新房月报|2021年5月新房市场量减价升、整体趋稳态势

核心结论： 

1、2021年5月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为2505.07万平方米，环比下跌4.40%，同比上涨20.47%。进入5月份，随着小阳春效应减弱，加之多城调控升级，导致成交量连续两月回落。短期来看，随着年中降至，房企冲刺半年业绩的节点期到来，推盘量增大，加之房企积极营销，一定程度上将会带动成交量上行。

2、分不同等级城市看，2021年5月各等级城市新房成交同比均上扬，环比均下跌。根据诸葛找房数据显示，2021年5月一线城市新房成交环比下跌19.50%，二线城市成交环比下跌2.26%，三四线城市环比下跌0.79%，一线城市跌幅居首。

3、本月重点监测的35城成交均价小幅上涨，分城市等级中一线城市环比上涨，二线和三四线城市市场均价呈现小幅下跌态势。从环比变化情况来看，2021年5月重点35城成交均价为17199元/平方米，环比上涨0.07%。其中，一线城市成交均价43864元/平方米，环比上涨1.78%；二线城市成交均价18185元/平方米，环比下跌0.68%；三四线城市成交均价12468元/平方米，环比下跌0.60%。

一、5月新房成交稳中趋降，一线城市成交跌幅先进

进入2021年，受到春节假期以及年初以来多城加码调控的影响，成交量连续两月下滑。进入3月份，楼市小阳春如期而至，随着各大房企加大推盘力度，购房者入市积极性提高，成交热度显著提升。4、5月份，随着小阳春效应逐渐减弱，加之多城调控升级，成交量连续两月回落。2021年5月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为2505.07万平方米，环比下跌4.40%，同比上涨20.47%。短期来看，随着年中降至，房企冲刺半年业绩的节点期到来，推盘量增大，加之房企积极营销，一定程度上或将会带动成交量上行。

分不同等级城市看，2021年5月各等级城市新房成交同比均上扬，环比均下跌。根据诸葛找房数据显示，2021年5月一线城市新房成交环比下跌19.50%，二线城市成交环比下跌2.26%，三四线城市环比下跌0.79%，一线城市跌幅居首。一方面受到市场周期性影响，成交量出现季节性回调，另一方面近期以来深圳、上海等一线城市频频升级调控，购房需求尤其是投机性需求受到遏制，带动本月成交热度下滑。从同比数据来看，一线城市同比上涨9.62%，二线城市同比上涨22.42%，三四线城市同比上涨21.80%，二线城市涨幅居首。由于去年此时仍处于疫后恢复期，整体成交基数偏低，导致同比数据全线上涨。

表1：5月不同等级城市新房销售面积变化情况单位：万平方米

从具体城市来看，监测的重点40城中17城销售面积环比上涨，其余23城销售面积环比均下降。一线城市中，北上广深的销售面积环比均下跌，其中，北京环比跌幅居首，达33.6%，其次为上海，环比跌幅为23.2%；二线城市中，城市间分化愈加显著，基本面优异、人口流量大的热点城市及省会城市成交热度不减，其中重庆新房成交环比涨幅居首，为36.0%，其次为西安，环比涨幅为22.3%。三四线城市中，上涨城市数量为11个，其中，莆田环比上涨45.8%，涨幅居首，衢州环比下跌56.7%，跌幅居首。

从同比变化来看，4月份重点40城新房销售面积同比有16城下滑，其余24城销售面积均上涨。一线各城市中，广州同比涨幅居首，为57.2%，其次为北京，涨幅为3.9%，上海、深圳销售面积同比均下跌，跌幅分别为11.2%、7.8%。二线城市中，武汉、南京、重庆位居同比涨幅前三，涨幅分别为86.7%、62.5%和45.3%，武汉由于处于2020年疫情的核心区，市场成交短暂停滞，导致去年5月成交基数处于低位，随着疫情的影响逐渐消退，成交热度逐渐回升；三四线城市中，泉州同比上涨244.8%，涨幅居首，其次为芜湖，本月同比上涨137.3%，位居涨幅第二。

表2：2021年5月各城市销售面积监测

二、5月新房成交均价小幅回升，一线城市房价表现坚挺

本月重点监测的35城成交均价小幅上涨，分城市等级中一线城市环比上涨，二线和三四线城市市场均价呈现小幅下跌态势。从环比变化情况来看，2021年5月重点35城成交均价为17199元/平方米，环比上涨0.07%。其中，一线城市成交均价43864元/平方米，环比上涨1.78%；二线城市成交均价18185元/平方米，环比下跌0.68%；三四线城市成交均价12468元/平方米，环比下跌0.60%。受一线城市成交价格上涨的影响，带动整体价格有所回升。

从同比变化情况来看，5月重点35城成交均价同比上涨4.03%，涨幅较上月扩大0.04个百分点。其中，一线城市同比下跌4.61%；二线城市同比上涨14.45%，涨幅收窄4.79个百分点；三四线城市同比上涨5.55%，涨幅收窄1.78个百分点。

三、楼市“小阳春”效应减弱，房企推盘力度下降

进入2021年5月，随着传统小阳春效应的褪去，房企推盘力度较上月明显下降。根据诸葛找房数据显示，2021年5月重点监测的23城批准上市面积为1315.78万㎡，环比下跌34.9%，同比下跌12.6%。从环比情况来看，仅4城环比上涨，其中衡水、池州同比涨幅分别达392.6%、151.7%，18城批准上市面积较上月下降，1城与上月持平；从同比情况来看，超半数城市同比下跌，其中沈阳同比下跌68.18%，跌幅居首。

四、本月供应量偏紧带动库存走低

根据数据显示，2021年5月监测15城市的新房库存面积为9730.13万平方米，环比下跌0.87%，同比下跌1.89%。受到本月批准上市面积明显下降的影响，加之本月去化水平不低，带动本月库存量继续走低，但整体来看去化压力仍然存在。从具体城市来看，7城库存面积环比下降，7城库存量上升，1城库存量较上月持平。其中重庆、湖州库存面积分别环比下跌14.2%、7.0%，跌幅位居前二。从同比数据来看，6城库存面积同比上涨，9城库存同比下跌，其中武汉库存面积同比上涨28.7%，涨幅居首，张家港和常熟库存面积同比上升28.3%、7.7%，同比涨幅位居二、三。芜湖和重庆库存面积分别同比下跌36.3%、25.7%，位居跌幅一、二。

表3：2021年5月15城市库存面积及同环比监测

五、重点城市楼盘监测

北京：5月大兴区共有产权房正商杏海苑位居成交榜首

2021年5月，大兴区共有产权房正商杏海苑位居成交套数榜首，单月成交310套，成交均价为29000元/㎡；其次为通州区共有产权房京铁潞园，本月成交239套，位居第二；海淀区奥森ONE项目成交203套，位居成交套数第三。

表4：2021年5月北京市新房项目成交套数TOP15

上海：5月浦东新区的万达钻石湾项目占据成交榜首

2021年5月，浦东新区的万达钻石湾项目位居成交套数榜首，单月成交724套，项目于4月底首次开盘，推出的724套房源当前已全部售罄；其次为青浦区的招商虹桥公馆项目，单月成交580套，位居成交套数第二；嘉定区的融信海纳印象项目成交354套，成交均价为57564元/㎡，打造国际高端住宅项目，位居本月成交套数第三。

表5：2021年5月上海市新房项目成交套数TOP15

南京：5月成交热点项目浦口区占据近半数份额

2021年5月，秦淮区的云澜尚府项目位居成交套数榜首，单月成交529套，成交均价为46198元/㎡，项目由金基、新希望、金茂以及颐居联合打造，为南部新城排名前列绿色科技住宅；其次为雨花台区的云望府项目，5月成交456套，位居第二；位于浦口区的江畔月明府项目成交429套，位居第三。

表6：2021年5月南京市新房项目成交套数TOP15

数据及指标说明：

本报告中所有数据来源与诸葛找房数据库及公开官方渠道，如各地的房管局，由于各维度数据覆盖的城市不同，故新房的销售数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，重庆，南京，苏州，武汉，成都，青岛，西安，长春，温州，佛山，烟台，温州，佛山，烟台，南通，镇江，扬州，昆山，连云港，汕头，泉州，岳阳，韶关，莆田，舟山，泰安，湖州，淮安，威海，芜湖，张家港，衡水，绍兴，常熟，肇庆，淮北，衢州，孝感，黄冈40个城市；

房价所覆盖的城市北京，上海，深圳，广州，重庆，南京，武汉，成都，西安，长春，温州，南通，镇江，昆山，连云港，汕头，珠海，岳阳，韶关，舟山，泰安，湖州，芜湖，张家港，衡水，绍兴，常熟，肇庆，丽水，淮北，黄石，衢州，上饶，孝感，黄冈35个城市；

库存数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，北京，上海，深圳，广州，重庆，南京，武汉，成都，长春，昆山，湖州，芜湖，张家港，常熟，淮北15个城市。

各指标的数据统计口径如下：

销售面积：某一段时间内销售面积的总和；

供应面积：某一段时间内拿到预售许可证的项目面积总和；

房价：某一时间段内成交项目的网签价格；

库存面积：截止到某一时间点未出售的项目面积总和。

来源： 诸葛找房数据研究中心