开发经营各指标增速持续收窄,疫情反弹下7月销售增速好于预期

根据国家统计局发布2021年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况，开发投资上看，累计增速连续5月收窄但收窄力度缩小，预计下月开发投资增速将会维稳或有所回升。销售指标方面，7月国内疫情反弹，部分城市市场处在半暂停状态，全国销售指标仍维持在20%以上的增速，市场增速好于预期。行业资金上，国内贷款承压，同比连续2月下滑，后续行业要继续增强自身造血的能力。

具体解读如下：

一、房企投资信心维稳，市场免疫力增强下预计8月增速回升

根据国家统计局数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%。（图1）今年以来，房地产开发投资增速维持正增长，且增速普遍高于2015年以来的增速水平。但随着政策调控加码，房企投资增速持续5个月收窄，7月增速收窄力度减小，随着市场对疫情以及政策加码的免疫力增强，预计8月增速较7月有所回升。

图1：全国房地产开发投资同比增速

1-7月份，东部地区房地产开发投资45306亿元，同比增长11.5%；中部地区投资17720亿元，增长20.0%；西部地区投资18717亿元，增长10.0%；东北地区投资3152亿元，增长8.1%。中部地区的开发投资增速稳居首位，东、西部地区增速相近，位于10%左右，东北地区的投资增速依旧处于末位。

1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积891880万平方米，同比增长9.0%。其中，住宅施工面积631072万平方米，增长9.4%。房屋新开工面积118948万平方米，下降0.9%。其中，住宅新开工面积88474万平方米，增长0.4%。房屋竣工面积41782万平方米，增长25.7%。其中，住宅竣工面积30125万平方米，增长27.2%。在集中供地模式下，开发商新开工增速下降，但竣工增速稳步上升。短时间内，竣工面积增速保持大于新开工面积增速。

1-7月份，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，下降4.8%。

二、疫情反弹、自然灾害下7月市场销售增速好于预期

1-7月份，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%。商品房销售额106430亿元，增长30.7%，增速较上月收窄11.2个百分点。（图2）今年的市场较去年热度上升，3月达到市场热度的小高峰，随后在政策频频加码下热度回落，但市场热度仍处在历史较高水平，此外虽然7月销售增速持续收窄，但收窄幅度减弱。7月国内疫情反弹，如南京、武汉等地疫情明显，郑州突发暴雨，部分城市市场处在半暂停状态，全国销售指标仍维持在20%以上的增速，市场增速好于预期。

图2：全国商品房、商品住宅销售面积及销售额同比增速  

1-7月份，东部地区商品房销售面积42841万平方米，同比增长24.1%；销售额61943亿元，增长36.7%。中部地区商品房销售面积28359万平方米，增长27.1%；销售额21422亿元，增长33.4%。西部地区商品房销售面积26965万平方米，增长14.3%；销售额20156亿元，增长16.3%。东北地区商品房销售面积3483万平方米，增长8.8%；销售额2909亿元，增长6.9%。从区域上看，东部地区销售额增速继续领跑，东部地区拥有较高的产业配套，人口吸引力强，市场需求大。中部地区紧随其后，东北地区增速较低。7月末，商品房待售面积50864万平方米，比6月末减少215万平方米。其中，住宅待售面积减少270万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积增加19万平方米。

三、行业资金水平处在历史高位，国内贷款增速同比下降

1-7月份，房地产开发企业到位资金118970亿元，同比增长18.2%，增速收窄5.3个百分点。（图4）房地产行业的资金水平和市场的热度息息相关，虽然销售增速指标收窄，但增速较历史仍可观。定金及预收款、个人按揭贷款仍是行业资金来源的主要渠道，在资金监管加强下，国内贷款增速同比下降，房企更需加强自身的造血能力，销售回款更是成为行业的主要现金流。

图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速

图4：各渠道到位资金及变化情况

 来源： 诸葛找房数据研究中心