【城市月报】苏州稳住“金九”预期,新房市场供应、成交双双发力

专家评级：中性

购房建议：楼市传统“银十”季即将来临，推盘力度持续发力，加之房企开展促销活动，新房市场或将保持稳步上升。

核心观点：进入传统楼市“金九”期，苏州市场表现出了一定的稳定力，新房供应、成交双双上涨，预计接下来传统“银十”季将至，成交规模大概率保持稳中有升态势，但市场热度仍不及去年同期。 

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一、 新房市场

（一）新房成交情况

苏州近三年的新房月平均成交规模呈现稳步上升态势，2021年1-9月份苏州新房月平均成交套数为6490套，较去年上涨13.6%。进入2021年，年初受春节假期影响，成交出现短期回落，3月份迎来传统楼市小阳春，成交量较2月份几近翻倍，转至年中6月份，房企为冲刺年中业绩，加大推盘力度，成交达年内峰值超9000套，进入7月份，季节性因素导致市场热度有所下降，成交量连续两月下滑，9月份，传统“金九”季苏州市场表现不俗，成交止降回升。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月苏州新房成交6397套，环比上涨27.89%，同比下跌20.24%。从累计成交来看，1-9月新房累计成交58409套，同比上涨10.5%。预计接下来传统“银十”季降至，成交规模大概率保持稳中有升态势，但市场热度仍不及去年同期。

（二）新房价格变化

市场调控不断收紧，“房住不炒”定位贯穿始终，苏州近三年市场均价整体呈现平稳态势，受季节性因素影响小幅波动。进入2021年9月份，销售旺季如期而至，房企营销力度加大，多采取降价促销活动，成交均价有所回落。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月，苏州新房成交均价24243元/㎡，环比下跌10.1%，同比上涨0.3%。预计随着传统银十的到来，房企打折促销持续，房价可能会呈现稳中有降的趋势。

（三）新房供应及颁发预售许可证楼盘

进入9月份，市场迎来传统“金九”季，房企紧抓销售旺季节点，加大推盘力度，本月供应量较上月几近翻倍，但仍不及去年同期，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月批准上市套数为9369套，环比上升89.1%，同比下降9.7%。从库存来看，今年1-9月基本呈现升-降-升的特征，本月库存量再度走高，可售套数突破5000套，在去化表现一般以及供应大幅增加的情况下，库存量随之提升，根据数据显示，9月苏州新房库存为50748套，环比上升6.9%，同比上升30.1%。从去化周期来看，9月去化周期为8.2个月，较上月增加0.7个月。

本月，苏州新领销许项目为35个，项目集中分布于吴江区、吴中区两区，其中吴中区的城市时光雅苑项目本次共计申领384套，总建筑面积41286.12㎡，由先进集团及美的置业联合打造，交通便捷、配套纯熟、主力户型有95、105、118㎡，更加备受高品质人群青睐。相城区的溪云雅园项目，由相城交投集团、相城城投集团、仁恒置地联合开发，项目地处相城CBD核心板块，生活、商业、娱乐类等配套设施一应俱全，极大满足人们的居住需求。

（四）分区域成交情况

根据9月各大城区的表现，相城区成交活跃度赶超吴中、吴江两区，以34%的占比居于首位，吴中、吴江、高新三区成交占比相差不大，分别为24%、19%、15%，姑苏区与苏州工业园区均占比4%，排名垫底。从成交套数来看，成交量较上月回落的城区有3个，上涨城区数量为3个。其中，相城区9月成交突破2000套，环比上涨197.1%，涨幅遥遥先进，姑苏区、苏州工业园区9月分别成交305、333套，环比跌幅均超40%，且姑苏区以46.6%的跌幅居首。 

（五）板块成交排行

从9月份各大板块的成交来看，吴江区的盛泽镇板块跃居成交套数首位，单月成交套数突破400套，成交均价为16921元/㎡，其次为高新区的科技城板块，本月成交374套，成交均价为28069元/㎡，吴江区的太湖新城板块本月成交套数为321套，位居第三。单月成交套数维持在200套水平的有太湖新城、活力岛、甪直、度假区以及木渎5个板块，吴中区占比4个。总体来看，吴中区、吴江区作为苏州新房供应大户，成交活跃度长期稳居高位，较具代表性的太湖新城、度假区、汾湖开发区等板块，产品多趋于小面积化，更加备受刚需群体关注。

（六）项目成交排行

根据9月份苏州新房成交套数TOP20项目来看，吴中、吴江两区项目占据成交主力，相城、高新区成交表现也不俗。高新区的大悦澜庭位居成交套数榜首，项目是由苏高新集团、中粮大悦城控股、招商蛇口、旭辉集团四家实力房企共同打造的品质住宅，开发及运营经验较为成熟，整体小区品质及物业服务较有保障，助推热度高涨。吴江区的建发云锦湾项目本月成交120套，位居成交套数第二，项目由品牌房企建发房产倾力打造，风格偏向于中式风，更加凸显苏州的江南气息，生态宜居、户型多样性等优势，带动成交走高。

根据9月份苏州成交金额TOP20项目来看，苏州工业园区的锦麟铂悦府项目成交金额先进，单月成交超7亿元，项目位于奥体板块，当前市场均价为42957元/㎡，产品主打140㎡左右的大面积段户型，由品牌房企旭辉、新希望、江苏水利3家联合，带动热度逐步走高。其次为高新区的大悦澜庭项目，本月成交金额突破6亿元。吴江区的建发云锦湾以及高新区的浅悦静庭项目位居成交金额第三、四。其中浅悦静庭位于高新区科技城天佑路西、科霞路南北，由恒泰、招商和华发3家房企联合开发，整个项目由层高13-18F的小高层、高层产品组成，商业配套较为齐全，备受改善型群体青睐。

从各大房企在苏州市场的表现来看，TOP3房企单月销售额均破10亿元，其中招商蛇口以16.62亿元销售金额跃居首位，其次为旭辉集团，单月销售金额为11.56亿元，新希望地产较上月由首位下滑至第三，单月销售金额为10.87亿元，苏州高新本月销售额突破9亿元，位列第四，另外，大悦城、平安不动产有限公司、建发房产这3家房企表现也较为出色，销售金额均超8亿元。整体来看，苏州房地产市场凸显出一定的高端化走势，如专注高端品质项目的招商、旭辉、绿城等房企表现较为亮眼，深耕型房企如新希望地产等表现也较优异，同时不乏苏州高新等本土房企厚积薄发。

二、二手房市场

（一）二手房成交情况

从历史数据看，2019年苏州二手房成交量达到历史较高水平，近两年，成交表现较为平稳。进入2021年，二手房成交量在4月达到年内高峰，单月成交6118套，随后成交量连续两月下滑。进入9月份，单月成交4020套，环比下跌7.3%，同比下跌20.8%。从累计套数来看，2021年1-9月份累计成交43275套，较去年同期上涨1.3%。一方面，受房贷趋紧的影响，观望情绪渐浓，二手房市场活跃度有所下降；另一方面，“金九”销售旺季，新房推盘量和折扣力度加大，对二手房市场造成一定的分流。预计接下来苏州二手房市场仍难获改善，成交热度或将稳中有降。

（二）二手房市场均价

2019年以来苏州二手房市场均价基本呈现先升后降，趋稳特征逐步显露，2020年2月二手房市场均价达到历史高位，均价超3万，自此之后，市场价格稳步回落，期间或受成交结构性等因素的影响出现短期回升现象。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月市场均价为29031元/㎡，环比微涨0.79%，价格波动整体较为平稳。

（三）分区成交情况

整体来看，苏州二手房成交凸显以主城区为重点，按区位邻近热度逐步减弱。根据数据显示，9月份姑苏区以794套先进工业园区1套的差距位居首位，吴中区、吴江区分别成交715套、687套，位列第三、四。姑苏区、苏州工业园区均属于苏州的主城核心区，土地资源开发率较小，新房供应也随之较少，使得二手房抢占区域买卖市场主位。

（四）涨降价房源分布

从涨降价房源来看，9月苏州二手住宅调价中涨价房源占比继续下降，本月占比为11.96%，占比较上月收窄0.88个百分点。房贷政策收紧加剧买方观望心理，加之紧抓传统“金九”销售旺季窗口期，大批业主选择降价方式加快出售，导致降价房源继续增多。

三、购房建议

根据苏州房地产市场运行情况来看，“金九”稳住楼市预期，房企以价换量模式较为活跃，新房成交量升价跌，二手房市场表现较为平淡，成交体量有所下降。预计接下来迎来传统楼市“银十”期，以价换量动作幅度或将加大，成交量呈现稳中有升态势。

从接下来入市房源来看，预计接下来传统“银十”季高新区、吴江区以及吴中区的供应量将发力较猛，且新盘占比较多，如热度较高的保利时光印象，是保利发展控股深耕科技城的又一品质佳作，项目位于科技城北部宜居区，近距离享受科技城、城铁新城、太湖科学城板块配套及发展红利，约89-142全龄段户型，基本满足各类型群体的居住需求。高新区的狮子山澜庭、工业园区的中海阅湖湾以及相城区的紫锦院墅均打造建面约150㎡的大户型，商业配套方面更加成熟，较适宜改善型群体；高新区的春和景明雅园以及工业园区的越秀悦见云庭项目包含部分人才优购房，减轻一定的刚需年轻群体的购房压力；从区域选择来看，吴中区的度假区、胥口板块市场均价在2万元/㎡左右，大部分区域也能受到地铁利好，是刚需群体倾向度较高的板块。整体而言，当前市场处于较低预期，对于购房者来说是一个买房的好时机，同时金九银十大量优质好盘入市，优惠促销力度加大，但需要注意的是买房需谨慎，购房者切不可盲目入市。

 来源： 诸葛找房数据研究中心