金地销售业绩重回TOP10,但业绩是衡量房企的少有标准吗?

焦点研究院 金地集团债务情况解读

报告期：2021年9月6日

出品时间：2021年9月6日

研究员：张子豪

导语

2021年前7月的销售成绩公布后，曾经“万保招金”之一的金地逆行业大势扩张，销售额“重回前十”。诚然，冲业绩带来了“排行榜”位置上的明显提升，金地也借此向市场表明了他们的决心，但另一方面，负债端和利润端隐藏的问题也值得我们重视。金地2023年及以后债务压力明显增长，将会使他们调控“三道红线”时面临压力；同时，三大原因导致金地“增收不增利”。这些已经和将要发生的问题让金地的销售业绩增长看上去含金量打了些许折扣。

债务情况概述

截止2021年9月1日，金地集团境内存续债31只，债券余额448.16亿元，平均票面利率为4.19%，平均债券剩余期限1.88年；海外存续债4只，债券余额89.15亿元，平均票面利率为5.375%，平均债券剩余期限4.64年。

债务期限情况

截止2021年9月1日，金地集团短期债务134.48亿元，长期债务402.83亿元，分别占比25.03%和74.97%。

从年度统计数据上看，2021年到期境内外存续债券约37.91亿元，2022年到期债券约126.81亿元，2023年及以后到期债券约372.59亿元。公司2023年及以后在境内外市场都会面临较大到期债务偿付压力，届时想要维持“三道红线”依旧全部达标可能会比较棘手。具体情况见下图：

图1：2021-2023年金地集团存续债券规模

数据来源：DM查债通，焦点研究院整理

债务情况分析

截至2020年底，金地集团总债务达到1110.44亿元，近三年复合平均增幅为16.09%。而根据金地2021年半年报所示，公司总债务规模已达1231.05亿元，同比增长近20%。

图2：金地集团2018-2021年债务情况表

数据来源：企业年报，焦点研究院整理

2020年，金地集团剔除预收款后资产负债率为69.36%，净负债率为60.45%，现金短债比为1.28。“三道红线”均未触及，被划归绿档房企，这也给了金地扩张规模的勇气。而值得注意的是，根据金地集团2021年半年度报告，公司剔除预收款后资产负债率为70.38%，略超过70%的标准。

金地集团2018-2021年“三道红线”指标数据

数据来源：企业年报，焦点研究院整理

对于近几年不断追规模提升，力求重返头部房企的金地来说，舍弃一贯的保守态势，拾起高周转，逐渐加杠杆，从而导致债务规模的相对扩张是可以理解的。然而公司销售规模扩大带来的销售收入的增长，却未能转化为更高的利润，导致“增收不增利”其原因如下：

房企毛利率持续走低，金地也不能幸免。公司房地产开发部分的毛利率逐年持续下滑，2018年-2020年分别为43.08%、41.26%和33.56%。毛利率下滑一方面与地价占房价比重提高有关，另一方面与2020年结转项目中低毛利率项目占比较大有关。可以预计的是，毛利率下降的趋势会随着行业对各地政策的适应逐渐放缓，但是行业红利的失去也使得毛利率的上升困难重重。

公司期间费用控制还存在一定进步空间。在销售限价日趋严格，土地成本持续提高的前提下，很多房企将增利降本的目光聚焦于在管理端、财务端的成本控制上。2021年1-6月，金地的期间费用率为11.0%，虽较去年同比下降1.9%，但仍有较大的进步空间。而且实际操作上向管理要红利的空间还有多大，其实行业内也在摸索。

金地少数股东权益占比较高。金地项目多为合作项目，权益占比不高，截至2020年底，公司权益剩余可售面积仅占总剩余可售面积的58%。而根据2020年金地的利润表可以看出，在总共的940亿元利润中，少数股东损益达到366亿元，占比38.9%，公司收益中的一大部分都流向了少数股东。同时，过高的少数股东损益占比也常被视为收入分配存在一定风险的警告。

偿债能力分析

基本面分析：金地剩余可租售项目分布以二线城市为主，占比72.39%，考虑到公司近两年签约销售金额扩大，剩余可租售项目大约可满足公司两年左右的销售需求能带来稳定的营业收入。但另一方面，根据前述分析，公司将在2023年及以后面临大量到期债务压力，届时能否依然在“三道红线”的要求下如今年般从容应对，扩张销售规模，也将是我们持续关注的重点。

技术面分析：截至2020年底，公司流动比率和速动比率分别为1.41和0.59，同比均有所下降，可以看到债务负担增加导致流动资产对流动负债覆盖率有所降低；2018-2020年，公司EBITDA利息保障倍数分别为4.65、4.63和4.09，近三年虽然逐年下降，但是公司长期偿债能力依旧很强。

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来源：焦点研究院