均价7字头,柳北成熟地段,刚需们上!

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柳北，作为老城区的一份子，长期地少人多。在区域房价“开九破万”的当下，均价在7字头的一手房几乎已经销声匿迹。

谁知，一个均价7500元/平方米的纯新盘大都•前锋苑，突然向众人揭开了自己的“面纱”。项目在9月16日首开2、3、4号楼，户型为68~120平方米两房至四房，当天就去化了92%。目前，项目已加推了68~109平方米的1号楼，共计167套。

当然，仅仅得知这些的消息是不够的，小编还需要亲自去探访一番。

以下，就是本次踩盘的报告，保证客观真实。

1

区位板块

北部偏西，城建规划待完善

大都•前锋苑位于前锋路3号，属于柳北区白露片。

区域内，柳钢、柳化等厂聚集，在过去，常有空气污染等问题。但是，2011年至今，7年时间离，政府相关部门相继出台关于白露片的控制性详细规划，对其周边区域大力整治。随着柳钢新基地建设、柳化退城入园和柳电关停，以及马厂村整村改造等措施的逐步落实，白露片被定位为一个以工业为主，配套居住、医疗卫生及文体科技等服务功能的新型工业片区，焕发出新的活力。

2

周边配套

居住氛围醇熟，配套品质待提高

宏观看区位地段，中观看周边配套。

白露片的配套在与其他城市板块的对比中，刚需属性显著。

首先，道路交通四通八达。

项目东侧直线距离500米左右便是北雀路，其作为区域的主干道还衔接胜利路和雀儿山路；同时拥有1路、 17路、18路、 29路等多条公交线路，距离最近的前锋路中公交站点步行仅为300余米；驱车的话，无论进入市中心还是通达北外环，都是比较方便的。

其次，周边的教育资源比较丰富。

项目附近1.5公里范围内，幼儿园到高中一应俱全，包括柳雀幼儿园、北雀路二小、第九中学以及钢一中等，其中北雀路二小距离项目步行约为10分钟。

（步行5分钟即可直达柳雀幼儿园）

最后是文娱和商业配套。

文娱方面，雀儿山公园在项目千米范围之内即可抵达，茶余饭后走一走，畅享四季美景。其余还有柳钢体育馆和柳北文化广场，可供居民休闲娱乐。

且项目周边业态丰富，如联华超市、粉店等小门面一应俱全，不远处还有菜市、柳北大市场、大润发等大型商场，充分满足日常生活所需。

综合以上来看，项目的城市居住属性突出；但在配套表现上，虽满足基本需求，但还遍布众多老旧小区和部分厂房设施遗留，对配套品质要求较高的购房者则慎选。

3

地块价值及项目规划

22亩小盘，居住较纯粹

（沙盘图）

据了解，大都•前锋苑项目是隶属广西建工集团的大都投资有限公司位于柳州的第二个项目，除此之外，还有大都雅苑、大都沁园和大都熙园等项目，建筑质量有保障。

仔细来看，大都•前锋苑项目总占地约22亩，容积率3.5，绿化率30%，车位配比率为1:1。

整体地块较为方正，基本接近一个矩形。

在这样的地块条件下，小区规划了4栋楼，其中1、3、4号楼为20层的高层住宅，2号楼为6层步梯住宅，楼栋之间1梯两户至1梯6户不等，且公摊为20%左右。商业面积整体占比不高，仅有在1号楼有出租的两层商业，住宅产品全部位于内侧，不受干道干扰，居住较为纯粹。

此外，项目整体的容积率为3.5，绿化率30%，停车位有517个，属于比较高密的一个状态，休闲娱乐设施例如健身步道、体育设施其他配备也基本没有看到，这样的指标也决定了这块土地的命运——只能打造刚需盘。

4

产品表现

符合项目定位，户型功能性佳

本次大都•前锋苑项目主力产品68~120平方米两房至四房。从户型图上来看，我认为，产品更注重满足功能性需求，因项目2、3、4号楼余量不多，现在加推是1号楼68~109平方米两房至三房。所以，小编就选出1号楼具有代表性的三个户型进行详细解读。

户型一：73平米两房两厅一卫

该户型坐北朝南，朝中庭，属于相对不错的朝向，避免了临街噪音和灰尘的干扰。客厅、主卧、次卧三个主要房间都朝向小区内部主景观面还带一个敞开式阳台，非常不错。客厅和餐厅纵贯相连，动静分区；有一点遗憾的是受户型面积限制，厨房和卫生间面积较小，起居不太舒适；同时大门紧邻厨房，对于风水有写讲究的居民，则稍微注意。

户型二：109平米三房两厅两卫

该户型朝北，靠近街道且周边小区密集，低楼层视野或许有一些影响，高楼层景观应该还不错。户型本身的尺度和设计满足三口之家的需求，主卧带卫浴，保证了一定的私密性。同时卫生间3.2×1.7和厨房2.9×1.8的空间尺度，在起居方面较为舒适。但遗憾的是，两个封闭式阳台限制了活动范围，视野有些受阻；且走廊面积略多，稍有些浪费。

户型三：87平米三房两厅一卫

在87平方米的有限户型面积内，做到三房的居住要求，是非常符合资金不够充裕的刚需一族的需求的。厨房属于“L”动线设计且面积较大，起居体验较舒适。但稍显遗憾的是卫生间面积小，且走廊设计过于狭长，面积有些浪费。

5

不利因素

周围厂房较多

项目本身来说，没有什么特别重大的不利因素。

可能需要注意的是，整个项目周边均为老厂房小区，且附近厂房设施还未有效搬离、移除。且项目门口仅有一条前锋路与北雀路等主干道相连，在上下班高峰期，可能会出现交通拥堵的情况。以上两项，一定程度上会影响居住的舒适度。

6

购买建议

总价低

大都•前锋苑项目毛坯均价7500元/平方米，总价低，不需百万预算就能购买。总体上，非常符合刚需一族的需求，而对于地缘性客户而言，因四房余量不多，想要居住四房改善的户型，则需要抓紧时间上车！

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图文｜网络、居酱捞面

编辑｜朵啦

排版｜阿文

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