新房月报 | 10月新房成交降至年内新低,“银十”低调收官

核心结论： 

1、2021年10月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1622.2万平方米，环比下跌11.23%，同比下跌28.77%。预计接下来，房企为冲全年业绩，加大推盘促销力度，成交量有望回升。

2、2021年10月重点监测的23城批准上市面积为1219.55万㎡，环比下跌39.7%，同比下跌27.3%。10月新房供应端表现也不甚理想，房企的推盘力度下降，批准上市面积较上月明显下滑，且及去年同期水平仍然存在一定的差距。

3、2021年10月监测15城市的新房库存面积为10764.01万平方米，环比上涨2.21%，同比上涨1.27%。本月去化表现不佳导致库存量再度走高。

一、“银十”表现未达预期，成交降至年内较低

进入2021年，春节假期加之疫情反复等因素导致年初楼市表现较为冷淡，成交呈现短期回落，3月份迎来传统楼市小阳春，市场回温，成交量也随之上涨，进入4、5月份，小阳春效应减弱，成交呈现稳中趋落态势，直至年中6月份，房企推盘力度加大，市场活跃度有所提升，成交量小幅上涨，由于市场调控不断收紧，自7月份起，成交连续4月下滑，即使在楼市传统“金九银十”销售旺季，成交仍然萎靡不振。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年10月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1622.2万平方米，环比下跌11.23%，同比下跌28.77%。“金九银十”楼市表现未达预期，一方面，市场面临大范围调控，楼市降温特征凸显；另一方面，二轮土拍降温明显，市场信心有所下降。预计接下来，房企为冲全年业绩，加大推盘促销力度，成交量有望回升。

分不同等级城市看，2021年10月一线、三四线城市环比均上涨，二线城市环比下跌。根据诸葛找房数据显示，2021年10月一线城市新房成交环比上涨4.14%，二线城市成交环比下跌22.79%，三四线城市环比上涨2.16%。一线城市成交量本月涨幅居首，深圳的贡献率不可小觑，成交环比上涨34.4%，上海、广州也呈现上涨态势，环比涨幅分别为9.5%、5.3%。从同比数据来看，一线城市同比下跌8.17%，二线城市同比下跌33.55%，三四线城市同比下跌31.74%，今年“银十”延续“金九”冷淡行情，成交热度不及去年同期。

图1：监测40城新房销售面积月度走势

表1：2021年10月不同等级城市新房销售面积变化情况

从具体城市来看，监测的重点40城中有18城销售面积环比下跌，其余22城销售面积环比均上涨。一线城市中，上海、广州、深圳销售面积环比均呈现上涨态势，涨幅分别为9.5%、5.3%、34.4%；二线城市中，4城销售面积环比上涨，7城销售面积环比下跌，其中，佛山以46.8%的环比涨幅先进；三四线城市中，上涨城市数量为11个，其中，汕头环比上涨96.8%，涨幅居首，黄冈环比下跌58.1%，跌幅居首。

从同比变化来看，10月份重点40城中，仅有6城新房销售面积同比上涨，其余34城同比下跌。一线城市中，北上广深销售面积均不及去年同期水平；二线城市中，仅有西安销售面积同比上涨，涨幅为55.2%，日渐成熟的旅游业带动大批人流涌入，楼市需求有所提升，助推成交量上涨明显；三四线城市中，淮安同比上涨139.4%，涨幅居首，其次为汕头，本月同比上涨48%，位居涨幅第二。

表2：2021年10月各城市销售面积监测

二、本月新房成交均价变化不大，环比微涨0.85%

楼市迎来传统“银十”季，在严格的政策环境下房价基本维稳。本月重点监测的35城成交均价环比微涨。分城市等级来看，各等级城市成交均价全线上涨。从环比变化情况来看，2021年10月重点35城成交均价为17406元/平方米，环比微涨0.85%。其中，一线城市成交均价44174元/平方米，环比微涨0.58%，主要是在本月上海市场均价涨幅较大的带动下，一线城市整体成交均价止跌转涨；二线城市成交均价18544元/平方米，环比微涨0.48%；三四线城市成交均价12354元/平方米，环比微涨1.22%。

从同比变化情况来看，10月重点35城成交均价同比上涨5.74%，涨幅较上月扩大0.94个百分点。其中，一线城市同比上涨5.33%，涨幅收窄2.12个百分点；二线城市同比上涨4.10%，涨幅扩大0.20个百分点；三四线城市同比上涨6.88%，涨幅扩大3.20个百分点。

图2：各等级城市新房成交价格环比走势

图3：各等级城市新房成交价格同比走势

三、本月供应端发力不足，及去年同期水平差距犹存

10月新房供应端表现也不甚理想，房企的推盘力度下降，批准上市面积较上月明显下滑，且及去年同期水平仍然存在一定的差距。根据诸葛找房数据显示，2021年10月重点监测的23城批准上市面积为1219.55万㎡，环比下跌39.7%，同比下跌27.3%。从环比情况来看，仅4城环比上涨，其中上海本月集中放量，环比涨幅突破300%，19城批准上市面积较上月下降；从同比情况来看，上海、成都、芜湖同比涨幅均突破100%，同比下跌城市数量近七成，其中丽水同比下跌97.56%，跌幅居首。

图4：23城各月批准上市面积及环比变化情况

四、去化效果不佳加剧本月库存压力

根据数据显示，2021年10月监测15城市的新房库存面积为10764.01万平方米，环比上涨2.21%，同比上涨1.27%。本月去化表现不佳导致库存量再度走高。从具体城市来看，有6城库存面积环比下降，8城库存量上升，1城库存量与上月持平。其中湖州、北京库存面积分别以5.3%和4.7%位列环比跌幅前二，上海在供应量明显上涨、成交表现一般的情况下，本月库存量较上月增加显著，以40.2%位居环比涨幅首位。

从同比数据来看，6城库存面积同比上涨，8城库存同比下跌，1城库存与去年同期持平，其中常熟库存面积同比上涨33.6%，涨幅居首，广州和张家港库存面积同比上升26.9%、23.0%，同比涨幅位居二、三。芜湖和上海库存面积分别同比下跌33.0%、28.3%，位居跌幅一、二。

图5：监测15个城市新房库存面积月度走势

表3：2021年10月15城市库存面积及同环比监测

五、重点城市楼盘监测

上海：10月青浦区的上海蟠龙天地项目位居成交榜首

2021年10月，浦东新区项目热度较高，上榜5个热点项目。青浦区的上海蟠龙天地项目位居成交套数榜首，单月成交突破600套，成交均价为60947元/㎡，项目位于上海徐泾蟠龙古镇，毗邻虹桥枢纽，是瑞安房地产开发的大型城市改造项目，整体的江南风格为项目增添热度；其次为宝山区的建发云锦湾项目，本月成交524套，位居第二，项目配套齐全，临近美兰湖景区，生态宜居特点显而易见，加之品牌房企建发为其保驾护航；浦东新区的大名城映晖项目成交413套，位居成交套数第三。

表4：2021年10月上海市新房项目成交套数TOP15

南京：10月浦口区项目成交热度走高

2021年10月，浦口区项目成交热度不断走高，栖霞区表现也不甘示弱，其中位于江宁区的高科紫星荣院项目位居成交套数榜首，单月成交232套，成交均价为33022元/㎡，项目毗邻马群、仙林湖等成熟商圈，同时教育资源较为丰富，周边汇集南大、南师大等12所高校；其次为栖霞区的万科燕语光年项目，10月成交205套，位居第二，项目位于燕矶新城芯，是南京万科在燕子矶新城打造的排名前列光年系产品，品牌房企助力项目热度高涨；浦口区的和光锦棠府项目也表现不俗，本月成交185套，位居第三。

表5：2021年10月南京市新房项目成交套数TOP15

重庆：10月巴南区的融创欧麓花园城项目位居成交套数榜首

2021年10月，渝北区及巴南区项目成交活跃度依旧先进，巴南区的融创欧麓花园城项目以单月成交340套先进，项目位于江南新城，由品牌房企融创携手葛洲坝置业联合打造，集合住宅开发、配套服务、平台整合于一体；北碚区的万科四季花城项目，单月成交318套，位居成交套数第二；渝北区的中海寰宇时代项目成交176套，成交均价为12318元/㎡，位居本月成交套数第三。

表6：2021年10月重庆市新房项目成交套数TOP15

数据及指标说明：

本报告中所有数据来源与诸葛找房数据库及公开官方渠道，如各地的房管局，由于各维度数据覆盖的城市不同，故新房的销售数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，重庆，南京，苏州，武汉，成都，青岛，西安，长春，温州，佛山，烟台，温州，佛山，烟台，南通，镇江，扬州，昆山，连云港，汕头，泉州，岳阳，韶关，莆田，舟山，泰安，湖州，淮安，威海，芜湖，张家港，衡水，绍兴，常熟，肇庆，淮北，衢州，孝感，黄冈40个城市；

房价所覆盖的城市北京，上海，深圳，广州，重庆，南京，武汉，成都，西安，长春，温州，南通，镇江，昆山，连云港，汕头，珠海，岳阳，韶关，舟山，泰安，湖州，芜湖，张家港，衡水，绍兴，常熟，肇庆，丽水，淮北，黄石，衢州，上饶，孝感，黄冈35个城市；

库存数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，北京，上海，深圳，广州，重庆，南京，武汉，成都，长春，昆山，湖州，芜湖，张家港，常熟，淮北15个城市。

各指标的数据统计口径如下：

销售面积：某一段时间内销售面积的总和；

供应面积：某一段时间内拿到预售许可证的项目面积总和；

房价：某一时间段内成交项目的网签价格；

库存面积：截止到某一时间点未出售的项目面积总和。

来源： 诸葛找房数据研究中心