解读!房贷的游戏规则变了,不变的却是……

这是一篇柳州区域爆点分析文，关系到你买房子的保值增值。篇幅较长，烦请读者耐心阅读。毕竟，买到赚到的饼（柳州话，钱的意思），偷笑的还是你自己。

事情要从九霄君和周边多位有饼大佬的促膝长谈中说起，大佬们买房，总也绕不开那金科玉律——跟着政府重点规划买！

往大了说就像40年前“深圳”这个城市还不存在的时候，若不是“伟人”在南海边上画一个圈，也不会有今天寸土寸金的深圳。

往小了说就像10年前的柳东新区，政府大笔向东一挥，大片疆土之上市政配套逐一落地，房企大咖争相进驻，房价也已从3字头一跃到如今的万元户。

而柳州近来在楼市上自带主角光环的片区——独凳山片区，政府在10年前已经以他看不见的手，早早就布下了一盘大棋。只是人们当时暂时没能一眼领悟宏观规划层面的意图，从近来种种利好消息来看，现在的独凳山片区，渐渐揭开了他的神秘面纱，楼市价值显色。

布棋一：规划出，城市门户所在之地

独凳山片区是今年柳州楼市的焦点，这是毋庸置疑的。而这片区在2011年，政府早早就对区域进行了超前的规划，一盘大棋政府10年间慢慢下，缜密而精准，不禁让人大呼妙哉妙哉。

首先，谋大事者着眼大局，故而政府率先从区域规划开始，制定了《柳州市独凳山片区控制性详细规划》，奠定了区域发展基调。该片区的功能定位为水上运动城、柳州新城市门户、柳州市山水景观独特、设施配套完善的城市滨江生态居住区。

区域定位已出，政府毫不含糊，说干就干，静兰水上运动中心和莲花山庄等大型配套先行，特有的配套让区域不断赋能，成功地开启独凳山片区在柳州全市中的大放异彩之路。

▲柳州市独凳山片区控制性详细规划。

具体看来，水上运动城的定位，政府相对应的，则是斥巨资打造的静兰水上运动中心举办的各种水上国际赛事。先后有2008年F1摩托艇世界锦标赛、2009年中国柳州世界水上极速运动大赛（IAC）、2010年第二届世界水上极速运动大赛（IAC）的举办等国际赛事的举办，均是对柳州水上运动品牌酣畅淋漓的诠释。

 ▲独凳山片区成为水上极限运动赛事举办水域。

而对应的柳州新城市门户，则是国际水上赛事与城市东大门的优质结合。作为国际赛事选址地，该片区城市面貌的打造，政府定将不留余力。而桂林等方向的城市入柳，必定经过静兰大桥进入独凳山片，后长驱直入市中心，城市封面所在之地，政府早早就将其规划定位好。

此外，政府为了奠定区域高端的商住氛围，更是通过招商引资，将莲花山庄落址于该区域。2018年开业以来，莲花山庄不负柳州排名前列本土五星级度假酒店盛名，为片区导流诸多高端消费群体。不得不说，这也是政府对独凳山片区打响名气下的一步漂亮棋子。

布棋二：教育行，学府集团化教学

婚房、生娃、读书，早已成为时下家长们的“扎心三连”。深知教育资源对孩子未来成长的重要性，政府在打造独凳山片区教育资源时，自然狠下功夫，为后期区域腾飞一步步进行优质教育的布局。

首先，在片区规划制定的3年后，也就是2014年9月，将静兰小学并入文惠教育集团。成为文惠教育集团静兰校区后，在办学理念上，静兰校区移植文惠教育集团的科技和书香教育，开设了电子百拼工作室、梦想剧社、厨艺工作室、农村少儿绘本基地等，部分老师还走出柳州，到北京等一线城市进行培训学习，提升自己教育素质。学校硬件方面也得到了很大的提升。霎时间，独凳山片区有了名副其实的优质名校。

▲集团化教学，是政府在独凳山片区迈出的稳健步伐。

随后，随着片区的不断发展，一所学校已经难以满足区域就学需求。政府便顺势在2016年8月，建成了弯塘集团教育总部——柳州市民族实验小学。将弯塘集团教育总部设立在独凳山片区，无疑不是政府对区域教育资源挥下浓墨重彩的一笔。随后，设立的民族实验小学便将弯塘路小学先进的教学理念、优秀师资力量等集中引入。从此，独凳山片区教育资源更加过硬了。

▲新建的弯塘集团教育总部民族实验小学。

此外，片区内先后打造的独秀苑幼儿园、乐睿思幼儿园，加上柳州市三十中学的原有助攻，政府真真切切让独凳山片区内适龄孩子，得到家门口的一站式全龄化教育。而片区内纯新盘江与城，政府在土地出让之初，就有意识让运营商彰泰集团在项目内规划一所幼儿园，再次为片区学前教育添砖加瓦。

布棋三：交通利，双轻轨规划交汇处

虽说柳州轻轨尚未得到国务院的批复，但似乎这只是一个时间问题。正所谓“轻轨一响，黄金万两”，政府在独凳山片区下的这盘大棋，自然少不了让轻轨经过该片区。而且，用规划中的双轻轨路线交汇，来展现政府对该片区的宠溺有加。

▲规划中的轻轨1、3号线交汇，让区域交通畅达全城。

具体看来，便是规划中的轻轨1号线、3号线交汇处，共5个站点路过独凳山片区，分别是1号线的民族小学站、科技大学站、莲花山庄站，此外，还有3号线的三十中站和卷烟厂站。该片区未来将形成双轨道交汇的便捷轨道交通格局。

而独凳山片区内，政府早就将主交通大动脉打通，桂柳路、西江路、静兰大桥、三门江大桥等，让独凳山片区实现了从柳东新区通往中心城区的自由。

此外，随着近年来独凳山片区的不断发展，政府有意将片区诸多道路毛细血管打通，这点可以从2018年独凳山片区控规编制和调整完善结果中得到印证。调整后，独凳山周边的环形区域进行进一步道路打通，将原有的断头路，一并以城市次干道的方式进行梳理，真正实现了片区内畅通无阻。

▲独凳山片区交通路网规划图前后对比。

布棋四：商圈入，华润商圈无缝链接

政府深知，对于城市版块而言，较具影响力的并不是某个知名大开发商的入驻，也不是某个高端楼盘的热销，而是有大型城市商圈的建成。

故而，政府在独凳山下的另一步棋子，则是华润商圈的代入。独凳山片区与水南片无缝链接，万象商圈的辐射，仅一公里左右的距离，是茶前饭后休闲娱乐的优质去处。一时间，提升了独凳山片区的价值和高度，更会带动周边房价水涨船高。

▲万象商圈，辐射独凳山片区，区域价值立显。

这点可以从独凳山片区中的楼市先驱华展华园、大城小院等楼盘得到印证，从前几年的6000多元/平方米的均价，到如今二手房1.1万元/平方米，翻一番，妥妥的！

先驱领路，后市可期。在独凳山片区内的纯新盘江与城，作为区域后起之秀，未来在万象商圈的辐射之下，升值潜力十分可期。

布棋五：大鳄进，片区楼市腾飞

政府棋局早已逐渐步好，推动独凳山片区的发展便是顺水推舟的事。而事实也是如此，今年以来，片区内楼市频频传来利好消息，一步步验证着政府的棋局布得那是一个精彩绝伦！

今年3月，江与城255亩地块被摘下，成为片区内排名前列出让的大面积地块，由彰泰集团运营。据悉，该地块为前身为三产用地，政府与群众将此宗靓地交予彰泰运营，是信得过彰泰品牌与实力展现，也是政府希冀打响片区楼市的首枪。

▲江与城被政府成功招揽，成为区域楼市先行者。

今年6月，光明地产在碧桂园、温馨、龙光、金科、金地、盛邦、祥源、美的等8家房企中突围而出，以楼面地价6000.5元/平方米，溢价率76.9%，拿下桂柳路南侧55亩靓地！再一次，高地价的成交，让政府在独凳山片区布的棋局，愈发地有力。

此外，九霄君翻开由柳州市自然资源与规划局印制的广西·柳州2019~2020土地（地块）推介手册，城中区9宗推荐地块中，就有8宗待嫁靓地位于独凳山片区内。而土地作为楼市的一级市场，一直被看做是业内风向标。政府不留余力推荐独凳山片区地块，区域发展重心向此倾斜已然众人皆知。

▲棋已布好，政府在区域内开启大规模放地模式。

不得不提的是，推荐地块中普遍容积率、建筑高度都不高，加上政府前期布局的规划、教育、交通等资源，以及江景、莲花山风景区加持，独凳山片区未来经济发展和价值，即将爆发，且是在不久的将来。

▲独凳山片区8宗待出让土地一览表。

政府的棋已经下好，诸多利好条件，对于选取一个区域的原始股，攫取价值洼地，不失为一个明智的选择。而江与城，便是独凳山片区的价值洼地所在。选它，就相当于跟着政府规划脚步走，为房子的保值、增值，都添加了一道有力的护栏。

今年，彰泰集团成功运营第四大盘江与城。在柳州，早有大家熟知的彰泰红、彰泰城、彰泰滨江学府等优质项目，而此次运营的彰泰江与城项目，将结合之前的三大楼盘优势，打造更具标志性代表作。规划了以柳州水系为主的新水系园林设计，沿江商业带，自带商业综合体，或将是柳州下一个“窑埠古镇”，项目价值潜力无限！

（彰泰·江与城效果图）

其实，在万象旁滨江板块内，早已进驻华润、中海、恒大、金科、光明等品牌房企，瞄准的正是区域不断加码增值的未来前景。众所周知，该片区也是地王诞生的土壤高发地，豪改项目扎堆。作为片区内价值洼地所在，选择江与城，踮踮脚尖便可入住河东富人区，与名仕为伴，事业再上一层楼不在话下。

（彰泰·江与城示意图）

来源：居柳州

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项目地址：柳州 城中区 凳山路（万象往东）

开发商：柳州泰进房地产开发有限公司

全程运营：桂林彰泰实业集团有限公司

编辑：sting