集中供地专题报告:二轮土拍成交降温显著,多城流拍率较首轮上升

一、供应： 第二批集中供应规模呈现微升态势，长三角供地规模下降

（一）第二批集中供应规模呈现微升态势，长三角供地规模下降

2021年2月份，自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策，一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。随着时间的推移，第二批集中供地各城纷纷而至，但有不少城市出现延期出让、终止挂牌等现象。截至目前，22城中仅有郑州、宁波2城仍未发布第二批集中供地信息。根据各地国土局及诸葛找房数据研究中心监测数据显示，20城第二批集中供地共推出885宗地块，较排名前列批集中供地数量增加4.9%，供应规划建筑面积11304万㎡，较排名前列批集中供地规划建筑面积上升4.8%。整体来看，第二批集中供地规模较首轮集中供地规模呈现微升态势。

表1：20城排名前列、二批集中供地情况

注：20城包含青岛、深圳、厦门、沈阳、成都、长春、北京、无锡、合肥、福州、广州、上海、长沙、天津、武汉、南京、重庆、杭州、济南、苏州。

从各城市来看，20城中有9城第二批集中供应规划建筑面积较首轮集中供应规划建筑面积增多，其余11城第二批集中供应规划建筑面积较首轮减少。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，青岛、深圳、厦门第二批集中供应规划建筑面积较排名前列批集中供应规划建筑面积涨幅均超100%，分别为273.2%、208.8%、167.7%，苏州第二批集中供应规划建筑面积跌幅居首，为42.3%。整体来看，第二批集中供地规模更加凸显南北分化特征，以长春、青岛等为代表的北部区域在第二批集中供地规模中占据重要分量，相反，苏州、上海、南京、杭州等长三角区域的代表城市供应规模有所减少，但结合两轮集中供地规模布局来看，市场仍然以稳为主，力图从土地供应端加速目标实现速度。

图1：排名前列、二批集中供应规划建筑面积对比

（二）二批土拍门槛提升，“竞品质”模式成主流

整体来看，第二批集中供地土拍门槛有所提高，“竞品质”模式热度逐步走高。在已完成出让工作的12城里，厦门、长春的第二批集中土拍规则较首轮未发生明显变化，无锡、天津、福州、济南、青岛5个城市第二轮集中土拍规则较首轮发生的明显变化在于“限参拍、禁马甲”，苏州在5城土拍规则的基础上，部分地块实行一次报价上限下调，沈阳、成都、南京、合肥4城着重强调“竞品质”参拍模式，其中最为引人注目的是成都，其提出“竞销售型一类人才公寓”。

第二批集中多城供地规则的改变，更加聚焦于“控溢价”“房企资质”和“竞品质”上，意味着调控从土地端更加精细化，“竞品质”的土拍规则也将在一定程度上促进楼市趋向高质量发展。

表2： 已完成第二批集中出让的12城土拍规则情况

在仅完成挂牌工作的8城里，“竞现房”规则更为亮眼，北京、武汉均提出了对部分地块实行竞现房销售，其中，武汉在第二轮集中供地对于规则的调整幅度较大，包含提高保证金比例、禁马甲、引入房地价联动等一系列措施。8城二轮集中土拍规则逐步趋严，预计接下来对各城市的土地出让活动具有一定的影响，将在一定程度上加剧房企拿地心理压力，短期内导致土地市场的投资动作有所收敛。

表3： 第二批集中供地仅挂牌的8城土拍规则情况

二、成交：成交规模下降，溢价水平下滑显著，流拍现象明显增多

（一）12城整体成交规模微降，厦门成交规模上升明显

截至目前，22城中已有12城完成第二批集中土拍工作，根据各地国土局及诸葛找房数据研究中心监测数据显示，12城第二批集中土拍共成交429宗地块，较首批下跌6.7%，第二批集中土拍成交面积3655万平方米，较首批集中土拍下跌23.3%。整体来看，土地市场成交表现力有所下滑，土地供应端微升成交却处于下滑态势，一方面是受市场调控趋严、土地资金来源审查力度加大等因素的影响，另一方面，土地规则加码，利润空间压缩综合导致二批成交降温。

表4：12城排名前列、二批集中土拍供应及成交情况

注：12城包含青岛、厦门、沈阳、成都、长春、无锡、合肥、福州、天津、南京、济南、苏州。

分城市来看，在12城第二批集中土拍成交面积方面，5城成交面积较首轮下跌，7城成交面积较首批上涨，其中厦门土拍市场表现较为活跃，成交面积较首批显著上涨，且涨幅高达167.67%，其次为青岛，成交面积较首批土拍成交面积上涨58.7%，再次为长春，成交面积上升33.58%。南京、合肥、济南位列成交面积跌幅前三，第二批集中土拍成交面积较首批集中土拍成交面积分别下跌78.63%、67.52%、54.86%。

从第二批集中土拍成交总价来看，南京已成交总价507亿元位居首位，凭借区位优势及较大的潜力空间吸引多家房企，其中，华发以高价29.6亿元拿下燕子矶G82地块，为南京土拍成交总额添砖加瓦；成都以446.3亿元的成交总价紧随其后，其城南两区域的热度持续较高，部分优质地块带动成都成交总额处于较高水平；作为典型的旅游城市厦门，多数房企持续看好，第二批集中土拍以344亿元成交总额位居第三。

表5： 12城第二批集中土拍成交情况

（二）二轮房企拿地意愿下降，长春流拍率位居首位

从第二批集中土拍溢价率来看，12城溢价率表现较首批溢价率均有所下降，其中，南京下降幅度较大，为13.72%，其次为合肥，溢价率较首批下降幅度达12.76%。单从12城第二次集中土拍溢价率排行来看，厦门以25.99%位居榜首，其中，位于集美区集美新城片区兑英中路与兑英北路交叉口西侧的2021JP01地块，吸引中海地产、万科、保利地产等多家房企参与竞拍，最终由正荣集团收入囊中，溢价率高达40.18%；福州第二批集中土拍溢价率为13%，位列第二，尽管较首批集中土拍热度下降5.04个百分点，但整体热度处于较高位，其中，主城区地块房企拿地热情依然较高，中心四区的11宗地块除2宗底价成交外，其余9宗均达到较高限价；沈阳、济南、天津、青岛、长春5城第二批集中土拍溢价率均在1%以下。整体来看，市场降温较为显著，多城多宗地块底价成交现象频发。 

图2：12城排名前列、二批集中土拍溢价率对比

从土拍流拍情况来看，长春以26%的流拍率位居首位，较首批上涨23%，市场表现持续冷淡也和长春人口外流较为严重有关，市场需求不断减少，流拍现象多有发生；厦门和合肥的流拍率与首轮持平，济南、青岛溢价率较首轮下降，跌幅分别为5%、3.2%。整体来看，第二批流拍现象较首轮明显增多，从这一层面也更加印证了市场降温信号。

表6：12城第二批集中土拍流拍率及对比情况

三、央企、本土房企是本轮成交主力军

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，截止到目前，中国海外发展在厦门、长春、无锡、福州、青岛、济南、天津、沈阳8城的第二批集中供地房企拿地金额TOP20中以205.62亿元位居榜首，其布局城市包含厦门、沈阳、天津、无锡、长春5城，共收获9宗地块，其次为保利地产，第二批集中供地拿地金额为103.62亿元，在天津土拍豪掷20.38亿元拿下武清、津南两区的3宗地块；建发房产第二批集中土拍的拿地金额也突破了百亿，以101.2亿元位列第三，作为厦门本土房企，深耕布局多年，在第二轮集中土拍中以53亿元+28300平方米的配建面积拿下厦门湖里2021P04号地块，同时也创下了厦门本次土拍的较高楼面价50519元/平方米。

整体来看，一轮头部房企拿地较为明显，本轮具备央企背景的房企如中海地产、保利地产、中国中铁、中国金茂等是土拍的主力军，与民企相比，央企在融资方面较强，较为灵活的资金周转能力在一定程度上为自身增加了拿地机会，另外，本土房企在本次土拍中脱颖而出，如厦门本土房企建发房产、青岛和达置业等多家房企也表现不俗。

表7：排名前列、二集中供地房企拿地金额情况

注：第二批集中供地房企拿地金额计算入内的城市仅包含厦门、长春、无锡、福州、青岛、济南、天津、沈阳，因存在企业联合拿地情况，成交金额存在重复计入情况。

第二轮集中土拍较首轮呈现明显的降温特征，究其原因是多方面的，2021年8月份，自然资源部对部分集中供地试点城市的供应部门作出了新的部署，从四方面明确要求商品住宅用地出让准则。土拍新政出台，市场机制的自发调整作用导致土地市场遇冷。一方面，由于政策调控加码，金融监管趋严，房企资金方面承受一定的压力，导致拿地多持谨慎态度；另一方面，土拍门槛有所提高，例如提高保证金比例、竞品质、严查购房资金、禁马甲等一系列竞拍条件，提高了房企拿地门槛，也在短期内导致房企对于市场预期持保守态度，在土地市场的投资动作有所收敛。

但总得来说，土拍市场降温仍然凸出“稳”的初衷，从供应端加大监管力度，提升建设品质，而且以“限地价”来促“限房价”，将在一定程度上抑制房价涨幅过大，促进楼市平稳健康发展。

来源： 诸葛找房数据研究中心