住建部创新性提出“人房地钱”联动机制,西安楼市限购升级

核心结论： 

2021年第36周，住建部提出，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，并创新性提出“人房地钱”联动机制，努力实现全体人民住有所居。

地方政策方面，西安楼市限购升级，居民家庭在西安市落户满3年，方可在限购区域购买第2套商品住房；广州将综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格；郑州支持和鼓励重大贡献企业利用自有工业土地建设人才租赁住房；深圳、北京、武汉发布第二批集中土地信息，其中严格控制溢价率；长沙第二批集中供地再次推迟。

【全国政策】

1、住建部：“人房地钱”联动机制助力住有所居

8月31日，国新办举行新闻发布会表示，近几年主要围绕加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系、建立较为完整的住房保障政策和管理制度、建成了规模巨大的保障性住房等方面进行工作，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

--诸葛找房解读

本周，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽、副部长倪虹围绕努力实现全体人民住有所居介绍有关情况并答记者问。值得注意得是，在此前7月份国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。在这样的背景下，本次国新办发布会主题确立为“努力实现全体人民住有所居”，体现了政策的推进性，是对此前提出的一系列发展保障性住房等政策的进一步落实，具有积极的信号意义。同时也是为共同富裕的改革奠定基础。

本次发布会上，提到将加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，未来的住房产品体系将会更加丰富和完善。随着政策不断深入落实，未来广大人民的居住条件将会得到进一步改善，切实实现“住有所居”。同时，住建部部长指出，新时代新阶段对住房和城乡建设发展提出新要求，住房和城乡建设工作面临着新问题和新挑战：

1、住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，人民群众对住房质量和环境提出了更高的要求。这一条指明了当前住房存在的突出问题主要集中于供需之间的矛盾，对此，未来优化供应结构，增加住房供给成为解决住房难题的重要举措，加强保障性租赁住房建设刻不容缓。

2、城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重，城市建设的品质和安全与人民群众对美好生活的向往和新时代新阶段的要求还不相适应。由于核心城市核心地段的居住空间的稀缺性，除了增加住房供给外，加强老旧小区改造、盘活存量成为解决住房难题的重要突破口。对于房企来说，也提供了一个新的发展方向，投身旧改的房企或将增加。

3、城乡发展不平衡，农村发展还不充分，农房和村镇建设还不能很好地满足农民现代化生活需要等。

本次会议对于接下来的工作部署提出了三点，其中，提出了建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜。这是首次提出的新机制，具有一定的创新性，在“人”上努力实现住有所居，在“房”上继续坚持房住不炒，建立房地产长效机制，在“地”上优化供应结构，包括今年以来实行的集中供地等举措，在“钱”上加强资金监管等，预计接下来的工作开展都将会围绕这四个方面进一步深化展开。

【城市政策】 

1. 西安楼市限购升级：家庭落户满3年方可在限购区买第2套住房

8月30日，西安市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到，居民家庭在西安市落户满3年，方可在限购区域购买第2套商品住房。且经批准引进的E类人才已连续缴纳12个月社会保险或个人所得税的，方可在限购区域购买商品住房。夫妻离异的，离异前家庭在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房。

2. 成都公积金新政：限制多套房提取

9月1日，成都市住房公积金管理中心发布新修订的《成都住房公积金缴存管理办法》、《成都住房公积金提取管理办法》及《成都住房公积金个人住房贷款管理办法》，新的文件将于10月8日实施。其中，在公积金提取方面，明确限制多套房提取。

3. 广州将从多方面综合评估形成二手住房交易参考价格

8月31日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，自发布之日起施行。《通知》明确，成交活跃热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，视市场运行情况适时发布。

4. 北京城市更新行动计划：不搞大拆大建，稳步推进老旧小区改造任务 

8月31日，北京市政府官网全文印发《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》。《行动计划》明确，到2025年，力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务；同时，基本完成134个在途城镇棚户区改造项目，完成30000户改造任务。

5. 郑州：鼓励重大贡献企业自有工业土地建设人才租赁房

9月2日，郑州市委财经委员会召开排名前列次会议。会议强调，支持和鼓励重大贡献企业利用自有工业土地建设人才租赁住房，在符合相关政策的前提下，科学制定产业配套住房建设计划，依法严格规范产业配套住房产权管理。

6. 深圳重新发布第二批集中供地：22幅地块不变 溢价率上限降为15% 

8月29日，深圳市重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及出让地块不变，共22幅，总用地面积约83.4公顷。公告中提到，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买），地块溢价率上限统一由45%调整为15%，用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等。

7. 北京第二批集中供应43宗宅地：整体溢价率控制在10%以内

8月30日，北京市规划与自然资源委员会发布第二批集中供地公告，共挂出43宗住宅地块，土地总面积约245公顷，总建筑规模约496万平方米，除一宗招标项目以外，起始价总额约1359亿元。二批次地块整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%。

8. 长沙第二批集中供地再次推迟 暂定至9月

8月31日，长沙市自然资源和规划局发布公告，长沙市第二批住宅（含商住）用地集中出让，推迟至9月。这是长沙第二批集中供地由7月推迟至8月后的又一次延期。

9. 武汉第二批集中供地51宗 住宅用地溢价率上限15%

8月31日，武汉市自然资源和规划局发布2021年度第二批次住宅用地“两集中”出让公告，共计出让土地51宗，将在10月9日、10日两天集中揭牌。此次集中供地将严格竞买准入机制，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；对住宅类用地设定出让较高价，严格控制住宅用地溢价率不突破15%的上限。

--诸葛找房解读

本周，在楼市调控方面，西安限购升级，明确规定家庭落户满3年方可在限购区买第2套住房；在市场监管方面，广州将综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格；在租赁市场方面，郑州支持和鼓励重大贡献企业利用自有工业土地建设人才租赁住房；在土地市场方面，深圳、北京、武汉等城市发布第二批集中供地的公告，并严格控制溢价率。其中，西安从住房限购、限售、土地交易、保障性租赁住房等方面进一步提出明确要求，促进房地产市场平稳健康发展。在扩大住房限售范围的同时，强化住房限购，明确居民家庭在西安市落户满3年的，方可在限购区域购买第2套商品住房等措施；在拿地方面，严格限制竞拍者的资格条件，提出同一竞买企业及其控股的各个公司，不得参与同一宗地的竞买，以及加强房地产开发企业购地资金审查；在保障性租赁住房方面，提出加大土地、财税、金融等政策支持力度，引导实现多主体投资、多渠道供给新局面。坚持小户型、低租金的原则，有效扩大住房保障能力，推动实现职住平衡。

整体而言，西安楼市调控聚焦解决房地产开发、房屋买卖、住房租赁等多领域问题，将在一定程度上加快市场整治进程，逐步推进房地产秩序向好发展。另外，本次西安政策全面加码，充分体现了市场政策管控力度具有逐步加强、稳步落实的导向，对后续其他城市的楼市调控给予一定的参考指向作用。限购升级、金融监管趋严将有效遏制投机炒房等现象，抑制房价涨幅过快，将在一定程度上达到楼市短期降温的效果，进一步促进市场平稳健康发展；完善租赁保障体系、增加房源供应，将有效解决住房难题，切实实现“住有所居”。 

附表：2021年第36周政策汇总

 来源： 诸葛找房数据研究中心