诸葛找房专题:房产税改革进入提速期,长、珠三角城市或入围试点

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。国务院确定房地产税试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案，试点实施启动时间将由国务院确定。房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。试点期限为五年。对此，诸葛找房数据研究中心就房地产税的概念、出台背景及国内外经验等方面深度研究，探究房地产税改革的意义及未来实施情况的预测。

一、房地产税的定义

事实上，自房地产税被首次提出后，就被各界予以特别关注，尤其是今年以来，国内房地产税试点加快推进信号频繁释放。那么明确房地产税的概念就成为首要前提。什么是房地产税？所谓房地产税，区别于房产税，是一种综合税种，包含土地使用权出让、房地产开发、交易、出租等诸多环节，如房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等都属于房地产税的范畴。通常来看，负责征收房地产税的政府机构会对房地产价值估值，并以房产价值的一个百分比作为应缴纳的税额。在国内，2011年起在上海和重庆试点房产税，仅仅针对房屋本身，上海的房地产税主要针对炒房现象，以全市行政区域作为试点范围，以多套房为主要征收对象；重庆房产税则以豪宅为主，试点范围为重庆市主城9个区，主要针对的是热度较高的高端住房。

表：房地产税部分税种含义及税率

二、房地产税出台合理且必要，助力完善地方税收体系

（一）一直以来，我国地方政府对土地财政存在着较强的依赖性，根据统计数据显示，近年来地方财政对土地收入的依赖度逐年上升，土地收入占据一般公共预算收入的比例已经超过80%。面对这样的现状，地方财政依赖由土地财政向房地产税收转变显得尤为重要和迫切。房地产税的征收，意味着地方政府将有望逐渐降低对土地财政的依赖，一定程度上补充了地方财政收入，增加了稳定的税收来源，促进财政收支平衡。

图：土地收入占一般公共预算收入的比例

（二）在部分热点城市，特别是近年来人口流入量大、房价上涨过快的城市，购房需求旺盛，其中不乏一些借机投机炒房行为。事实上，投机炒房行为的产生与房地产保有环节没有征税、制度不完善这一因素有着密切关系。征收房地产税，对于落实房住不炒、促进房地产市场平稳发展有着重要意义。

（三）另外，房地产税的征收，短期内可以增加购房者的持有成本，实现调节个人收入分配、缩小贫富差距的目的，有利于促进实现共同富裕。

（四）我国的税收体系目前还尚不完善，完善地方税收体系成为我国财税改革的重要部分。其中，征收房地产税成为地方税收改革关键性的一步，弥补房地产保有环节无税征收的空缺，有利于健全和完善地方税收体系。

三、房地产税改革进入关键期，五年试点逐步推进

（一）本次授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，且由国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。同时设置试点期限为五年。表明了对本次房地产税试点工作的重视，预计接下来将会全力推进相关工作。前期关于房地产税的提及多强调的是“稳妥推进房地产税立法和改革”，本次提出开展试点工作是对房地产税改革的进一步落实，未来五年将成为房地产税改革的重要时期，试点城市的推出也可能会分批次公开实行，逐步推进。

（二）本次提出房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。相较于之前在上海和重庆试点的“房产税”，本次征税的范围将有所扩大，但是预计仍会保持着循序渐进的原则，不会用力过猛。

（三）从本次房地产税税率拟定来看，预计力度可能不会太大。从征收对象来看，预计会设置免征范围。根据目前试点城市来看，上海采用的是首套免征，重庆则是普通住宅免征。从征收税率来看，上海和重庆的税率基本确定在0.5%左右的水平。需要注意的是房地产税的征收大概率主要针对购买二套房以上的，预计本次征收的范围有所扩大，但是税率也不会设置过高，大概率在1%以下的水平，对首套房可能实施极低的税率甚至不征收。

四、试点城市大概率倾向于长三角、珠三角热点城市

对于本次房地产税改革试点，尚且没有公布试点城市。根据往期经验及实施可行性，大概率会选择房地产市场热度较高的城市，预计长三角、珠三角经济圈的核心城市，如广东的深圳、广州，共同富裕示范区浙江省中的杭州、宁波等城市可能性较大。根据诸葛找房数据研究中心统计的2019年人口流入量TOP10 城市，杭州、宁波、广州、深圳位居前四。长三角经济圈地理位置优越，热点城市集中，高新产业集聚，加之人才利好政策的加持，吸引大量人口涌入。其中浙江省今年被国务院列为全国排名前列个共同富裕示范区。珠三角经济圈对外贸易等产业发达，坐享国家政策利好，吸引大量年轻群体蜂拥而至，房地产市场热度居高。这些城市均为重点关注且政策先行区，实施的可能性和合理性较高。

图左：2019年人口流入TOP10城市（万人）  

图右：2019年各经济圈人口流动情况（万人）

图：2021年浙江被列为共同富裕示范区

五、房地产税征收目的不是“降房价”，长期看对房价影响甚微

近几天，房地产税成为刷屏热词，购房者更对市场产生了不确定的见解，很多人认为房产税会带动房价的下行。对此，诸葛找房数据研究中心认为，房地产税短期影响房价波动，中长期对降房价作用甚微，首先，征收房产税出台的目的是实现共同富裕、平衡财政收入，促进市场平稳发展，而不是降房价，其次结合国内经验，目前国内房产税试点城市包括上海和重庆，自2011年1月开始在全国率先试点。由于征收的费率不高，且免税范围大，短期内产生一定的市场波动，长期来看对市场的整体效果不大。根据国家统计局公布数据显示，上海、重庆在2011年房产税征收后，2011年当期商品住宅销售价格同比涨幅回落，上海甚至出现下跌，而从全国价格走势来看，2011年房价同比涨幅也呈现小幅回落，可见上海和重庆两地的房价调整，除了房产税带来的短期波动外，与全国宏观经济及政策环境也脱不开关系。从长期来看，上海、重庆两地房产税试行至今，上海新房累计涨幅为104%，二手房累计涨幅为90.2%，重庆新房累计涨幅为68.1%，二手房累计涨幅为33.9%。整体来看，在房产税试点后的10年里房价上涨幅度依然可观，可见中长期来看房产税的实际效果有限。

图：上海、重庆及全国商品住宅销售价格同比走势

表：上海、重庆自2011年1月至今房价累计涨幅

再次，从国际经验看，很多国家将房地产税作为地方财政的主要税种之一，实际效果也不显著，房价仍然保持稳定的上涨态势。以美国为例，近十年的房价涨幅达到75%，日本和新加坡房价涨幅也分别达到43%和14%，整体来看，国际上其他国家的房产税税率也并不高，较高税率不超过10%，房地产税更多的是作为一种财税工具而存在，房地产税也并不一定会带来房价的下跌，人口、经济等因素才是影响房价走势的主要因素。

表：其他国家房地产税实施情况

来源： 诸葛找房数据研究中心