低租金收益率、房租上涨遭遇天花板,住房租赁市场到底该怎么办

柳州焦点 2020-04-14 10:32:53
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房地产市场外溢效应下,住房租赁行业发展加快。

在供给端低收益率和需求端高租金收入比的双重压力下,住房租赁行业发展正在面临着双重困境。

房地产市场外溢效应下,住房租赁行业发展加快。2017年以来,在限购、限贷、限售、限价等系列房地产调控政策组合下,住房投资和投机行为受到全面压制,房地产市场预期已回归理性,住房价格也稳中回落。

根据住房租买选择理论,在房地产价格预期下行的背景下,租赁住房需求会大幅增加。在房住不炒的基调下,住房租赁市场建设加快,租赁住房居住价值进一步凸显,住房租赁市场已然进入了发展的黄金时代。但是在政策和需求的共振下,住房租赁的发展却面临两难困境:一是低租金收益率严重住房租赁市场发展;二是高租金收入比限定房租上涨天花板。

行业竞争愈发激烈,在这样的背景之下,住房租赁行业的破局之道是什么?为此,4月13日,中国房地产报记者约访了长期关注该领域,具有丰富实践经验的建银投资咨询(天津)有限公司房地产行业分析师祝梓杰,在他看来,想要解决住房租赁行业发展的两难困境,立足点不能局限在住房租赁行业或者房地产行业上,必须站在更高纬度去破解行业高质量发展问题。

(图源网络)

双重困境

在房住不炒的基调下,住房租赁市场建设加快,重点一二线城市租赁住房供应比例大幅增加,住房租赁市场供需结构逐步好转,租金也稳中回落。

平静的背后危机已经出现。在祝梓杰看来,随着长效机制建设的深入推进,租赁住房居住价值进一步凸显,住房租赁市场已经进入了发展的黄金时代。

但是在政策和需求的共振下,住房租赁的发展却面临两难困境:一是低租金收益率严重住房租赁市场发展;二是高租金收入比限定房租上涨天花板。

针对这两方面的问题,祝梓杰做了大量的调研与分析。他选取了人口流入量较大的10个重点一二线城市,并例举了一份租金收益率数据:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、成都、南京、武汉、青岛十大城市,2019年的租金收益率分别为1.7%、1.8%、1.8%、1.5%、2.7%、2.0%、2.4%、1.6%、2.0%、1.5%。

祝梓杰分析说,租金收益率最低的是深圳和青岛,这两个城市住房如果单纯用来出租的话,至少需要67年才能收回成本。即便是租金收益率最高的成都,也需要42年才能收回成本。

他指出,较低的租金收益率已经严重阻碍了住房租赁市场的发展,重点一二线城市住房租赁市场主体基本上还是以自如、我爱我家这样的住房租赁中介机构为主,虽然大的机构相对规范,但是一些较小的中介服务机构为了获取高额利润,出现了非常多的任意哄抬租金、进行低品质装修导致甲醛污染等行业乱象,这极大制约了市场的健康发展。

“要想推动住房租赁市场加快发展,必须保障租金收益率保持在一个相对合理的水平,但是这又产生了新的问题。”围绕着供需关系,祝梓杰有了另一个发现,那就是高租金收入比限定了房租上涨天花板,这同样是行业的困难之一。

他仍然以上述10个重点一二线城市为基础,对居民购买力进行了统计分析。数据显示,北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、成都、南京、武汉、青岛十个城市,2019年的一居室的租金收入比分别为89.5%、82.5%、53.0%、78.1%、52.5%、56.0%、54.0%、52.9%、42.9%、43.7%。

“以北京为例,对于一个普通人来说,要想租一套一居室来生活,需要花费月收入的89.5%,即使在房价相对较低的武汉,一居室租金也占到了月收入的42.9%。”祝梓杰说,当前租金水平已处在相对较高的数值,透支了居民的生活消费空间,基本上处于上涨的天花板,若租金水平再提升的话,将对居民的生活质量产生较大的影响。

破局之道与尝试

祝梓杰分析说,从供给端来看,重点一二线城市较低租金收益率阻碍住房租赁市场发展,必须提升行业利润率才能推动住房租赁行业长期问题发展;从需求端来看,高租金收入比决定了房租上涨天花板。

“在供给端低收益率和需求端高房价收入比的双重压力下,住房租赁行业发展陷入双重困境。未来,住房租赁行业要实现长期稳定发展,单纯依靠市场解决不了问题。”祝梓杰认为,想要破解这种局面,未来,必须从顶层设计入手。

一方面,政策制定者应通过土地、资金、财税、房源等方面为住房租赁市场参与者提供相应的支持,降低企业运营成本提升盈利空间,方能释放住房租赁市场活力;

另一方面,通过在重点一二线城市大力建设公租房等保障性住房的方式,为大量新增城镇人口提供廉价租赁房源,才能从供需两端疏解行业矛盾,推动住房租赁市场良性发展。

祝梓杰明确的说,想要解决这些问题,立足点不能单纯的局限在住房租赁行业或者房地产行业,必须站在更高纬度去破解行业的高质量发展问题。

在具体的实践上,他结合自己的工作领域表示,针对重点高租金收入比挤压居民消费空间,及住房租赁运营成本高、盈利水平低的行业困境,建行住房租赁战略或许是值得行业参考和借鉴的。

祝梓杰介绍说,最近几年,针对行业面临的现实难题,建行做了许多努力,住房租赁战略维度也一直在升级,不仅打破了住房和金融的边界,还用‘住房租赁+金融创新’双轮驱动的逻辑,整合优势资源,创新了发展路径。

具体来看,建行一方面通过“搭平台—导资源—建标准”,在一定程度上扩大了租赁住房供应的规模;另一方面,建行一直在进行金融工具、金融场景和金融产品的创新,打通住房租赁融资渠道,降低居民租房成本,反向促进房地产市场理性回归。

祝梓杰对此感触颇深,对行业认知的加深和尝试,一方面有利于建行自身的高质量发展,可以在住房租赁生态和住房金融生态等领域进行布局。另一方面,这种模式外延空间的融合,可以在一定程度上降低租户的居住成本。“仅仅是建行一家,从开始尝试到现在,就已经为1000多万户家庭提供了服务,为企业累计提供了250亿元的住房租赁融资支持。这可以说是双赢的局面,实现‘1+1>2’的化学反应。”

来源:中房报

责编:aqingya

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