李宇嘉:“三道红线”到“五档分类”,楼市资金面大变局

从“三道红线”到 “五档分类”

2020年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》，启动对银行差别化的房贷“五档分类”控制模式。

资产端和资金端“双管齐下”，资金违规、过度流入地产的问题有望解决，房价快速上涨、楼市大起大落将成为历史。这次房贷“五档分类”，与针对房企融资的“三道红线”的逻辑，完全一致。

房贷“五档分类”，对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比上采取额度占比“双管控”。工农中建交邮储银行地产贷款占比、个人住房贷款占比，较高限分别为40%和32.5%；中型股份行占比分别为27.5%和20%；城商行、县域银行占比限制很严。

若房贷占比触顶了，要想继续发放房贷，须要做大分母，增加对实体经济的贷款。比如，国有大行要想新增40亿房地产贷款融资，首先必须增加60亿元其他类别的贷款，这样才能使得总体比例控制在40%左右；要不，就得压降存量房地产贷款的规模，将新增贷款空间释放出来。

地产资金面大变局

控制开发商融资的“三道红线”，2021年在地产全行业开始实施，而控制资金端的房贷“五档分类”的新规也来了，地产资金面发生大变局，将对未来地产融资、地产走势，产生重大影响。

首先，“三道红线”、“五档分类”，与过去无序的融资窗口指导、周期性的“松紧循环”相比，较大的不同，就是因企(房企)施策、因行(银行)施策，规则清晰且奖优罚劣。

这样做的好处是，开发商和银行都形成了明确预期，自己能不能融资、能不能放款？能融多少、能放多少？看看那几个关键指标，一目了然。

其次，不会倒逼监管层放松融资了。过去，周期性的“融资关闸”后，开发商、银行都一致认为，未来一定会松，因为地方财税收入、固定资产投资、缓释地产风险，都受不了太久的“融资关闸”。而新规则下，任何时候，既有开发商被约束融资，也有开发商融资放行；既有银行被约束放贷，也有贷款畅通无阻。这样，房地产贷款就不会周期性波动，地价、房价、楼市成交量也不会明显波动。由此，也不会出现因地产明显下行，拖累投资和经济，倒逼监管层开闸放水的问题了。

最后，地价、房价大幅上涨的基础弱了。如果资产端的“三道红线”和资金端的“五档分类”都能落实到位，开发商一股脑地高成本融资，然后一起冲进土地市场高价拿地，高举高打、唯快不破的“高周转”现象，也就少了。同时，地价倒逼房价上涨，进而倒逼调控松绑，被迫允许房价上涨的动力也弱了。

新规影响有多大？

对购房者，要关注大势。“五档分类”新规的实施，意味着给资金流入地产，又上了一道枷锁，房贷利率大概率要走高了。记得十多年前，按揭贷款都是打折的，且明显低于实体经济贷款利率，彰显了鼓励住房发展、培育新消费增长点的信号。现在，实体经济贷款和房贷利率分野、分化，房贷利率明显高于实体贷款，标志着管理层不再依赖地产了。

当然，这不是一蹴而就的，但趋势是不可阻挡的，冰山融化往往是从一角开始的。包括金融监管新规在内，楼市的长效机制开始见效了，近期的多个迹象，需要引起重视：

比如，2020年疫情纾困，货币明显增长，杠杆率提升，但很多热点城市的二手住房价格跌了。

比如，房子很难卖了，新房开盘不再抢了(除非价格倒挂)。开发商卖房，要启动所有的渠道，营销费率越来越高。有人说，未来类似贝壳这种带客的平台，要比开发商赚钱。

比如，很多城市二手房挂牌量创新高。二手住房从挂牌到出售，一般要经历一年半载，有的降价也卖不出去。未来，二手房出售的难度会越来越大，有价无市或砸在手里。

比如，房价在上涨，而租金却在下跌，呈现出背离。预示着，实体经济不支持房价上涨，老百姓收入不支持房价上涨，房价向均值回归也是必然的。

从上述这些角度看，不要低估政策的决心和效果，只是还在生效的路上；不要低估国家治理楼市的智慧，只是发力于无形之中、渐次加力，等你发现政策的效力时，一定会恍然大悟。(中新经纬APP)

　　李宇嘉

来源：中新经纬

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