焦点指数F30 | 2021年1至8月中国先进级上市房企排行

焦点研究院 · 中国上市房企焦点指数（F30）· 2021年1至8月

报告期：2021年1月1日至8月31日

出品时间：2021年9月24日

研究员：张冉

“中国上市房企焦点指数（F30）”释义：

“中国上市房企焦点指数（F30）”，由焦点研究院发起，面向在上海证券交易所（SH）、深圳证券交易所（SZ）、香港证券交易所（HK）等证券交易机构挂牌上市，公开进行证券交易的中国内地房企，通过对其资产情况、营业收入、土地储备、净利润、净利率、持有现金、长短债、纳税等经营指标进行综合评判，按“先进级”和“成长级”各遴选30家标杆房企，纳入研究范畴，并将其作为研判中国房地产市场的参照系。由此形成的市场研究体系，命名为“中国上市房企焦点指数（Focus30）”。

声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。

榜单解读

房地产市场调控机制持续完善，整体收紧趋势延续：城市层面，热点城市陆续出台多个新政策，旨在补漏洞，抑制一切有可能滋生炒房投机的行为，如北京填补“假离婚买房”漏洞，武汉推出房票制，西安、绍兴、无锡发布二手住房成交参考价格发布机制。而非热点城市也在出台限跌令、约谈恶意降价房企，其目的是为了维护房地产市场稳定，达到“稳房价”的目的。热点与非热点城市的不同调控政策趋向，一方面展现出整体调控趋紧的趋势；另一方面也显示出“因城施策”的精确性。

房企层面，经营情况迎来了目前最严格的“三道红线+三道补丁”监管，而针对此前监管不透明且落地不严格的预售资金监管制度，各地也在抓紧出台政策补漏洞落实，房企流动性显著收紧，部分房企因此面临经营风险甚至出现暴雷。

贷款层面，自年初实施房地产贷款集中度管理制度以来，金融机构向房地产市场投放贷款规模受到严格限制。到年中，经过对上市银行年报整理可以发现，目前多家银行房贷额度紧张，部分银行已经超过标准线。受此影响，部分城市房贷利率持续上涨，部分银行购房贷款进程放缓甚至中止。

土地层面，22个重点城市住宅用地采取“两集中”和“一年三次”供应政策落实到位，随着政策的逐渐推进落地，前两轮出现了“冷热不均”的局面。在首轮集中供地中，部分重点城市土地交易创下历史新高，房企参与度明显较高；而第二轮集中供地中，由于房企流动性持续收紧，导致参拍积极性不足，多个城市多宗地块出现无人报名流拍现象。为了缓解这种局面，8月10日自然资源部召开了闭门会议对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，各地积极响应分别修订土拍政策，降低拿地成本、鼓励房企积极参与，增加市场活跃度。

整体来看，当前市场调控陷入纠结期，一方面，是调控整体方向仍要保持收紧趋势不改；另一方面，多家房企因流动性收紧爆雷、多个城市土拍参与度不高也并非调控的最终目的，市场调控是为了规范市场而不是打压。正是在这种纠结期，房地产市场格局正在发生剧烈变化，部分房企受政策变动影响出现经营风险，而部分资金充足的房企正在弯道超车，让我们从焦点研究院统计并发布的“2021年中国上市房企焦点指数（F30）”中一探究竟。

23家超千亿，头部房企优势凸显。根据焦点研究院统计，2021年1至8月，跻身“中国先进级上市房企焦点指数（F30）”的企业中，其合同销售金额的门槛是770.4亿元（新力控股，02103.HK），超过千亿的房企有23家。头部房企优势凸显，销售额之间出现明显断层。具体来看，碧桂园（02007.HK）以5325.9亿元的销售额持续大幅领跑为排名前列阵营，万科集团（000002.SZ）、中国恒大（03333.HK）、融创中国（01918.HK）分列第二到四位，销售额均在4000-4500亿元之间，与碧桂园相比有近千亿元差距，位列第二阵营；第五位的保利发展（600048.SH）3742.1亿元的销售额位列第三阵营，先进第六位的中海地产千亿以上。中海地产以下的25家房企间差距并不明显，未来这个阵营间的竞争会更剧烈。

碧恒万格局可能改写，部分房企正逆势而上弯道超车。目前，中国恒大（03333.HK）资金链承压遇经营风险，销售额增长阻力较大，1-8月销售额同比下降2.7%至4386.5亿元，与第四位融创中国（01918.HK）的差距仅有两百多亿元，且未来仍有下降可能。万科集团（000002.SZ）1-8月销售额同比增速仅有1.1%，且规模上仅先进融创中国（01918.HK）不到三百亿元，未来也有被超车的可能。融创中国（01918.HK）1-8月销售额同比增长33.2%，突破4000亿大关，距离前三的位置越来越近。融信中国（03301.HK）和正荣集团（06158.HK）2020年在疫情影响下仍逆势而上，进入2021年两家企业又将这一优势进一步扩大，1至8月销售额同比增幅均近30%，带动企业排名持续上升，较上半年均前进了3名。

低基数导致超九成房企同比出现增长。根据焦点研究院统计，2021年1至8月30家上榜上市房企中，28家同比出现增长，这是由于2020上半年受疫情影响房企销售额基数普遍较低导致，不能被视为一种普遍可持续现象。其中，绿城集团（03900.HK）同比增长84.6%，佳兆业（01638.HK）、金地集团（600383.SH）、首开股份（600376.SH）和美的置业（03990.HK）同比增速在40%以上，以上5家企业具有一个共同特征，少数股东权益占比较高均在40%以上，绿城的占比已经高达60%以上，不排除这5家企业通过加强合作开发来提升自己的销售业绩。这种业绩的提升也具有一定风险，一定程度上会对房企未来的结转确认营收规模造成误导。

时间已过三分之二，仅有不到三成房企完成目标。根据焦点研究院的统计，2021年1至8月，跻身“中国先进级上市房企焦点指数（F30）”的企业中，22家公布了全年销售目标，按今年时间已过三分之二推算对比来看，仅有6家房企完成前8个月销售目标额，分别为首开股份（600376.SH）、金地集团（600383.SH）、正荣集团（06158.HK）、融信中国（03301.HK）、美的置业（03990.HK）和旭辉集团（00884.HK）。这其中，首开、正荣和融信均是由于销售目标定的较低，所以目标完成度高。而另一家完成度56.3%的绿城集团（03900.HK）则由于将目标定的较高，导致销售额虽同比增长84.6%，却仍未完成前8个月的销售目标额。

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