机构:南方城市率先复苏 二季度警惕三类风险

柳州焦点 2020-04-07 10:23:16
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目前机构数据显示,一季度的楼市已在呈V字型反转,但接下来仍要注意:一是防控房企债务规模风险、二是居民端的债务风险、三是商办物业所带来的市场风险。

一季度在疫情中拉下了帷幕。受此“黑天鹅”影响,房地产市场蒙上了一层阴影,房企在此间相继发布2019年财报,释放了房企在动荡中保持稳定增长的信号。目前机构数据显示,一季度的楼市已在呈V字型反转,但接下来仍要注意:一是防控房企债务规模风险、二是居民端的债务风险、三是商办物业所带来的市场风险。

4月2日,贝壳研究院举办“重启与动能——变局之下进化的房产市场”5号院Live线上分享活动,回顾2020年一季度楼市变化,并对行业现状和趋势进行了梳理。

一季度:南方城市率先复苏 刚需加快入场

“到3月份之后,随着疫情逐步得到控制、得到改善,市场快速往上回升。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,从链家一季度二手房市场的成交来看,目前的市场已经跟去年12月底的水平接近了,达到了去年同期的60%左右。

疫情初期恰逢春节,加之叠加疫情影响,市场几乎陷入一个零成交的冰封状态。到3月份,随着疫情得到控制,复产复工的加速推进,房地产的成交量开始上涨,构成了V型反转。

“今天在整个中国经济面临疫情的大挑战之下,房地产业的反转和复苏在整个行业里面是比较快的,这充分说明了房地产市场是极具韧性的。”许小乐说,不同的城市、区域在复苏的时候,板块之间存在差异。

贝壳研究院报告显示,复苏的路径从南方城市开始,逐渐往北迁移。上海目前的成交量已超过了去年12月,广州、深圳等珠三角区域的市场复苏步伐也较快。管控严格的北京和周边市场恢复相对慢一点。

从城市圈来看,长三角及长江沿线,比如合肥、重庆、成都,还有大湾区的广州、深圳,以及京津冀区域重点城市来观察,长三角恢复最快,而京津冀这个城市圈的复苏力度相对较强。北京、天津、廊坊等城市受各种因素的影响,一是体现出这个城市本身对于人口住房的吸引力,二也体现出城市目前的调控力度跟市场之间的磨合。各种因素交织在一起,导致不同区域里面的复苏速度、力度发生一些分化。

“刚需入场是撬动市场的底火。”许小乐判断年底有一部分刚需积累的购房需求正在逐步释放,部分城市出现政策松动,市场预期向好,这使得刚需加速入场。“整个一季度市场出现了快速回温,但这个回温目前仍然在一个较低的位置上,这种回温很难对市场,特别是对价格变化造成大的影响,也很难根本性地扭转市场目前的供需结构。”

二季度:市场有风险,政策有空间

一季度的复苏是否能延续到二季度?房地产市场会怎么样?

许小乐用了几个字来概括:市场有风险,政策有空间。对于具体的风险,许小乐判断:第一个最主要的风险、或者最直接的风险,就是房企债务的压力。

贝壳研究院新房分析师潘浩介绍,从贝壳研究院统计的百强房企数据来看,2020年,房企公开数据的25家已经达到了8000亿元债务规模。如果以此推算,百强房企可能有将近甚至超过3万亿元的债务规模,而在2016年,这25家也才3000亿元左右规模。由此能够看到,房企的债务规模正在急剧攀升。

“整个房企财务水平,目前是高负债,然后现金流水平压力比较大。除此还有一个特点就是盈利能力的下降。”潘浩认为,在疫情压力之下,房企在资金方面有比较明显的压力上行。对于房企来说,既有来自市场的压力,还有销售渠道不通畅带来的资金压力。“今年一季度已批露信息的房企有82%的发债是全部用于还债。今年房企扩张需求和维持企业运营的需求,已经被防止债务风险的这个需求所取代了。”

许小乐认为第二个注意防范的是居民端的债务风险。2016年、2017年居民的购房杠杆快速提升,这也会导致今天市场不好的情况下,如果房价发生了大的波动、下跌,居民手里面这些资产的价格就会受到很大影响,特别是如果疫情导致今天的就业和收入出现了问题,不管是结构性的问题也好,或者是摩擦性的问题也好,也会对居民去还贷款造成压力。这个影响的大小取决于疫情持续的时间。

“第三个风险是商办类产品。”在许小乐看来, 商办类产品在过去几年本身就是一个供大于求的状况,由于经济增长的需求比较弱,各个城市的商业或者服务业的需求也比较弱,这次疫情之后,去化销售雪上加霜,价格也在下跌。而且这种房子库存相对较高,也造成了很大的资源浪费。对于开发商来说,这些房子其实是需要他们进行回款的,所以疫情会让这一类的市场出现比较大的问题。

“今天的政策太难了。”许小乐感慨,当下既要防风险,又要保民生,还要促消费,最大的障碍是要在防止房价快速上涨的情况之下,还要尽量让市场活跃起来,能够让住房消费起来,同时还要让一部分买不起房子的人能够有地方住。这是今天房地产面临的两难甚至多难的选择困境。

对此,有群众支招:今年出台的政策都是在企业端、在供给端,是帮助企业稳定资产、把市场能够火起来的政策。但是需求端的一些政策,包括所谓的降低首付比或者是去结构性地进行一些松绑、限购方面的调整,虽然会遇到很多困难,还是会有空间。

来源:中国房地产报

编:wenxiaoyu

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