诸葛找房快评:上海推进新城落户,户籍人口老龄化有望缓解

2021年11月29日，从上海市学生事务中心了解到，经上海市高校招生和就业工作联席会议研究，决定开放第二批2021年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作，并试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策。这一举动无疑是对上海人口引进层面的利好政策，进一步促进上海高质量发展，改善上海人口老龄化现象，落户政策的目的并不是刺激房地产市场，但人口和房地产市场发展息息相关，如果引入人口量级过大，将对市场有一定的利好。

对此，诸葛找房数据研究中心解读如下：

一、试点落户工作促进上海发展体系逐步走向成熟，对周边城市或形成“威胁”

2021年1月24日，在上海市第十五届人民代表大会第五次会议上提出，未来五年，将加快构建“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局，把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇打造成“独立的综合性节点城市”，目的在于将以“五个新城”为次中心，连接近沪城市。由此可见，本次开展五个新城的落户试点工作，在巩固城市辐射作用的同时，也是进一步对城市规划的落实，对于城市多元化布局发展也起到一定的推进作用。

此外，在2019年《中共上海市委、上海市人民政府关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》中就已对自贸区人才落户政策进行了部分开展与落实，此次再度扩展自贸区新片区落户政策，既符合城市发展的人口吸附需要，也契合城市发展战略目标。落户政策更多是城市规划工作的稳步推进与完善。

但值得注意的是，作为长三角经济圈的领军城市，上海放宽落户政策将在一定程度上加剧对苏州、南京等周边城市的人口虹吸效应，客观来看，周边城市人口流出现象或将增多，城市分化特征或将进一步凸显。

二、上海户籍人口老龄化严重， 落户政策稳步实施将为城市注入活力

从人口层面来看，上海市户籍人口呈现稳步上升态势，但近十年的同比涨幅却处于中等偏下水平。根据国家统计局公布数据显示，2020年上海市户籍人口1478.09万人，同比上涨0.60%，较2019年扩大0.13个百分点。由此可见，上海实施应届研究生毕业生落户试点工作或有助推人口加速增长之意，同时也将在一定程度上提升城市整体素质水平，促进城市高质量发展。

从人口年龄特征来看，2020年上海60岁及以上的老年户籍人口占总人口的36.1%，老龄化特征逐渐显露，此次实施应届研究生毕业生落户试点工作，或将在一定程度上增加青年群体占比量，为城市注入一定活力，人口得到结构性改善，促进城市更好更快发展。

图：2001年-2020年上海市户籍人口及同比走势

 数据来源：上海统计局，诸葛找房数据研究中心整理

图： 2020年上海市户籍人口60岁及以上老年人口占比

三、受参考价影响上海二手市场降温，落户放松对市场提振短期受限中长期利好

人口和房地产市场发展息息相关，但人口放松幅度不大对于房地产市场的影响也并不显著。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年10月上海二手住宅成交12985套，环比上涨9.96%，同比下跌53.15%，受7月份上海实施二手房指导价以来，二手房市场持续转冷，同时也或受房地产市场整体处于下行的影响，上海楼市表现欠佳。值得注意的是，落户政策的放开并不是为了推动房地产市场好转，短期对市场的影响不大，但如果引入人口量级较大，中长期看对市场有一定的利好。

图：上海市二手住宅成交套数及同环比走势

总的来看，上海决定开放第二批2021年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作，并试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策，将在一定程度上增强上海城市的人口吸附力与稳固力，同时为城市注入一定活力，促进城市高质量发展，改善上海户籍人口老龄化的特征，中长期看，人口引入增加潜在购房需求，短期影响受限中长期依据量级有一定利好。

 来源： 诸葛找房数据研究中心