8月重点10城二手住宅市场量价齐跌,预计9月传统旺季部分回升

核心结论：

1、2021年8月10个重点城市二手住宅成交量为64095套，环比下跌21.91%，跌幅较上月扩大11.15个百分点，同比下降39.50%。进入8月，随着住建部等八部门联合发力加大房地产市场秩序整治力度，以及中央政治局会议重申“房住不炒”，各城市调控力度升级，并针对一些新的炒房领域进行有力打击，调控更趋于精细化、全面化，重点城市二手房成交量自4月起连续5月下滑。预计接下来政策环境长期趋严，同时在部分城市跟进二手房参考价机制城市的带动下，如广州于8月底出台二手房指导价政策，二手房整体成交热度面临上升压力，但由于传统销售旺季的到来，预计9月部分城市的二手成交回升。

2、2021年8月10个重点城市市场均价为40139元/㎡，环比下跌0.63%，同比上涨1.05%，同比涨幅再次收窄0.7个百分点。随着政策调控城市持续扩围，房贷利率上行，以及全方位调控的影响下，市场价格持续下行。预计接下来随着更多城市出台二手房参考价机制、打补丁政策等，市场价格大概率维持稳定运行态势，不排除进一步下滑的可能。

3、从涨跌价来看，8月监测重点10城中，仅深圳1城涨价房源占比上升，其余9城涨价房源占比皆下滑。其中，涨价房源占比下降城市中，上海涨价房源占比下降最为夺目，随着价格核验实施、虚高房源下架，部分业主心态一定程度上有所转变，房源出售价格预期降低，本月涨价占比为12.48%，较上月下降22.24个百分点；其次为南京，疫情影响下线下交易暂停，市场热度有所回落，涨价房源占比为13.54%，较上月下降11.13个百分点。

一、8月10个重点城市成交量创年内新低，房源核验上海成交跌幅显著

据诸葛找房数据研究中心统计，2021年8月10个重点城市二手住宅成交量为64095套，环比下跌21.91%，跌幅较上月扩大11.15个百分点，同比下降39.50%。2021年初，市场成交延续2020年底成交热度，2月受春节假期的影响，整体成交量短暂回落，3月随着市场迈入楼市“小阳春”，二手房成交热度显著回升，重点城市二手房成交量冲高，达近3年以来成交峰值，之后，随着政策调控主战场转向二手房市场，地方政府调控主动性增强，同时部分城市购房贷款持续收紧，市场热度持续回落，进入8月，随着住建部等八部门联合发力加大房地产市场秩序整治力度，以及中央政治局会议重申“房住不炒”，各城市调控力度升级，并针对一些新的炒房领域进行有力打击，调控更趋于精细化、全面化，重点城市二手房成交量自4月起连续5月下滑。预计接下来政策环境长期趋严，同时在部分城市跟进二手房参考价机制城市的带动下，如广州于8月底出台二手房指导价政策，二手房整体成交热度面临上升压力，但由于传统销售旺季的到来，预计9月部分城市的二手成交回升。

（10个重点城市为：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门，下同。）

从具体城市二手住宅成交量环比变化来看，8月份重点10城成交量均呈下滑趋势。其中，上海在二手房源挂牌核验的基础上，于7月中下旬出台二手房“核验价”，促进市场降温，本月二手住宅成交13384套，环比下跌39.50%，位居跌幅首位；其次为青岛，随着上半年置业需求得到释放后，自7月以来青岛二手房市场淡季效应明显，环比下跌32.13%，位居跌幅第二；南京受疫情影响，8月上旬成交较不理想，后随着疫情基本受控，成交逐渐回升，但整体仍不及7月成交水平，本月成交6740套，环比下跌25.95%，位居跌幅第三。另外，值得注意的是，杭州于本月推出官方二手房交易平台，个人直接挂牌房源的同时亦需经过相关验证，进一步规范二手房交易流程，8月成交量为4966套，环比下跌20.75%。

从同比来看，重点10城二手住宅交易量中，所有城市均低于去年同期成交水平。其中深圳8月成交量堪比腰斩，同比跌幅达81.96%，受二手房参考价机制的持续作用，以及频频出台的补丁政策，市场调控“颗粒度”不断细化，市场热度持续回落，位居同比跌幅首位；其次为青岛，同比下跌55.13%，位居第二；上海同比跌幅为53.63%，位居第三。另外，南京自7月以来银行收紧二手房贷款，同时上调房贷利率，成交较去年同期下跌46.60%，北京8月市场较去年表现坚挺，同比下降5.21%，降幅位于重点10城较低位。

二、8月重点10城市场价格持续下行，上海价格跌幅居首

2021年8月10个重点城市市场均价为40139元/㎡，环比下跌0.63%，同比上涨1.05%，同比涨幅再次收窄0.7个百分点。随着政策调控城市持续扩围，房贷利率上行，以及全方位调控的影响下，市场价格持续下行。预计接下来随着更多城市出台二手房参考价机制、打补丁政策等，市场价格大概率维持稳定运行态势，不排除进一步下滑的可能。

具体各城市市场价格环比来看，8月监测的重点10城中，4城市场价格环比上涨，6城市场价格环比下跌。市场价格上涨城市中，北京位居首位，随着北京进入存量房时代，2021年二手房市场热度整体较高，本月市场均价为56245元/㎡，环比上涨0.93%；其次为南京，随着疫好转，市场交易逐渐复苏，环比涨幅为0.91%，位居涨幅第二；杭州以0.54%的涨幅位居第三。市场均价下跌城市中，上海随着加码二手房源价格信息核验机制，部分价格虚高房源下架，市场价格预期降低，8月市场均价为64041元/㎡，环比下跌2.25%，位居跌幅首位；成都居其次，在一、二批二手住宅小区参考价机制的持续作用下，政府针对热点区域情况调控升级，有效抑制二手房价过快上涨，本月环比跌幅为2.23%，位居跌幅第二；广州本月二手住宅市场均价为35208元/㎡，环比下跌2.09%，位居跌幅第三。

从同比变化来看，上海稳居首位，同比上涨为12.67%，涨幅较上月收窄2.32个百分点；其次为杭州，同比涨幅为9.59%，位居同比涨幅第二；深圳同比跌幅反超青岛位居首位，同比下跌8.43%，其次为青岛，同比跌幅为6.86%。

三、涨价房源占比下行趋势延续，买方观望情绪较浓

2021年8月，重点10城的涨价房源占比为14.8%，占比持续下降6.9个百分点，较去年同期占比下滑4.2个百分点。受全国二手房市场调控加码不断，购房贷款审批力度不断增长，同时部分城市再度上调利率，尤其是多城陆续跟进二手房参考价机制，市场预期减弱，买方观望情绪较浓，部分急于出售业主会选择下调价格以加快房屋交易置换，涨价房源占比自2月起连续7个月下滑。

分城市看，8月监测重点10城中，仅深圳1城涨价房源占比上升，其余9城涨价房源占比皆下滑。其中，涨价房源占比下降城市中，上海涨价房源占比下降最为夺目，随着价格核验实施、虚高房源下架，部分业主心态一定程度上有所转变，房源出售价格预期降低，本月涨价占比为12.48%，较上月下降22.24个百分点；其次为南京，疫情影响下线下交易暂停，市场热度有所回落，涨价房源占比为13.54%，较上月下降11.13个百分点；北京位居第三，涨价房源占比为11.68%，较上月占比下降7.94个百分点。整体来看，8月各城市涨价房源占比均低于30%，降价房源占据特别份额，市场信心较为不足。

来源： 诸葛找房数据研究中心