2021上半年租售比呈微降态势,旅游城市三亚、厦门租售比低

稳步上涨的房价让居民的购房压力依然不小，租金、房价双双上涨，可房价涨幅仍然先进租金涨幅，导致大多数人迫不得已选择租房。当前我国的租售比远远偏离国际合理区间，买卖市场受城市建设、区域热度等多方面因素的影响较为敏感，升温力较租赁市场强劲，租金涨幅难以追上房价涨幅，两者差距较大。同时，租金回报率较低导致居民出租意愿并不强烈，较高的房产成本往往得不到合理回报，市场陷入售租不均衡现象，未来市场发展进程中或将面临一定的挑战。本报告将从租售比、租金回报率、售租比三个指标看当前中国的房价和租金之间的关系。

一、租售比：全国大中城市租售比远低于合理水平，仅银川位于合理区间

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021上半年全国50个重点城市的租售比为1:617，较2020年小幅下降。在房价变动方面，2021上半年全国50个重点城市的房价为20591元/㎡，较2020年上涨1.31%；在租金变动方面，2021上半年全国50个重点城市的租金为33.35元/㎡/月，较2020年上涨0.21%。整体来看，我国租售比水平远远偏离国际合理区间，究其原因，虽然租金和房价均处于上升趋势，但是不可否认的是，房价上涨速度超租金上涨速度，根据数据显示，2021上半年房价涨幅超租金涨幅6倍。

表1：2021上半年及2020年全国50城租售比情况

注：租售比=单位月租金/单位房价；数据统计截止至2021年6月30日，下同

分城市等级来看，一线城市平均租售比为1:680，较2020年下跌0.01%，租金回报率为1.81%；二线城市平均租售比为1:626，较2020年下跌0.01%，租金回报率为2.04%；三四线城市租售比为1:525，较2020年上涨0.03%，租金回报率为2.60%。整体来看，2021上半年城市能级与租售比呈现负相关，城市能级越高，租售比越低，一线、二线、三四线城市租售比依次递增，从变化上看，一线、二线城市租售比进一步下降，三四线城市租售比上升。原因在于今年上半年，市场热度集中一线及二线的热点城市，一方面是一季度信贷热，另一方面是学区热，整体房价上升明显导致上半年一线及二线城市的租售比下降；而三四线城市上半年市场较弱，价格上涨动力不足，上半年租金房价均呈现下降局面，租售比较2020年上升明显。

表2： 2021上半年及2020年各等级城市租售比情况

注：租售比=单位月租金：单位房价

从低租售比TOP10城市来看，主要集中分布于珠三角、长三角、海峡以及环渤海经济圈的二线和三四线城市。从2021上半年租售比城市排行来看，三亚以1:937的租售比居于重点50城的较低位，其次为厦门，租售比为1:910，50城中仅有三亚、厦门两个城市的租售比水平低于1:900，三亚、厦门凭借旅游业的优势迅速带动城市热度高涨，吸引大批量异地购房者涌入，房价水平一路高涨，同时生态宜居的特色也吸引多数人将其纳入购房目标，房价水平居高，但由于产业资源不丰富，租金涨幅较小，从而导致三亚、厦门的租售比偏低。与2020年相比，低租售比TOP10城市中宁波的变动引人注目，排名跃居前三，租售比较2020年下跌0.02%，究其原因，一方面是受区域热度的影响，宁波地处长三角经济圈，近年来城市经济发展不断凸显“南移”特征，同时作为浙江省的副省会，规划利好吸引众多品牌房企入驻，以及周边上海、杭州等城市给宁波带来一定的人口虹吸效应，楼市热度上涨，房价涨幅自然不甘示弱。深圳作为低租售比TOP10中少有的一线城市，深圳的房价涨幅与租金涨幅的差距较为明显，深圳作为中国排名前列经济特区，各方面水平均处于先进地位，尽管上半年深圳出台二手房指导价，房价出现稳步回落，但仍处于较高水平。另外，珠三角的另一热点城市东莞在粤港澳大湾区的规划利好下，吸引大量外地人口流入，加之周边的深圳调控趋紧下部分需求外溢至东莞等城市，支撑房价上涨；苏州、常州位于长三角区域，区域产业升级及人才利好等优势条件下，长期以来楼市热度居高，另外，位于环渤海经济圈的青岛、石家庄等城市，价格与租金的差距较大，租售比处于低位水平。

表3：2021上半年低租售比TOP10城市

从高租售比TOP10的城市来看，集中分布于西北地区、珠三角经济圈的部分三四线城市以及东北地区的二线城市。其中，高租售比排名前二的银川、乌鲁木齐均为西北城市，2021上半年租售比分别为1:211、1:364，而且银川是重点50城中少有处于合理租售比区间的城市，西北地区城市发展较为缓慢，对外沟通能力较弱，房地产市场的投机性需求较少，房价与租金的偏离小。东北地区和珠三角经济圈均分别占据3个席位，东北城市分别为哈尔滨、大连、沈阳，3个珠三角经济圈的城市分别来源于广东、广西两省，主要受地理位置及经济基础面的影响，城市发展较为缓慢，房价基本处于中等偏下水平，使得整体的房屋租售比处于较高位。

表4：2021上半年高租售比TOP10城市

二、租金回报率： 我国租金回报处于全球较低水平，西北城市租金回报较高

租金回报率，是指租房获得月租金与房屋价格的比值，是用来衡量房产投资收益情况的主要指标之一。从全球部分重点城市来看，美国纽约以5.87%的租金回报率位居首位，其次为日本东京，租金回报率为5.32%，值得注意的是，与国际城市进行对比，中国北京以1.80%的租金回报率垫底。整体来看，美国、日本等一些发达国家的租金回报率较为先进，欧洲及部分东南亚城市也表现不错，但中国的租金回报率表现并不乐观，凸显出中国买卖市场与租赁市场存在一定的失衡现象，如何平衡租金和房价也是中国房地产市场发展的难题之一。

图1：2021年一季度全球重点城市租金回报率对比

从全国大中城市租金回报率来看，西北、东北区域以及珠三角经济圈的部分城市回报率较高，其中银川以5.68%的租金回报率遥遥先进，其次乌鲁木齐，租金回报率为3.30%，珠三角经济圈的部分城市的租金回报率水平也相对较高，南宁、桂林的租金回报率分别位列第三、四，哈尔滨、沈阳均为东北地区的省会城市，其也凭借较高的租金回报率挤进前十。相较而言，中部地区及长三角经济圈的城市多处于较低租金回报率区间，其实跟资源较为充足、城市发展进程较快息息相关，房地产市场较为活跃，租金涨幅不及房价涨幅，两者差距被进一步拉大。 

图2：2021上半年全国大中城市租金回报率

注：租金回报率=房屋年租金/房屋总价

三、售租比：全国大中城市平均售租比缩短超1年，深圳售租比超60年

售租比跟租售比是相对应的，是指每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积月租金的比值，往往更能直观的凸显租赁投资收益的期许，因为售租比越高，说明通过出租回本年限越长。2021上半年全国重点50城的平均售租比为49.5年，意味着中国居民想要用租金收回买房成本需要49.5年，但相较2020年50.9年的售租比缩短了1.4年，说明市场调控效果取得一定的进展。从各城市来看，全国重点50城中有一半城市的售租比高于平均水平，且三亚、厦门、宁波的售租比均超过了70年，分别为78.1、75.8、70.4；相反，银川、乌鲁木齐、南宁售租比位居重点50城低位水平，分别为17.6、30.3、31.8。

图3：2021上半年全国大中城市房价售租比（年）

注：售租比=房价/年租金，下同

分区域来看，由于厦门、福州等城市的售租比占据较为先进地位，海峡经济圈以60.3年的售租比稳居首位；其次为长三角经济圈，售租比55.5年，长三角区域热度一直处于较高位，经济发展、人口流量等多重因素带动房价高涨，其中表现较为突出的城市有宁波、苏州、常州等；珠三角经济圈受三亚、深圳、东莞等城市的带动，以51.8年的售租比排名第三。

图4：2021上半年各经济圈售租比（年）

从各城市等级来看，售租比年限长短与城市等级存在正相关关系，即城市等级越高，售租比年限越长。2021上半年一线城市售租比较高，达56.2年，较2020年增加了2.3年；其次为二线城市，售租比为51.2年，较2020年增加了2.2年；三四线城市售租比较低，为43.1年，较2020年缩短了8.8年，三四线的房价和租金差距明显降低。从城市等级的售租比变化来看，一线城市售租比涨幅稳居首位，二线城市与三四线城市发生换位，由于今年上半年宁波、东莞、厦门等热点城市楼市升温的影响，二线城市房价涨幅较大，在一定程度上拉长售租比，跃至售租比第二位。从各一线城市来看，2021上半年售租比较2020年占位未有变动，深圳以68.1的高售租比稳居首位，并且超过第二位北京的售租比10年以上。从变化上看，北京售租比升幅最小。 

表5：2021上半年分等级城市售租比（年）

表6：2021上半年一线各城市售租比（年）

租金和房价的差距可以衡量房地产健康发展的重要指标之一。整体来看，上半年中国的租金和房价进一步偏离，主要原因在于租金涨幅不及房价涨幅，同时中国的租金回报率更是处于全球较低水平。2021上半年，虽然楼市调控不断升级，房住不炒定位深入各个城市的市场指导方针，房价仍呈现上升局面，但租赁市场受到2020年疫情的冲击，整体恢复较慢，租金呈现微幅上涨的局面。未来，在“住有所居”及加大租赁住房的倡导下，房价涨幅或进一步缩小，租金呈现平稳上升局面，租金和房价差距缩小大势所趋。

附表：2021上半年全国大中城市房价租售比、售租比以及租金回报率

来源： 诸葛找房数据研究中心