3月房价出现微涨,有人担心房价要涨,楼市真的回暖了吗?

3月房价出现微涨，有人担心房价要涨，楼市真的回暖了吗？

国家统计局发布的全国70个城市3月份的房价数据显示，3月份，随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨。其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2％，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3％，涨幅比上月扩大0.2个百分点，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2％，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

对此，有分析认为，这是楼市在克服了疫情的冲击和影响后出现的回暖迹象，也预示着楼市在接下来的时间里有可能逐步走出低迷。购房者则担心，这样的结果，是否意味着房价又要步入上行通道，是否需要选择购房。

显然，担心有点多余，房价上涨也理由并不充分。从市场规律来看，判断房价是否要上涨，市场是否要回暖，仅靠一个月的数据是远远不够的，至少要三个月时间。即便出现三个月时间的持续回暖，如果房价也紧跟上涨了，也会触动调控的神经，引发管理层的密切关注，从而加大调控力度，确保房价不出现明显上涨。因为，不管出现什么情况，“房住不炒”的定位是不能变的，也是不会变的。

从房价上涨的评判标准来看，环比并非判断房价变动的少有标准。环比上涨，是因为2月份的数据太难堪，太不具参考价值。从同比来看，房价仍然是涨中趋稳的。数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3％，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.4％，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.8％和2.5％，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点，均连续11个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3％和2.8％，涨幅比上月分别回落0.6和0.5个百分点，均连续12个月相同或回落。除一线城市二手住宅销售价格涨幅同比扩大了0.2个百分点之外，一、二、二线城市新建住宅销售价格和二手住宅销售价格同比涨幅都出现了回落，较高回落了0.6个百分点，且都是连续回落，二线城市连续11个月回落，三线城市连续12个月回落。

从居民的购房条件来看，购房的内在冲动并不强。虽然国内疫情已经得到了较好控制，企业复工复产，包括房地产行业的复工复产都取得了比较明显的成效。但是，全球疫情的爆发，也给国内企业造成了比较大的影响。特别是全球供应链近乎瘫痪，给企业造成的影响很大。因此，也给居民就业和收入增长带来了不小的冲击，居民的购房预期并不是太好。很多原本想在春节期间考虑购房或者二三季度购房的居民，也会因为疫情对经济的影响，放缓购房步伐或暂时放弃购房。我们预测，二、三季度的市场形势并不乐观。特别是二季度，很有可能还达不到3月份的效果。因为，3月份开发企业都采取了网上促销的手段，有的开发企业还出现了降价幅度很大的促销。如果要想继续吸引居民购房，如果没有更大力度的促销手段，预计居民购房的热情是不会太高的。3月份房价环比上涨，更多的也是价格上涨惯性，而非自然增长。

从开发企业拿地的动力来看，今年前3月，Top 50房企拿地总额3589亿元，同比下降24.3%；Top100房企拿地总额4555亿元，同比下降20.6%。也就是说，无论是大型开发企业还是中大型开发企业，在拿地方面，意愿都不是很强，动力也不是很足。且这种不强与不足，3月份表现得更为明显。数据显示，3月份，TOP50房企拿地总额1218亿元，同比下降38.5%，环比下降28.8%；Top100房企拿地总额1473亿元，同比下降38.8%，环比下降40.6%。这也意味着，从开发商的角度分析，对市场的信心也是不足的，拿地的能力和动力都不是很强的。更多的开发商，可能都在考虑如何通过促销手段销售手中的库存住宅，加快资金回笼，避免出现资金链断裂现象。而要售房回笼资金，除了降价，可能没有更多的手段。指望过去那得依靠涨价来倒逼居民购房，可能性几乎没有。所以，房价也不可能出现持续上涨的现象。

从管理层的态度来看，“房住不炒”定位是不会改变的。近一段时间以来，包括央行在内的多个部门都分别表态，坚持“房住不炒”的定位不变，坚持因城施策、分类调控，坚持落实城市政府的主体责任，坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，坚决稳房价、稳市场、稳预期。也就是说，短期内是不可能放松楼市调控的。楼市调控不放松，房价也就不可能上涨。

所以，3月份房价出现微涨，只是房价上涨的惯性以及疫情得到较好控制的一种短暂报复性上涨，是不具可比性的上涨。对楼市来说，稳定仍然是主要目标。特别是涨幅持续回落，是楼市稳定格局基本形成的标志。

来源：微信公众号：谭浩俊。

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