成交回暖,年轻买家涌入二手市场抄底,香港楼价为何易涨难跌?

柳州焦点 2020-04-22 10:47:49
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2003年非典期间,香港楼价暴跌30%,负资产遍布全港。17年后,新冠疫情对香港经济带来重创,楼市也开始多了“劈价走货”的新闻。这场疫情,是否会终结香港楼市长达17年的不跌神话?

2003年非典期间,香港楼价暴跌30%,负资产遍布全港。17年后,新冠疫情对香港经济带来重创,楼市也开始多了“劈价走货”的新闻。这场疫情,是否会终结香港楼市长达17年的不跌神话?

21世纪经济报道记者翻查数据显示,衡量香港二手私人住宅价格的中原城市领先指数(CCL),由2003年8月的底位31.77点,飙升至2020年4月17日的174.86点。在这17年期间,香港楼市创下了连续17年上涨的纪录,累计升幅高达450%。

自去年12月以来,香港官方楼价指数连跌3个月。差饷物业估价署3月底公布的数据显示,今年2月私人住宅售价指数为370.7点,环比下跌2.1%,并且跌至接近去年2月的367点水平。过去3个月,楼价指数累计下跌3.79%。

然而,在短暂的下跌后,随着疫情缓和,近期香港楼市也开始回暖。经过第一季度的焦急等待后,香港地产中介苏明(化名)欣喜地发现最近来看房的客户明显多了起来。据他观察,近期看房的主力是一些年轻客户,想趁着最近楼市淡季抄底。

他向21世纪经济报道记者透露,最近成交的一位香港本地买家年仅20岁,仍是在校学生,在家人的资助下4月初以710万港元购入了将军澳的一个两房单位,实用面积为438平方英尺。

“父母帮她支付了约70%的首付,大部分买家都觉得楼价大幅下跌的机会较小,而且考虑到全球各大央行都在放水,未来资产价格可能继续上升,因此大家都想趁市场低迷,寻找‘荀盘’(指价格划算的单位)。”苏明表示。

事实上,另一位80后香港本地买家也向21世纪经济报道记者表示,最近楼市业主加大减价幅度,自己与家人在将军澳密集看盘,“我们一天看了七八个楼盘,主要目标集中在将军澳,整体预算在800万港元以内,卖家的降价幅度一般在几十万左右。”

位于香港新界区的将军澳交通便利,近年来有大量的新盘、次新盘相继推出,而且大部分个案的成交金额在1000万港元以下,成为近期二手成交市场的热门地段。根据中原地产的统计数据,在复活节小长假的四天内,将军澳共有59宗二手房成交。

自4月12日起,香港新冠肺炎已经连续数日为确诊病例个位数,4月20日则为零确诊。这使得楼市的天平逐渐向卖方倾斜,有意买房的人们也开始按捺不住了。根据利嘉阁地产研究部数据估算,4月18日-19日,全港50个指标屋苑共有1315个客户预约看楼,环比增加8.2%,连升两周,并创下1月中新冠肺炎疫情爆发以来的13周新高。

成交数据也显示暂时离场的买家正在回归。截至4月15日,4月香港楼宇买卖合约登记暂录2569宗及199.6亿港元。业内人士预计,4月整个月的楼宇买卖将首次突破5000宗及400亿港元,并创下5个月新高。

“香港私人住宅供应有结构性的短缺,加上低息环境、去年放宽按揭保险适用范围,都为楼价带来支持,因此楼价未必有太大的下调空间。这也是大部分买家的想法。”苏明坦言。

(图片来源于网络)

开发商加快推盘

开发商的推盘节奏一直被视为香港楼市的“晴雨表”,在经过第一季度的短暂休整后,各大地产商们又开始摩拳擦掌准备新一轮的推盘了。

“踏入第二季,楼市暂时维持平稳,并没有进一步下挫。随着疫情开始缓和,估计发展商将会积极推售新盘货尾,亦会尝试推售少部分全新盘,追赶已经落后的售楼进度。今年第二季度,预计新盘成交宗数有望重新回到3000宗以上,开始走出首季的谷底。”中原地产研究部高级联席董事黄良升向21世纪经济报道记者表示。

合景泰富及龙湖集团日前宣布,旗下的九龙东启德尚·珒溋项目于4月20日加推67个单位,实际单价较去年10月推出单位的定价上调6.3%。

同时,中国海外的大埔天钻项目将于4月24日起加推131个单位,以招标方式发售。新鸿基地产的屯门御半山二期项目将于4月25日加推20个单位。

会德丰地产常务董事黄光耀4月20日宣布,旗下将军澳日出康城OCEAN MARINI项目加推新一批51个单位,将原价加推,最快将于4月25日开始发售。“今年楼价未有大幅回落,若疫情持续缓和,交投将回升,在先量后价下,下半年楼价有机会录得升幅。”他透露,会德丰集团亦部署推售观塘的第1期项目,提供413个单位,预期在第二季度内推售。

“近期疫情有稳定迹象,发展商会陆续推盘,但主力发售的主要是1000万港元以下的中小型单位及民生盘,目前大型开发商财务十分稳健,不会急于大量推售,他们的主要策略是保价。”莱坊执行董事林浩文向21世纪经济报道记者表示。

失业率上升

香港失业率一直与楼价高度相关,日前,香港失业率已升至九年高位,失业率持续上升是否会对楼价带来压力?

仲量联行发布的一份报告显示,以1997年第三季至1998年第三季亚洲金融危机期间为例,楼价下挫达50%,同期的失业率则由2.1%攀升至5.2%。同时,香港失业率于2000年第四季至2003年第二季期间由4.4%升至8.5%,同期楼价的跌幅则达到约30%。随着香港失业率于去年下半年持续上升,仲量联行中小型单位资本值亦由2019年7月高位下跌6.1%。

仲量联行大中华研究部主管黄志辉表示:“随着香港经济衰退加剧,失率业上升将会令部分潜在买家对置业却步,令住屋需求减少,并令更多业主选择出售物业,从而令市场向买家倾斜。鉴于疫情持续时间不确定,市场下行风险偏高,因此我们维持2020年楼价下跌10%-15%的预测不变。”

香港特区政府最新公布的统计处数据显示,,经季节性调整的失业率由去年12月至今年2月的3.7%,急升至今年1月至3月的4.2%,创下9年新高,超出市场预期。相隔一个月,香港失业人数增至16.2万人。就业不足率亦大增0.6个百分点至2.1%,是近10年来最严峻的数字。

同时,由于失业率飙升,经济前景不明朗,近期一些大幅减价甚至不惜亏损离场的二手房正在逐渐增加,吸引更多的买家入市。例如,位于香港东涌东环1A座低层一单位业主因看淡后市,不惜蚀卖物业套现,以760万港元沽出。该业主于2015年9月以803万港元买入该单位,四年后出售账面亏损约43万港元。

在林浩文看来,“目前失业或半失业的人口将主要影响小型的住宅单位,但企业生意差,很多中高层收入也受到影响,这将影响他们的买楼以及换楼意愿。整体而言,香港楼市不会出现2003年SARS期间断崖式下跌,目前业主的持货能力较强,不会出现很多大幅劈价的供应。”

负资产个案或突破1000宗

由于楼价下跌,可能导致物业市值低于未偿还金额而出现负资产。香港金管局在今年年初公布,去年第四季负资产个案较前一季度已飙升1.4倍至128宗。香港媒体抽查了10个去年10月下旬至11月中易手的二手住宅,并参考汇丰银行及中银香港的最新网上估价,发现全部单位的估价相比当时的成交价已下跌2%-13%。

“去年11月政府放宽按揭借资,一些选择九成按揭购买面积小至300平方英尺‘纳米楼’的买家已经跌入负资产,政府将公布的第一季度负资产数字有机会超过1000宗。”香港某地产业内人士向21世纪经济报道记者表示。事实上,数据显示,这是近四年来香港负资产宗数再次突破1000宗关口。

以沙田第一城一个实用面积为284平方英尺的单位为例,买家去年525万港元购入,然后在汇丰银行申请按揭贷款,根据新按揭保险规定下最多可申请九成按揭。然而,汇丰银行最新对该单位的估值已大幅削减至457万港元,相比当时买入价低12.95%,这意味着这个单位很大可能已成为负资产。

去年10月特区政府施政报告公布,特区政府将放宽按揭保险计划的楼价上限,首次置业人士能申请最高九成按揭贷款的楼价上限,由400万提升至800万港元,而可申请最高八成按揭的楼价上限则由600万元提升至1000万港元。

上述人士向记者表示,由于政府放宽首次置业人士的贷款按揭比例,导致高成数按揭比例大幅上升。尤其是一些面积小的纳米楼,近年来开发商主力推售这类单位,出现供应扎堆,楼价抗跌力较差,比较容易沦为负资产个案。

据了解,该计划推出后,高成数按揭的选用比例持续攀升,截至今年3月份即措施推行半年后,香港经络按揭客户选用六成以上的按揭成数比例占整体申请的38%,比放宽按保前即2019年9月份的18%,大幅增加20%,并创下逾五年的新高。

经络按揭转介首席副总裁曹德明向21世纪经济报道记者表示,基于风险管理及现时经济面临不确定性的情况下,今年年初香港银行对按揭审批已转趋保守。而在新冠肺炎疫情影响下,楼价亦开始缓缓回落。在持续风险溢价增加的情况下,有部分银行相应地将按揭计划优惠作出轻微回调,包括小幅收紧按揭利率以及现金回赠等。

来源:21世纪经济报道

编辑:feting

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