【无锡月报】新房“金九”发力不足,推盘成交均不及预期

专家评级：中性

购房建议：房价凸显平稳特征，刚需及改善客户的预期选择空间较大，根据自身情况适时入市。

核心观点：进入2021年9月，无锡迎来传统“金九”期，可楼市表现却不及预期，供应、成交双双下降，同时，新房、二手房市场价格均呈现微涨态势。

------------------------------------

一、 新房市场

（一）新房成交情况

无锡近三年的月平均成交规模呈现先降后升特征，2020年疫情对于楼市产生一定的降温效应，成交规模较2019年下降，随着疫情逐步消退，2021年市场热度有所回升，2021年1-9月份无锡新房市场月成交规模上至新台阶，月平均成交套数达5132套，同比上涨26.4%。进入2021年，年初受春节假期及疫情反复等因素的影响，成交下滑显著，随之而来的传统楼市小阳春，3月楼市热度有所回升，成交规模连续两月上涨，转至年中6月份，市场活跃度再度高涨，成交规模达到年内高峰，单月成交套数近9000套，但进入7月份，随着全国范围内楼市调控不断收紧，成交规模持续走低，即使进入“金九”传统销售旺季，楼市表现却不尽如人意，新房成色不足，9月单月成交套数跌破4000套。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月无锡新房成交3518套，环比下跌16.38%，同比下跌25.56%。从累计成交来看，1-9月新房累计成交46188套，同比上涨26.7%。由于新房“金九”发力不足，市场信心或受下降影响，预计接下来传统“银十”将至，市场预期也并不可观，成交量或将延续下滑态势。

（二）新房价格变化

无锡地处长三角经济圈，一方面，凭借自身生态宜居、特色景点等优势，具有一定的人口吸附能力，另一方面，区位优势不容忽视，上海、苏州等周边城市对其楼市发展具有一定的带动作用，近三年，新房价格呈现稳步上涨态势。进入2021年，价格多受季节性因素的影响出现小幅波动，整体保持较为理性。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，进入2021年9月，无锡新房成交均价呈现小幅回升趋势，为21778元/㎡，环比微涨0.1%，同比上涨8.5%。预计下月随着房企打折促销力度的加大，以价换量现象增多，成交均价或将呈现小幅的下调。

（三）新房供应及库存

“金九”效应发力不足，房企的推盘力度远远不及预期，新房供应再度下滑。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月批准上市套数为2647套，环比下跌18.2%，同比下跌52.9%。从库存来看，今年1-9月基本呈现先升后降的特征，本月库存量稳步下降。根据数据显示，9月无锡新房库存为36151套，环比下跌2.2%，同比上涨5.1%，去化周期为7.4个月,与上月持平。整体来看，由于新房供应不足，库存量再度微降，去化周期趋于平稳，市场去化压力稳定且不大。

本月，无锡新领销许项目为7个，共计覆盖4个行政区，滨湖区占比较大。其中包括明月澜庭，该项目位于经开区吴都路与公园路交界处，由品牌房企融创携手南昌市政地产、融政平台倾力打造，产品趋于高端化。另外，锡山区的宏诚花园项目预售总建筑面积为36312.51平方米，共138套，着力打造无锡较高档的纯高层住宅小区，同时交通、周边配套、生态环境等方面均具备较好的发展规划，带动项目热度逐步走高。

（四）分区域成交情况

9月无锡五个城区间的成交规模仍然维持均衡化姿态，新吴区连续两月占比领跑，9月占比为29%，其余四个城区成交占比相差不大，锡山区占比20%，滨湖区占比19%，梁溪区与惠山区占比并列第四，为16%。从成交套数来看，9月新吴区成交套数保持1000套以上，以1028套占据首位，其次为锡山区，成交717套，滨湖区成交657套，位居成交第三，梁溪区与惠山区差距较小，两区域分别成交570、546套。整体来看，9月份，各城区成交套数均较上月下降，其中锡山相较于其他四个区域下降较多，超200套。

（五）板块成交排行

从各大板块的成交表现来看，锡山区的锡东新城板块连续数月位居成交套数榜首，9月成交459套，成交均价为21283元/㎡，其次为新吴区的旺庄-园区板块，单月成交395套，成交均价为17977元/㎡，滨湖区的太湖新城板块及梁溪区的北塘北片板块本月分别成交372和317套，位居第三、四。本月成交在200套档位的新吴区的梅村-坊前板块、长江路板块以及惠山区的钱桥板块，表现也较为突出。总体来看，新吴和惠山两大区域板块活跃度相对较高，滨湖区的发展规划也在不断向前推进，楼盘建设量与质齐头并进，成交表现凸显出一定的稳定性。

（六）项目成交排行

从9月份无锡新房成交套数TOP20项目来看，新吴区和锡山区项目表现较为活跃，梁溪区的北塘北片板块成交表现也较为突出，其中梁溪区共上榜4个楼盘，北塘北片板块就占据3个席位。锡东新城热盘金辉天奕铭著连续两月位居成交套数榜首，9月成交159套，当前均价约28018元/㎡。项目位于锡东新城商务区锡山大道与和祥路交汇处，产品主打高端改善房，周边交通、教育、医疗等配套较为完备，同时品牌房企倾力打造更加备受大众信赖。新吴区的国信世家项目单月成交143套，位居成交套数第二。项目处于太湖大道和春晖路的交界处，属于无锡新区核心贸易区范畴，交通便捷，产品涵盖花园洋房、小高层、高层等住宅设施，户型种类更是多样化，业主的可选择性较高，当前均价约14644元/㎡。

从各大房企在无锡市场的表现来看，房企单月销售额突破5亿元的房企有四家，其中华侨城以5.86亿元的销售额位居首位，其次为美的置业，单月销售金额为5.49亿元，万科位居销售额第三，为5.16亿元，建发房产以5.08亿元销售额位列第四。由此可见，就无锡房地产行业格局来看，旅游特色更加具有吸引力，华侨城作为国内文旅产业的领头羊，对无锡市场的布局不断深入；同时，建发、万科、美的置业等深耕布局无锡多年的房企，依旧保持着无容置疑的市场优势；另外，无锡房地产市场布局中也不乏交通产业集团这样的本土房企，凭借对市场的熟悉度，也获得了一定的话语权。

二、二手房市场

（一）二手房市场均价

无锡二手房市场均价呈现稳步上涨态势。一方面，长三角经济圈规划建设稳步推进，无锡产业发展水涨船高，二手房价格具有一定的强劲上涨动力；另一方面，无锡市场预期并不算高，整体价格涨幅处于合理范围。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月市场均价为19115元/㎡，环比微涨0.14%，同比上涨5.38%。

（二）涨降价房源分布

从涨降价房源来看，9月无锡二手住宅调价中涨价房源小幅上涨，本月占比为18.42%，占比较上月扩大1.5个百分点。由此可见，无锡自身市场调节机制较强，二手房成交参考价格仅出现短期反作用，涨价房源量有所回升。

三、购房建议

根据无锡房地产市场运行情况来看，“金九”楼市黯然失色，市场供应及成交双双下滑，价格走势较为理性，另外，各区域成交也都表现下滑，但仍然保持一贯的均衡化。展望接下来的无锡楼市，楼市政策调控作用具有一定的持久力，价格走势表现维稳。

进入10月，在调控政策持续发力下，市场价格趋于平稳，又加上随之而来的传统“银十”季，以及国庆假期的同步，房企的推盘力度或将有所加大，房源选择将在一定程度上有所增多，对于购房者来说仍然是上车的好时机。尤其是手头资金充足、有购房资格的刚需客户可以多多关注，不过面对开发商花样的促销活动，千万要保持理性和谨慎，切忌盲目入手。从区域选择来看，锡山区和惠山区的部分板块热度不断高涨，其中、东亭、洛社等板块的项目配套设施不断完善，价格处于中等偏下水平，对于刚需购房者来说，不失为一种良好选择；滨湖区、新吴区区域建设不断向前推进，区位优势凸显，同时生态宜居也是一大亮点，具有较为可观的升值空间，适宜改善型群体。从楼盘选择上看，有不少新盘项目选择在节后开盘，锡山区发力或将较强，如位于镇级板块的锡山清枫项目计划推出层高18层的住宅设施，精装交付，预计价格12000-15000元/㎡左右，性价比较高。另外，无锡三轮集中土拍即将到来，供地依然采用“限地价+摇号”方式，溢价率严格控制在15%以内，对于房价维稳起到一定的保障作用，进一步对购房者来说也是一次利好机会。

来源： 诸葛找房数据研究中心