长租公寓市场换档,企业如何把握机遇?

近期，长租公寓停业事件引起社会广泛讨论，难道长租公寓市场要“凉凉”吗？检索相关新闻发现，其实这类事件在2017年、2018年均有出现。据不完全统计，自2017年以来，已有20余家长租公寓停业。

总结来看，当前长租公寓停业现象主要表现出三大特征：

多为初创型企业多数停业的长租公寓企业为初创型企业，管理房源规模较小，寓见、乐伽等管理房源达到一定规模的企业较少。这类企业资金量不够雄厚，在当下长租公寓市场蓬勃发展，多家企业齐头并进共同竞争的环境下，他们不具备优势。另外，这类企业管理模式不够成熟，抵御风险能力较弱。

均采用“二房东”运营模式即企业从业主那把房子租过来统一管理，再转租给租户，企业充当“二房东”角色，赚取租金差。这种模式是当前长租公寓领域最为常见的运营模式，但这种模式易因租金交付的时间差形成资金池，若企业不规范操作，如违规使用租金贷、高收低租等，则极易引发风险。

停业“后遗症”较麻烦多数长租公寓停业后都为业主和租户带来了诸多麻烦，业主收不到房租，遭受损失；租客交了房租却要被业主赶；还有租户莫名其妙背上租金贷。停业引发了民生事件，且波及范围较广，解决起来较麻烦，造成的社会影响不可小觑。

除了近期的停业事件外，今年以来，企业长租公寓方面动态的明显减少，以及领军企业剥离相关业务或放缓扩张步伐的动态也引起行业深思。不可否认，当前，长租公寓市场确实让人感到一丝”凉意”。

1、长租公寓市场“凉意”出现的原因？

——换档的阵痛

探索阶段行业问题凸显，为稳市场，政策导向调整

当前阶段，我国住房租赁市场发展受政策影响明显，在2017年政策加大鼓励、支持和引导下，市场迎来少有的高速发展。过快发展下，行业问题很快凸显，政策随即紧急“换档”，聚焦整治问题、完善规范，以促进市场平稳。

2017-2018年上半年，在中央引导下，各城市纷纷出台政策，鼓励住房租赁市场发展。包括：增加租赁住房供应、培育专业化机构化租赁企业、租赁企业税收优惠、提高租赁补贴标准等一系列利好政策。

图：2017年-2018年上半年部分城市鼓励政策

数据来源：中指研究院综合整理

政策利好下，我国住房租赁市场迎来强势发展，企业基于发展长租公寓而获批的融资规模显著增长，资本大量流入，助推长租公寓快速发展，规模显著扩张。

直至2018年年中，行业发展提速，但相关规范未能及时跟进，企业一系列不规范行为凸显，引发政府高度重视，为了规范市场秩序，政策导向出现调整。

2018年8月住房租赁热点城市纷纷发布加强市场监管政策，严格整顿市场乱象，资金的口子也转向收紧，之后政策和资金也均延续紧的态势。

图：2018年8月-2019年7月部分城市监管政策

数据来源：中指研究院综合整理

追着风口赶来的企业逐渐认清发展形势，行动转向冷静

2017年底，住房租赁市场发展进入快车道。政策和资本支持下，房企、初创类企业、中介机构、酒店等各类企业纷纷涌入该领域，一时间各类长租公寓品牌兴起。

据统计，截至2018年8月，前30强房企中有20家准备布局或已经布局长租公寓业务。一方面，是响应国家号召，积极做出表率；另一方面，也是基于多元化转型发展的长久考量，领军房企纷纷试水拓展长租公寓业务。

2018年下半年，政策转向，资本对市场发展的支持转向谨慎，房企扩张步伐也有所减缓。一方面，是因为少了政策和资金的支持；另一方面，经过一段时间探索，企业逐渐意识到长租公寓盈利的艰难，扩张变的更为谨慎，剥离、收缩长租公寓业务成了今年以来房企新动态。

不遵从行业发展逻辑的企业淘汰出局，令市场感到慌张，也为市场敲响警钟

发展长租公寓从来就不是挣快钱的，前期高投入+漫长的培育期和收益回收期是企业进入该领域必须认清的事实。此外，长租公寓的不同运营模式，也给企业带来不同考验，不遵从每种模式下的盈利逻辑，违规运作，必定导致风险累加，最终无力承受，以停业告终。

当前市场比较常见的模式主要有三种：

1轻资产-托管/加盟模式

资金压力-这种模式下企业资金压力相对较小，主要成本在于提升运营系统。

考验企业的能力-主要考验企业运营能力，需要企业在长租公寓运营方面有多年的深耕经验，并在持续完善自身运营理念。

2中资产-“二房东”模式

资金压力-这种模式前期拓展房源、装修改造房间的成本对企业造成一定资金压力。

考验企业的能力-这种模式需要企业能够合理制定扩张节奏，选择优质房源的能力及运营能力要强，以保证较高的出租率，另外，还要有较强的资产运作能力，为产品带来更多溢价空间。

3重资产-购买+持有模式

资金压力-这种模式土地或房产的购置费为企业带来较大资金负担。

考验企业的能力-资金实力，操盘能力，选择具备增值潜力项目的前瞻性眼光，运营能力，融资能力等。

这三种模式中，中资产-“二房东”模式是我国长租公寓起源阶段企业较先采用的模式，是企业进入该领域相对最简单的方式，但同时这种模式也为企业提出了更多要求，潜在风险也更高。

在当前行业发展初期，企业都在加紧抢占市场份额，追求规模快速扩张，“二房东”模式兼具“易扩展”+“高资金”的双重特性，这也就意味着企业扩张过程中，若操作不规范、扩张节奏没把握好，极易引发风险。近年来，停业长租公寓企业普遍采用的都是“二房东”运营模式的现象，也进一步验证了这种模式的艰难。

追溯我国长租公寓发展历程，可见，该市场的发展在一个不太长的时间内经历了萌芽、酝酿、推进、快速发展阶段后，较快的来到了调整阶段。但不可否认，我国长租公寓市场正在逐步规范，经过近两年政府主导推进后，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。

需要注意的是，我国包括长租公寓市场在内的整个住房租赁市场发展仍处于初期阶段，居民租住意识转变空间、租住形态升级空间均较大，这其中蕴含着巨大机遇，未来长租公寓市场将换档再出发。

图：我国长租公寓市场发展经历的几个时期

数据来源：中指研究院综合整理

2、企业如何把握机遇？

——调整战略，寻求政策支持，聚焦市场需求

长租公寓市场发展仍处政策红利期，未来政府还会制定更加灵活的支持政策

发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。虽然自去年下半年以来，监管、严控、整治乱象等政策频繁发布，但值得注意的是，这些政策的发声口均来自各地，中央政策更多还是支持、鼓励市场发展，国家发展住房租赁市场的基调从未改变，未来政府还会制定更加灵活的政策支持市场发展。

图：2018年8月-2019年7月中央发布的住房租赁市场相关政策

数据来源：中指研究院综合整理

对企业制定发展战略的七条建议

1理性扩张

基于资金实力合理制定扩张计划，不可盲目拓展房源，更不提倡采用“租金贷”、“高收低租”等高风险方式违规扩张。

2需求至上

选择布局城市、具体项目落位以及制定产品类型时都应紧紧围绕实际需求情况，选择租住需求旺盛的城市及区域，基于目标客群需求灵活制定产品。

3挖掘空缺

随着长租公寓不断增多，产品同质化问题也较为严重，行业发展初期，产品类型必定存在某些空缺，企业应多挖掘潜在租户需求，制定能够填补市场空缺的产品，既可减少同质化竞争，也有利于品牌的树立，还可推动行业发展。

4遵循盈利逻辑

每种运营模式都有对应的盈利模式，企业需遵循盈利逻辑，合理发展。

5找准定位

参与到行业中来的方式有很多种，可以是资产持有者，也可以是运营服务商，企业应充分考量自身基因情况，精准确立在市场中的定位，将自身优势放大，增强核心竞争力，以自己独特的姿态参与进来。

6探索多元化合作模式

基于自身发展长租公寓的比较优势，探索多元化合作模式。发展长租公寓对企业能力的要求较为综合，很多企业不能面面兼顾，故以合作共赢方式更有利于资源的高效配置。如，近年来很多集体土地供应出来，这些土地持有者多为村集体，他们大多比较缺乏打造产品、运营长租公寓的能力，既有产品打造力又有运营能力的房企可探索与之合作的模式。

7把握政策导向

企业在不同城市布局长租公寓业务时，应充分把握当地政策导向，依所在城市住房租赁市场发展特色灵活制定策略。顺应当地政策导向既可享受政策倾斜红利，也说明当地对某类产品的需求较旺盛。如，杭州支持人才专项租赁住房（人才公寓）的建设，北京支持租赁型职工集体宿舍（蓝领公寓）的建设，深圳支持城中村存量房屋开展规模化租赁业务等

来源：中指研究院

责编：Jamine