柳州某小区物业变身“黑社会”?律师:业主有权罢免!

关于物业的问题近来频频出现在柳州，比如物业未经业主许可欲使用公共区域作他用、星级物业的霸道行为等事件，伤害的都是业主的利益。然而，当遇到了伤害自己权益的物业时，很多业主可能并不知道，自己其实拥有维护利益的关键“一票”。

事件：物业变身“黑社会”

柳州市某小区物业最近“摊上事”了。据该小区某业主爆料，在几个月前，自己所在的小区物业服务不到位，致使小区业主韦先生的车被刮伤，因疏忽造成的保管不当，物业并未给予任何说法。因此韦先生感到气愤，与物业陷入僵持中。

物业方并未“低头认错”，而以管理之便几次禁止韦先生的车辆进入小区。这一次，韦先生的车又添新“伤痕”，韦先生怀疑到物业头上，猜测是物业的“报复”行为。而警察来调取录像查看时，也发现有某个时段的录像已被删除。

对于物业的如此不为“民”着想甚至被怀疑成为了“行凶者”，韦先生对小区物业的资质提出了质疑。而记者从国家企业信用信息公示系统查看时，发现该小区物业确实存在“违反税收管理”的不良记录。

据了解，该小区在2015年交房后，前期物业与业主因物业费用协商未能达到一致而在9月底退出小区管理，目前小区的物业并不属于开发商聘请的物业，是在前期的物业退出后10月初进场的，且进场时并未与业主签合同。

从国家企业信用信息公示系统上看，该物业的注册时间却是在2015年12月份。“虽然小区物业是具备合法运营资质的，但它当时的进场一定是不合法合规的，并且现在仍然是没有我们小区的合法管理身份与资质。”韦先生表示。

答疑：“合法”物业合法吗？

该小区的物业目前是具备了合法的资质，但它一定就是合法的吗？

律师说

景耀律师事务所律师表示：“物业进入小区开始，就已经涉嫌违规操作。首先是在进入小区之时并不具备合法的资质。其次根据国务院颁布的《物业管理条例》中看来，小区的物业分为前期物业管理与物业管理两种，前者是由开发商聘请。若前期物业管理退出，新聘请的物业就是物业管理，物业管理需要经过小区业主大会的批准，才可正式进场，而该小区未成立业主大会，物业的进场并没有通过小区业主大会。”

记者查阅《物业管理条例》的相关法条，还提到了物业管理“收费标准需要由业主大会委托或授权业主委员会和物业公司共同协商，报业主大会批准，经当地物价部门核定后生效。”

因后期进场的“物业管理”并未通过合法合规的途径进入，且小区目前也并未成立业主大会，因此该小区物业的收费标准也并未在物价部门备案生效，涉及到的物业管理收费或并不合法，不受法律保护。

通过拨打柳州市政府热线，记者得到柳北区住建局的答复表示，该小区物业在进驻小区之时并未签订物业服务合同，业主可以根据合同法拒绝交纳物业服务费。

建议：成立业主大会

物业向业主收取物业管理费用，就需要提供相匹配的服务，不让物业“为所欲为”，特别是此类可以说是不合规的物业公司的“恶劣”行径，需要依法由小区业主组成的业主大会来代表全体业主行使监督权。

柳北区住建局的答复建议，韦先生可以召集小区的业主召开业主大会来签订物业服务合同或者另聘请新的物业公司进场管理。

这样做的前提是需要该小区已经成立了业主大会。然而据了解，小区目前暂未成立业主大会及业主委员会。因此业主可以联合小区10位以上的业主联名向城区建设局提出书面申请，并提供相关必要的证明材料，要求成立业主大会。

城区建设局确定符合条件后，以城区建设局名义在物业管理区域张贴公告，向全体业主发出报名参加首次业主大会会议筹备组的通知。筹备组组建完成后，再对首次业主大会进行准备，为业主大会及业主委员会委员的选举做好准备。

待业主大会及业主委员会成立后，就可依法对物业管理等问题进行商讨，而成立业主委员会、提出建设意见，每一位业主手上都会有一票。

业主应该享有的权利

《物业管理条例》中表示，业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。

来源：居柳州

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