【城市月报】天津“金九”成交遇冷,去化周期处于高位水平

专家评级：中性

购房建议：随着城市建设不断推进以及二手房市场成交低迷的现状，新房选择更胜一筹，刚需及改善群体可根据自身情况入市。

核心观点：进入传统楼市“金九”期，天津楼市表现不及预期，供应端紧跟“金九”脚步发力，可成交动力不足。预计接下来传统“银十”季将至，市场热度大概率仍难以达到预期，成交或将呈现小幅下滑态势。

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一、 新房市场

（一）新房成交情况

天津近三年的新房月平均成交规模呈现小幅度的先降后升态势，2020年受疫情影响，成交规模小幅回落，2021年1-9月份天津新房月平均成交套数为9598套，较去年微涨3.4%。进入2021年，年初受春节假期的影响，楼市处于冷淡期，2月单月成交量跌至历史较低水平，3月份，传统楼市小阳春效应逐渐显露，成交连续三月回升，进入6月份，全国范围内楼市调控加码，限购限贷政策收紧，新房成交呈现持续下滑态势，即使进入传统“金九”销售旺季，天津市场热度仍然不高，楼市表现不及预期。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月天津新房成交8180套，环比下跌10.67%，同比下跌26.90%。从累计成交来看，1-9月新房累计成交86380套，同比上涨11.38%。由于“金九”发力不足，预计接下来传统“银十”季将至，市场热度大概率难以达到预期，成交或将呈现小幅下滑态势。

（二）新房价格变化

市场调控力度不断加大，房价走势作为市场风向标，城市在努力实现“三稳”目标的进程中切实落实自身主体责任，天津近三年市场均价整体呈现稳步上涨态势，受季节性及市场等因素的影响，多有周期性波动情形。进入2021年9月份，高价盘热度走高，导致成交价格有所回升。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月，天津新房成交均价17411元/㎡，环比微涨1.1%，同比上涨5.2%。预计随着传统银十的到来，房企或将加大优惠力度，房价可能会呈现小幅回落态势。

（三）新房供应及颁发预售许可证楼盘

进入9月份，传统“金九”销售季助力房企加速推盘，本月供应量较上月翻倍，但仍未及去年同期水平，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月批准上市面积为116.72万㎡，环比上升64.3%，同比下降40.1%。从库存来看，今年1-9月基本呈现先降后升的特征，在去化力不足以及供应大幅增加的情况下，库存量累积，根据数据显示，9月天津新房库存为2151.24万㎡，环比微升1.2%，同比上升2.1%。从去化周期来看，9月去化周期为19.9个月，较上月增加0.7个月，整体来看，天津去化周期处于较高位，面临较大的去化压力。

本月，天津新领销许项目为57个，项目集中分布于西青、津南以及东丽区，其中东丽区的兰雪雅苑项目本次预售建筑面积14406.55㎡，是天津第二座金茂府，全墅区科技洋房，约127-148㎡奢适三居，超高绿化，极大程度满足居住需求。西青区的竹溪园项目，坐落在西青区柳静路与嘉泰道交口，由百年央企招商蛇口全力打造，是招商蛇口布局全国的第11座“公园1872”项目，由12栋现代风格的高层组成，产品户型为87-118平米，周边交通、教育、医疗等配套十分成熟。

（四）分区域成交情况

根据9月各大城区的表现，分化特征凸显，滨海新区成交活跃度相对较高，占比21%，津南、武清两区并列第二，占比均为12%，北辰、西青、静海、东丽、宝坻占比依次递减，其余8区的占比均低于3%。从成交套数来看，成交量较上月上涨的城区有6个，下跌城区数量为10个。其中，河东区9月成交281套，环比上涨53.6%，涨幅居首，滨海新区、津南区以及武清区9月成交套数均超1000套，但津南区成交表现较上月有所下滑，以28%的跌幅居首。

（五）板块成交排行

从9月份各大板块的成交来看，宝坻区的宝坻郊区板块位居成交套数首位，单月成交套数近500套，成交均价为10587元/㎡，其次为滨海新区的中新生态城板块，本月成交370套，成交均价为17001元/㎡，津南区的天嘉湖板块本月成交套数为357套，位居第三。单月成交套数维持在200套水平的有6个板块，且覆盖城区呈现出一定的均衡化。总体来看，滨海新区、津南区以及静海区供应较为强劲，带动成交活跃度逐步走高，另外，如团泊东区、东丽湖、宁河桥北新区等板块，市场均价处于较低水平，更加倾向于刚需及经济能力较欠缺的群体。

（六）项目成交排行

根据9月份天津新房成交套数TOP20项目来看，滨海新区、津南区项目占据成交主力，北辰区的青光板块也表现不俗。武清区的世茂国风雅颂位居成交套数榜首，项目位于武清区龙凤河风景区滨河道，由国内地产品牌世茂集团倾力打造，商业、医疗等资源配套齐全，环境宜居，带动热度高涨。北辰区的未来城项目本月成交114套，位居成交套数第二，项目是由远洋地产和五矿地产强强联合开发的位于新中环内的复合型大盘，集地铁沿线、教育资源、医疗资源等优势于一身，成交表现自然不甘示弱。

根据9月份天津成交金额TOP20项目来看，武清区的世茂国风雅颂项目在成交金额榜单中同样处于先进地位，单月成交金额近4亿元，其次为南开区的融创南开宸院项目，本月成交金额为3.5亿元，项目位于南开区奥体板块，靠近时代奥城，周边生活配套完善，生态资源丰富，交通路网发达，学府氛围浓厚。西青区的格调初晴以及金地藝墅家项目位居成交金额第三、四，其中金地藝墅家地处西青区华苑旁，毗邻大学城板块，近距离享受华苑商圈、奥体商圈配套，拥有较为深厚的人文底蕴和学术氛围，户型倾向于三居以上，备受改善型群体青睐。

从各大房企在天津市场的表现来看，融创中国以9.12亿元销售金额位居首位，其次为中海地产，单月销售金额为7.6亿元，万科位列第三，成交金额超6亿元，另外，处于销售金额5亿元档位的房企有世茂集团、新城发展控股2家，销售金额分别为5.9亿元、5.6亿元。整体来看，天津房地产市场以品牌房企为主，龙头效应显著，如融创、万科、新城等多家房企持续深耕布局天津市场多年，保利、远洋、旭辉等中坚力量型房企也表现不俗，同时不乏天津城投等本土房企发光发热。

二、二手房市场

（一）二手房市场均价

自2019年以来，天津二手房市场均价基本呈现稳步下滑态势，天津近年来人口流动力逐步减弱，导致二手房价格稳步下滑，另外，近期天津市和平区教育局发布《天津市和平区小学就学和初中入学政策调整办法》，多校划片，以平衡教育资源，同时也在一定程度上打击“高价学区房”，并且9月中旬天津调整二套房贷款利率上浮至首套1.1倍，多方面调控加码，促进二手房价格趋于理性化。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年9月市场均价为21345元/㎡，环比微降0.85%，价格波动逐步趋于平稳。

（二）涨降价房源分布

从涨降价房源来看，9月天津二手住宅调价中涨价房源占比止降回升，但占比依然低于10%，本月占比为6.7%，占比较上月扩大1.32个百分点。整体来看，房贷政策收紧加剧买方观望心理，降价房源占据市场特别份额。

三、购房建议

根据天津房地产市场运行情况来看，“金九”楼市表现欠佳，新房成交量连续4月下滑，价格止跌转涨，二手房市场均价受市场调控影响，逐步趋于理性化。预计接下来迎来传统楼市“银十”期，市场优惠力度加大，价格或有下调的可能。

对于天津楼市现状，随着城市建设不断推进，以及二手房市场成交低迷的现状，新房选择更胜一筹。除了中心城区的和平、河西、南开等区域，环城四区里西青区整体的宜居指数也较高，从生活配套、产业发展等方面都先进其他区域，新房市场热度一直处于较高位，其中精武镇、海泰产业园、大学城、李七庄等板块均包含较为优质房源，如西青区海泰产业园板块的保利拾光年项目，打造90㎡左右的中小户型，交通、商业配套等设施几近成熟，叠加品牌房企保驾护航；北辰区凭借区位优势获得较高的关注度，北仓、双街等板块教育资源、交通等方面的发展较为成熟，其中北宸正荣府项目热评居多，项目主打建筑面积约82-125㎡高层、小高、洋房产品，极大满足人们居住需求；滨海新区饱受天津城市发展战略不断优化与推进的红利，区域热度高涨，中新生态城以及开发核心区等板块具有较大的升值空间，其中雅居乐滨河雅郡、和溪园、贻成学府壹号等项目在价位及生态宜居方面也是较佳选择。整体而言，京津冀协同发展战略不断推进，带动市场需求稳步上涨，天津楼市发展潜力不小。

 来源： 诸葛找房数据研究中心