5月首周北京六环外成交超7成 新房远郊化成常态

北京商报 2017-05-11 08:20
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业内认为,土地供应外延是导致北京新房市场远郊化的主要原因。此外,楼市调控政策落地导致改善及投资需求减少以及价格管控导致的城区项目入市难等也是这一现象加剧的原因。

北京新房市场远郊化现象不断加剧。5月首周,六环外新房成交占比达到73%。据了解,三四月这一占比还不足60%,2016年六环外成交占比在40%左右。业内认为,土地供应外延是导致北京新房市场远郊化的主要原因。此外,楼市调控政策落地导致改善及投资需求减少以及价格管控导致的城区项目入市难等也是这一现象加剧的原因。在可以预见的未来,北京新房市场远郊化将成为新常态,六环外将成为新房市场的主战场。

六环外占比不断提升

自“3·17”新政以来,北京出台一系列楼市调控政策,之后北京楼市变得冷清起来。不过,在北京楼市降温后,新房市场依旧呈现出远郊化的特征,并且不断加剧。

据亚豪君岳会统计数据显示,5月首周(5月1日-7日)北京商品住宅(不含保障房、自住房与商办)共实现成交633套。从成交结构来看,六环外成交占比继续上升,5月首周占比高达73%。

另有数据显示,从区域成交排行看,楼市远郊化在上周表现得越发明显。5月首周,网签量达到百套以上的项目,均出自六环外的远郊区,分别是密云(153套)和延庆(104套),成交套数遥遥领先。平谷成交虽未能入围三甲,但实际网签套数也达到了38套,处在第二梯队。

实际上,六环外新房市场成交占比在不断上升。今年3月,北京新建商品住宅在二环以内、二三环之间、三四环之间、四五环之间、五六环之间、六环以外的成交占比分别为0.3%、1%、1.1%、6.9%、27.5%、63.1%。其中六环以外占比超六成,五环以外占比超九成。此外,从2016年北京新房市场整体成交来看,六环外占比约四成。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,近年来,北京新房市场在不断向外推移。2008-2016年,北京全市成交的新建商品住宅中,位于五环内的新房占比,从2008年的42.8%下降到了2016年的7.7%,下滑趋势非常明显。2016年成交的新房中,仅有不到一成位于五环内。

多因素叠加效应

“新房市场远郊化主要原因在于北京市供地结构变化导致,而供地结构变化是由于包括中央政务区以及城市副中心等非首都核心功能的外迁,所引发的一系列关于供地、人口政策的调整。”亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示,新房市场远郊化其实是这一背景下的衍生品。

据了解,北京进入疏解式发展阶段,并将对新增用地和新增产业形成更加严格的约束。在京津冀一体化的体系下,远郊地区的土地供应承接了京津冀协同发展、疏解非首都核心功能等任务。数据显示,作为承接中心城区人口和适宜功能疏解的重点地区,房山、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟等新城2016年供应用地面积约395.9万平方米,占全部土地供应面积的90%。

由于发展时间早、发展速度快,经过20多年大规模的高速开发建设,北京四环内,甚至五环内可供开发建设的土地资源越来越稀缺,更多的土地供应将集中在五环外、六环外的远郊区。可以说,土地供应远郊化导致北京新房市场远郊化将是大势所趋。此外,自“3·17”新政以来的一系列楼市政策也是导致新房市场远郊化加剧的原因之一。

郭毅认为,连续的市场调控,尤其是针对二套房的认定收紧,以及首付、贷款利率的提高主要是对于改善型需求,以及投资投机类需求,刚需所受影响相对较小。而从北京房价水平来看,刚需所能接受的价格范围基本都已处于六环以外,因此自调控之后六环外成交占比即不断上升。

此外,五环内项目单价都较高,受“限价”因素影响,这些项目短期内难以取得预售许可证,导致最近一段时间内六环外项目成交占比提升。

远郊化成新常态

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾表示,经过多年的快速发展,北京房地产市场已经进入以存量房交易为主的后开发时代,新房市场规模的逐步萎缩以及远郊化将成为未来楼市的“新常态”,也就是说新房供应量、交易量都将长期保持低位,且大都位于六环外的远郊区。

事实上,目前六环内并非没有新房项目。郭毅认为,2015年,北京还是出让了一部分五环内住宅用地,这些项目因价格原因迟迟未能入市。不过,新政出台之后,从需求源头的遏制将导致未来一段时间成交企稳甚至下行。一方面受到未来市场预期的影响,另一方面为应对预售价格的管制,未来将会出现房企降低价格预期,加快取证入市的现象。

预计今年六七月,这些价格预期高的五环内甚至六环内的项目将会陆续入市。届时,六环内新房市场成交占比将会得到阶段性提升。但是,这也仅仅是一个小的阶段,新房市场远郊化这个长周期不会改变。

对于新房市场远郊化这一趋势,某房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,郊区化的模式也是西方发展的模式,对于国内市场来说,郊区化后续应该强调主动郊区化的特征,即不是一种被动的模式。后续需要加大对此类市场便利店、轨道交通、教育配套等资源的导入。

据了解,尽管北京新房市场成交的主战场在不断外移,远郊区的配套设施也在不断完善,但是在大多数购房者眼中,六环外的项目区域大多仍较为“荒凉”。包括交通成本、教育、医疗等相关配套资源仍是六环外项目不得不面临的问题。

北京商报记者 彭耀广

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