同比涨幅超50%。预计接下来随着调控政策逐渐发酵，市场热度或将有所回落，成交将会维持在稳定水平。 

分不同等级城市看，2021年4月各等级城市新房成交同比均上扬，从环比数据来看，一线和三四线城市成交环比下降，二线城市环比小幅上涨。根据诸葛找房数据显示，2021年4月一线城市新房成交环比下跌8.66%，二线城市成交环比上涨4.57%，三四线城市环比下跌18.45%。从同比数据来看，一线城市同比上涨62.56%，二线城市同比上涨54.89%，三四线城市同比上涨39.07%。整体来看，一二线城市新房市场活跃度仍较高，随着3、4月份以来出台的调控政策逐渐发酵，热点城市市场热度将会有所收敛。

表1：4月不同等级城市新房销售面积变化情况单位：万平方米

从具体城市来看，监测的重点40城中11城销售面积环比上涨，其余29城销售面积环比均下降。一线城市中，北京、广州销售面积环比小幅上涨，上海、深圳环比下降，其中，北京环比涨幅居首，达3.1%；二线城市中，重庆新房成交环比涨幅居首，为23.8%，其次为武汉，环比涨幅为16.5%。三四线城市中，上涨城市数量为5个，其中，黄冈环比上涨43.2%，涨幅居首，威海环比下跌94.6%，跌幅居首。

从同比变化来看，4月份重点40城新房销售面积同比仅有6城下滑，其余34城销售面积均上涨。一线各城市中，北京同比涨幅居首，为149.2%，其次为广州和上海，涨幅分别为80.4%和34.8%，由于去年4月份北京疫情尚处于严重期，新房市场受冲击，成交基数较低，本月同比涨幅超100%。二线城市中，武汉、南京、温州位居同比涨幅前三，涨幅分别为235.1%、106.6%和74.1%，武汉由于处于疫情核心区，市场成交短暂停滞，去年4月成交基数处于低位，随着疫情的影响逐渐消退，成交热度逐渐回升；三四线城市中，泉州同比上涨580.4%，涨幅居首，其次为芜湖，本月同比上涨169.9%，位居涨幅第二。

表2：2021年4月各城市销售面积监测

二、4月新房成交均价小幅回落，一线城市跌幅居首

本月重点监测的35城成交均价小幅下降，分城市等级中仅二线城市呈小幅上涨态势。从环比变化情况来看，2021年4月重点35城成交均价为17101元/平方米，环比下跌0.94%。其中，二线城市成交均价18144元/平方米，环比上涨0.66%；一线城市成交均价42144元/平方米，环比下跌3.46%；三四线城市成交均价12623元/平方米，环比下跌0.15%。受到4月份以来多城出台调控政策，以及房企在“金三银四”加大营销、以价换量的影响下，市场均价小幅回落。

从同比变化情况来看，4月重点35城成交均价同比上涨5.44%，涨幅较上月收窄0.03个百分点。其中，一线城市同比下跌2.03%，跌幅收窄1.96个百分点；二线城市同比上涨15.18%，涨幅收窄0.81个百分点；三四线城市同比上涨6.17%，涨幅收窄1.33个百分点。

三、传统的楼市“银四”效应，房企推盘力度不减

进入2021年4月，抓住楼市小阳春热度效应，房企推盘力度不减。根据诸葛找房数据显示，2021年4月重点监测的23城批准上市面积为2020.23万㎡，环比上涨32.4%，同比上涨35.7%。从城市上看，多数城市供应同环比均上涨，其中深圳、武汉同比涨幅分别达431.43%、317.51%。

四、受到近两个月去化优异的带动，库存量持续走低

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年4月监测15城市的新房库存面积为9815.18万平方米，环比下跌1.32%，同比下跌2.67%。受到近两个月来成交热度的带动，库存得到积极消化，本月库存量继续走低，但整体来看去化压力仍然存在。从具体城市来看，6城库存面积环比下降，9城库存量上升，其中成都、深圳库存面积分别环比下跌10.2%、9.7%，跌幅位居前二。从同比数据来看，6城库存面积同比上涨，9城库存同比下跌，其中张家港库存面积同比上涨38.2%，涨幅居首，武汉和常熟库存面积同比上升28.9%、12.9%，同比涨幅位居二、三。芜湖和上海库存面积分别同比下跌34%、32.9%，位居跌幅一、二。

表3：2021年4月15城市库存面积及同环比监测

五、重点城市楼盘监测

北京：4月丰台区共有产权房首钢金璟阳光成交居首

2021年4月，丰台区共有产权房首钢金璟阳光位居成交套数榜首，单月成交859套，成交均价为38157元/㎡；其次为海淀区的奥森ONE项目，本月成交454套，成交均价为57806元/㎡，位居成交套数第二；朝阳区北花园项目成交218套，位居成交套数第三。

表4：2021年4月北京市新房项目成交套数TOP10

上海：4月宝山区的四季都会项目成交活跃

2021年4月，宝山区的四季都会项目位居成交套数榜首，单月成交382套；其次为青浦区的首创禧悦芳菲项目，单月成交335套，位居成交套数第二；金山区的铂翠廷项目成交325套，位居第三。

表5：2021年4月上海市新房项目成交套数TOP10

南京：4月成交活跃项目多集中于江浦板块

2021年4月，浦口区的长江时代1314项目位居成交套数榜首，单月成交995套；其次为浦口区的长江时代1516项目，4月成交544套，位居第二；位于江宁区的仁恒城市星徽项目成交375套，位居第三。

表6：2021年4月南京市新房项目成交套数TOP10

数据及指标说明：

本报告中所有数据来源与诸葛找房数据库及公开官方渠道，如各地的房管局，由于各维度数据覆盖的城市不同，故新房的销售数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，重庆，南京，苏州，武汉，成都，青岛，西安，长春，温州，佛山，烟台，温州，佛山，烟台，南通，镇江，扬州，昆山，连云港，汕头，泉州，岳阳，韶关，莆田，舟山，泰安，湖州，淮安，威海，芜湖，张家港，衡水，绍兴，常熟，肇庆，淮北，衢州，孝感，黄冈40个城市；

房价所覆盖的城市北京，上海，深圳，广州，重庆，南京，武汉，成都，西安，长春，温州，南通，镇江，昆山，连云港，汕头，珠海，岳阳，韶关，舟山，泰安，湖州，芜湖，张家港，衡水，绍兴，常熟，肇庆，丽水，淮北，黄石，衢州，上饶，孝感，黄冈35个城市；

库存数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，北京，上海，深圳，广州，重庆，南京，武汉，成都，长春，昆山，湖州，芜湖，张家港，常熟，淮北15个城市。

各指标的数据统计口径如下：

销售面积：某一段时间内销售面积的总和；

供应面积：某一段时间内拿到预售许可证的项目面积总和；

房价：某一时间段内成交项目的网签价格；

库存面积：截止到某一时间点未出售的项目面积总和。

 来源： 诸葛找房数据研究中心