2021年北京二次集中供地再剧变 “调控模范城市”出新招

焦点研究院 · 土拍研报

主题 ：关注北京第二批集中供地的主要特点和热点地块

研究员：赵文浩

7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示：着力建立房地联动机制，推广北京市的限房价、控地价、提品质做法。紧随其后的是各地政府在第二批集中供地中调整供地计划。8月30日，北京第二批集中供地正式亮相，本文结合北京排名前列批土拍，对第二批集中供地的特点进行解析，以求对后续市场做出预测，同时给别的城市提供借鉴。

保障房供应比例增加，朝阳区供地再居首

第二批次共有43宗住宅地块出让，合计245.08万平方米，较排名前列批次增加45%，计容建筑面积为495.95万平方米，较排名前列批次上涨44%，起始总价为1358.77亿元，较排名前列批次上扬33%，计容楼面地价为27197元/平方米，较排名前列批次减少9%。本批次总体地价下滑主要有两个原因：保障房供应比例增加和中心城区供应占比下降。

焦点研究院数据显示，本批次累计供应规划建面36.28万平，较首批共有产权房用地增加27.01万平，租赁住房由上批次的竞配建阶段产生到本次直接配建27.21万平方米，这次供地向保障性住房用地倾斜明显，助推了地价下滑。

分区域来看，朝阳区的建设面积，计容建筑面积，起始总价分别为42.53万平方米，76.96万平方米和434.30亿元，和上次供地一样，这三个指标蝉联各个行政区之首。由于排名前列批次和第二批次朝阳区起始楼面地价和较高限价较高，预估朝阳区近一年内改善型楼盘推出比例加大，会成为北京新房供应的主力区域。单价方面海淀区蝉联各个行政区之首，主要是由于海淀供地区位和周边配套较好所致。

数据来源：北京市规自委官网，焦点研究院

数据来源：北京市规自委官网，焦点研究院

从供地板块来看，本批次中心城区供地比例出现下滑7%至37%，由于中心城区地价普遍偏高，供地比例的下滑也间接影响了本次平均楼面地价，平原新城及副中心区域占比仍旧维持在44%，生态涵养区计容建筑面积占比增加7%，总体上来说平原新城及副中心区域仍为前两批次供应主力。

数据来源：北京市规自委官网，焦点研究

新版土拍规则稳中有变 全流程稳定房地产市场

作为排名前列批集中供地被住建部表扬的城市，北京集中供地的土拍政策采取了部分新的土拍规则，并对原有的部分政策进行改造深化，我们把本次的政策从土地竞拍，项目建造和新房销售环节三个层面来进行分析。

1.    土地竞拍

本批次平均溢价水平为10%，较高限价设定为15%,较排名前列批次部分地块较高溢价率25%有所下滑,由于北京实施一地一策的调控策略，优质地块多数设置有配建保障性住房或者竞政府产权持有份额的要求，总体上来说对于整体溢价率影响有限。此外上批次的人才住房和租赁住房最终成交面积为22.57万平方米，本批次有14宗地块合计初始配建租赁住房27.21万平方米，取竞租赁面积环节。同时本次采用了禁止马甲企业拍地，部分地块达到较高限价后直接摇号确定竞得人，严查企业资金来源和竞买资质的竞拍政策，这对于北京土拍属于首次。但是，这些政策在二批次杭州、苏州和天津等城市，已经广泛采用。

2.    项目建造

北京本次土地出让仍旧实行90/70细则，该细则的要求是住宅项目面积在90平方米以下的户型占比要在70%以上，主要是解决刚需群体住有所居的需求。本批次有36宗地块在达到较高限价后，需要投报高标准方案，和上批次的10天内提交方案要求不同，本次的投报需要当天在竞拍现场提交方案，新的规定对于房企的运营和投资部门要求更高。同时针对本次的高标准方案评分标准进行优化，加大质量保修和建筑师负责制的权重。针对部分未采用高标准建造方案的地块，设置了较低品质要求，并且规定未按照相关要求将取消竞得资格。新的出让政策对本批次全部出让地块的品质都提出了要求，加大了对住房品质的管控力度。

3.    新房销售

9月1日，北京住建局公布本批次销售指导均价。根据官方解释指导均价是根据周边新建商品住宅和二手住宅均价设定的，这样就有力的避免了房价上涨的问题，便于稳定市场预期。此外对于热门区域地块，均设置有竞政府持有产权份额比例，让利于购房者，利于财富的第三次分配。值得注意的是，本次大兴黄村地块设定了竞现房销售环节，这在北京尚属首次。在业内一直流传一种说法，较好的房源永远是样板间，交房的时候二者出现差距较为常见，现房销售有力的避免了该问题发生。本次试点的推出，是在探索市场和企业的接受程度，利好资金充裕工程质量好的优质企业。

本批次北京土拍规则的设定既有对于已经实施规则的深化，同时又吸纳其它城市的优秀经验进行创新，从稳地价，稳房价，提品质，加大保障房供应力度的角度提出了新的要求，这套土拍规则覆盖了全部竞拍建造销售流程，保证了房住不炒和人民住有所居的市场需求，联想到这些，住建部提出推广北京做法就不足为奇了。

北京土拍详尽竞争充分 精选优质地块重点解读

三季度，房企中报密集公布，由于调控趋严行业竞争加剧，毛利率净利率下滑已成为不争的事实。对于北京这样土拍规则详尽，竞争充分的城市来说，赚取超额利润的可能性微乎其微，选取优质地块打造品牌形象，增加营业额是不错的选择。鉴于这个原因，焦点研究院结合各个地块的区域位置，竞买规则，较高限价等指标优选出5个地块，进行解读，以求对房企拿地提供参考。

1.   海淀西北旺镇永丰产业基地HD00-0403-0003地块

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网

建筑面积：5.56万平方米，计容建筑面积：8.34万平方米，起始价：42.3亿元，用地性质：R2二类居住用地，较高溢价率：10%，指导均价：8.3万元/平方米。

出让政策：限地价，政府持有商品住宅产权预设份额10%，报高标准方案。

焦点点评：该地块周边配套齐全，医疗教育资源都属于优质资源，地块处于永丰园和中关村生命科学园组团之内，稍显不足的是离地铁站稍远，周边新房项目较少，临近的项目为今年6月底开盘的毓润嘉园，均价在8.3万元/㎡,以三居和四居的大户型为主，预估该地块开发为高品质楼盘可能较大。

2.   海淀东升镇京昌路棚改项目二期0803-631-1等地块

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网

建筑面积：2.53万平方米，计容建筑面积：6.15万平方米，起始价：41.9亿元，用地性质：R2二类居住用地，较高溢价率：15%，指导均价：11.2万元/平方米。

出让政策：限地价，政府持有商品住宅产权预设份额10%，含6200平方米保障性租赁住房，报高标准方案。

焦点点评：该地块和本批次临近的0803-631-2地块一起出让，处于北四环外，距离15号线北沙滩站直线距离不到1公里，周边名校云集，其区位周边配套等条件可以和首批次的树村地块媲美，为本批次出让最为优质的地块，再叠加海淀新房项目一向较少，预计开拍之后很快会达到较高限价，一批次树村土拍盛宴或将重现。

3.   丰台万泉寺村A地块一级开发项目0616-0660等地块

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网

建筑面积：4.36万平方米，计容建筑面积：10.16万平方米，起始价：39.0亿元，用地性质：居住教育等，较高溢价率：15%，指导均价11.2万元/平方米。

出让政策：限地价，竞政府持有商品住宅产权预设份额20%，含25700平方米保障性租赁住房，报高标准方案。

焦点点评：众所周知北京三环内宅地应稀少，该地块为本批次少有的三环内地块，地段优越，距离最近的草桥地铁站2公里，与丽泽商务区一河之隔。该地块租赁面积较大，占比达到25%，预计后续会被运营能力较高的品牌房企竞得。周边二手房均价价格分化，部分在6-7万元/平方米之间，新建小区豪宅较多，昆仑域均价13.5万元/平方米，中国玺均价在10.5万元/平方米，该项目后续开发为豪宅可能性较大。

4.   朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-693地块

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网

建筑面积：2.74万平方米，计容建筑面积：6.84万平方米，起始价：37.6亿元，用地性质：二类居住用地，较高溢价率：10%，指导均价7.5万元/平方米

出让政策：限地价，报高标准方案，90/70

焦点点评：和该地块一起出让的还有邻近的两宗地块，该区域配套稍显匮乏，但是无租赁要求和政府持有产权份额要求，距离该地块最近的新盘为7公里外的绿城沁园吗，均价6.5万元/平方米，该地块周边二手房均价多在7万元/平方米左右，由于90/70政策的限制，预期后续开发为刚需盘可能较大，可以填补该板块新房缺乏的少有。

5.    朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区019地块

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网

建筑面积：5.72万平方米，计容建筑面积：8.58万平方米，起始价：53.1亿元，用地性质：二类居住用地，较高溢价率：5%，指导均价：7.98万元/平方米。

出让政策：限地价，报高标准方案。

焦点点评：和本次一起出让的还有邻近的5宗地块，均邻近机场高速，孙河作为高端居住区，豪宅项目林立，远洋、恒基和中国平安已经入驻该板块，周边在售新盘有中海首开拾光里叠拼别墅，均价7万元/平方米，总价850-1400万/套，019地块容积率为1.5，不须配建商业和教育等设施，后续会被开发为低密度住宅，不过高端住宅扎堆上市，可能面临一定的去化压力。

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来源：焦点研究院