坚持房住不炒不变,个别银行、地方下调首付比例

昨日，网传浙商银行调降非限购城市首套房首付比例较低至20%，今日又网传已证实绍兴市工商银行落地执行首套房首付比例较低2成、二套首付较低3成，利率分别加59和84个基点,也是近日, 驻马店、南宁、东莞等密集出台公积金贷款新政:降低首付比例，提高贷款额度等措施不断。联系近日央行金融会议定调保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，坚决不搞大水漫灌，昨日银保监会更是严令企业贷款不能违规流向房地产，两者之间似有“冲突”。未来房地产信贷政策究竟是松还是紧？中央以及地方层面的限贷政策有无放松空间？

浙商行和绍兴的风向意义大于实际作用，主流城市跟进可能性较低

昨日，浙商银行向各分支机构下发调整个人贷款政策的通知，明确提出对于“非限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例下限从原来的三成（30%）调降至二成（20%）。

非限购城市的主体仍然是需求透支、市场承压的三四线城市，新冠肺炎疫情爆发、返乡置业受阻更是进一步加剧这类城市市场下行压力，降低首付比例在短期内势必有利于扩大需求面、刺激购房消费、避免楼市硬着陆。不过，浙商银行的经营范围仅覆盖全国52个城市，其中“非限购”城市占比尚未过半，实际受惠的城市数量并不多。并且，浙商银行营业网点、房贷业务规模较全国四大行仍有较大差距，政策本身所能释放出的利好着实有限。

我们认为浙商行还是绍兴工行的示范意义较强，但主流城市跟进可能性较低。在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，为了支持疫情之后各地的复工复产，地方信贷政策的确存在适度放松空间。目前这一举措并未被央行叫停，向市场传递积极信号，未来不排除其他城市银行继续跟进放松的可能性，但都在合乎现有的“限贷”政策规定体系下，操作执行层面的变化。

中央信贷政策中性偏积极，“330、930”全面松绑限贷恐难再现

全面松绑限贷作为其他政策工具失效后的最后托底，短期内诚然能够迅速有效激活市场，但长期来看弊多利少。一方面，居民继续加杠杆购房，居民杠杆率和负债率继续上升，一旦逼近市场由盛转衰的临界点，极易诱发系统性金融风险；另一方面，短期可能刺激部分投资性需求进场，明显有违“房住不炒”政策主基调以及稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。除此之外，目前房地产市场表现出全国整体性属性弱化、城市间结构分化的特征，全盘放松 “一刀切”政策显然与因城施策、精准调控的要求相背离。基于以上几点，我们认为中央信贷政策中性偏积极。

回看2015年，“330”、“930”重磅政策出台后，房地产市场迅速升温，一年间居民购房杠杆率（住户部门中长期消费贷款占GDP比重）激增近5.5个百分点。2019年，居民购房杠杆率已升至34.36%高位，较2018年增长2.82个百分点，增速未见放缓的同时已逐步逼近预警线。长期来看，过高的居民杠杆率可能对消费和投资产生挤出效应，甚至诱发系统性金融风险。毫无疑问稳杠杆乃至降杠杆是大势所趋，预计“330”、“930”这类重磅刺激性政策不会重现。

事实上，近期央行针对房地产领域多次发声，称将保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性；财政部、统计局等多部委接连强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，银保监会也提到“银行放贷要用于企业生产经营活动，而非违规流向房地产”。预示着中央调控房地产的决心已定，不会因短期疫情压力而出现根本性转变，“房住不炒”的政策主基调未变。

压力城市需要刺激需求端维稳，房贷放松优先级：公积金>房贷利率>首付

2月以来，地方政府针对房地产行业的扶持性政策密集出台，从纾困房地产企业的供给端，譬如南京、西安等允许分期或延期缴纳土地出让金，到刺激购房消费的需求端，譬如衡阳出台契税补贴、中山发放人才购房补贴等。我们认为压力城市更要在需求端刺激，才能更好地维稳房地产市场。具体到限贷政策层面，放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减：

排名前列，建议压力城市放松公积金贷款。譬如7日武汉出台针对医护人员的住房公积金使用倾斜政策，21日驻马店将首套房公积金贷款较低首付比例由30%下调为20%，23日南宁重新放开二套房公积金贷款等。25日，东莞公积金出台新政:放宽异地贷款，共同申请人可贷额度分别计算后累加,可贷额度较高上浮20%等。由于地方政府在公积金贷款政策调整上拥有更大自主权和灵活性，预计公积金贷款放松或将成为压力城市适度放松限贷政策的优选工具。

第二，全国层面房贷利率继续走稳，建议压力城市适度调降房贷利率。基于居民稳杠杆的现实需要，全国房贷利率整体下行空间有限，但由于各城市银行房贷利率执行标准不一，且有较大的自主性，建议压力城市适度调降房贷利率，涉及调降首套、二套房贷利率上浮比例，首套房贷利率恢复至基准利率等。

第三，调降首套、二套住房首付比例，认房不认贷，二套贷款已结清算首套等重磅政策难以在全国层面落地执行，更可能局限于市场下行压力极大或是受疫情影响极为严重的城市，譬如湖北省内的鄂州、孝感等三四线城市，抑或是个别的商业银行的局部试点。

来源：克尔瑞研究中心

责编：Jamine