【城市月报】苏州新房市场热度回稳,但前7月成交仍创近三年新高

专家评级：看好

核心观点：

进入2021年7月，苏州楼市在经历了上半年的热潮之后，市场转而进入年中淡季，加之调控收紧信号加强、房贷额度趋紧等作用下，市场回稳态势凸显。预计接下来，市场价格维稳将是大势所趋，成交量亦不排除一定的回落。

一、 新房市场

（一）新房成交情况

近三年来，苏州新房市场月平均成交规模呈现逐年上升态势。2021年1-7月份，苏州月平均成交套数达6716套，同比上涨17.6%。进入2021年，年初市场成交基本延续去年底行情，2月份受到春节假期影响，成交短暂回落，但仍高于去年同期水平，进入3、4月份随着楼市小阳春的到来，成交走高，6月进入冲刺年中业绩的节点期，房企积极推盘出新，提高营销力度，成交水平达到年内峰值超9000套，7月份市场进入年中淡季，加之房贷利率持续收紧，成交量较上月回落。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年7月苏州新房成交7414套，环比下跌20%，较去年同期上涨28.14%。从累计成交来看，1-7月新房累计成交47010套，同比上涨19.8%。

图：2019年-2021年7月苏州新房成交套数及同环比

数据来源：诸葛找房数据研究中心

（二）新房价格变化

随着政策面调控不断收紧，加之房企为了加速回款，积极降价促销，以价换量，今年新房成交均价基本呈现波动下降的态势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，进入2021年7月，苏州新房成交均价止跌转涨，为25230元/㎡，环比上涨2.8%，同比下降1.4%。预计在接下来，调控政策不断深入强化，房价大概率会在稳定范围内小幅波动。

图：2019年-2021年7月苏州新房价格走势

数据来源：诸葛找房数据研究中心整理

（三）新房供应及库存

进入2021年7月，随着市场旺季效应减弱，房企推盘力度随之下降，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年7月批准上市套数为4615套，环比下跌24%，同比上涨3.5%。从库存来看，今年1-7月基本呈现先升后降的特征，本月库存量较上月微降，在推盘量减少以及去化良好的情况下，库存量小幅下跌，根据数据显示，7月苏州新房库存为46500套，环比微跌0.3%。从去化周期上看，7月苏州的去化周期仅为7.3个月，不及一年。整体来看，苏州新房去化速度较快，去化压力较小。

图：2019年-2021年7月苏州新房供应及库存走势

数据来源：诸葛找房数据研究中心

本月，苏州新领销许项目为20个，项目集中分布于吴江区、吴中区及相城区，其中包括凤起和鸣雅苑，该项目位于苏州御窑路与兴盛路交汇处，规划配套包括相城实验学校、春风里商业中心、妇幼保健院（规划中），该楼盘凭借区位、价格以及户型等因素深受市场关注。另外，吴江区的观湖春晓庭本月首次获取预售证，预售总建筑面积为20907.66平米，共226套住宅，以小户型为主。位于姑苏区拙政园旁边的中铁建抱拙别墅也于本月7日新领销售许可，共计22套别墅房源，古城核心气息浓厚，配套齐全，地理位置优质，是当之无愧的豪宅项目。

表：2021年7月颁发预售许可证楼盘信息

数据来源：苏州房管局，诸葛找房数据研究中心整理

（四）分区域成交情况

从7月各大城区的表现来看，吴中和吴江区仍然占据特别份额，总占比超50%，其次为相城区，占比为19%，高新区本月成交占比为16%。从成交套数来看，7月吴中区成交1982套，位居成交榜首，其次为吴江区，成交1593套，位居第二，相城区成交1236套，位居成交第三。高新区成交1073套，位居第四名。除了工业园区外，其他各城区成交水平均呈现不同幅度的下滑，7月份整体成交热度回落。

图：2021年7月苏州新房分区成交情况

数据来源：诸葛找房数据研究中心

（五）板块成交排行

从7月份各大板块的成交来看，吴中区的太湖新城板块位居成交套数榜首，7月成交452套，成交均价为28200元/㎡，其次为科技城板块，单月成交421套，成交均价为28640元/㎡，吴江区的远东开发区及太湖新城板块本月分别成交373和372套，位居第三、四。吴中区的度假区和甪直板块成交亦有良好表现，分别成交304和299套。总体来看，吴中和吴江区板块占据半壁江山，高新区及相城区部分板块表现不俗。

表：2021年7月苏州板块成交套数排行榜

数据来源：诸葛找房数据研究中心

（六）项目成交排行

根据7月份苏州新房成交套数TOP20项目来看，吴江、吴中及高新区项目占据主力，科技城热盘大悦澜庭位居成交套数榜首，项目自开盘入市起就一直备受欢迎，地处高新区科技城板块的核心位置，区政府所在地，临近地铁11号线，规划看好，以中小户型产品最为热销，是刚需及刚改客户的优质选择。吴中区的碧桂园大境时代项目单月成交151套，位居成交套数第二。项目作为甪直板块新房的主力供应项目之一，由碧桂园、新希望联合打造,商业、交通、教育配套完善，主力面积段为100-125㎡，当前均价约22548元/㎡。

表：2021年7月苏州楼盘成交套数排行榜

数据来源：诸葛找房数据研究中心

根据7月份苏州成交金额TOP20项目来看，苏州工业园区的花语江南项目成交金额遥遥先进，单月成交超11亿元，花语江南位于龙城大道与新堂北路交汇处，当前市场均价为38494元/㎡，项目坐拥彩虹城幼儿园、博小龙锦分校、永宁欧尚、排名前列人民医院、常州保利大剧院等配套，集教育、医疗、娱乐等配套于一体。其次为高新区的大华春和景明项目，地处狮山板块，在整个狮山板块处于基本断供的情况下，作为整个狮山板块的稀缺优质项目，加之自带幼儿园、小学、商场、地铁等步行可达，大华项目每次开盘都引来热抢，房源基本开盘即售罄。相城区的花语天境项目排名第三，位于相城高铁新城核心区域，打造品质标杆项目，三房以上产品为主，交通便捷，居住氛围浓厚，但是距离苏州京沪高铁偏近，部分楼栋或将有一定的噪音干扰。

表：2021年7月苏州楼盘成交金额排行榜

数据来源：诸葛找房数据研究中心

从各大房企在苏州市场的表现来看，TOP7房企单月销售额均破10亿元，其中招商蛇口销售金额位居首位，为19.89亿元，其次为中国铁建，单月销售金额为18.47亿元，新希望地产位居销售额第三，为14.84亿元，碧桂园、旭辉紧随其后。由此可见，就苏州房地产行业格局而言，大型品牌房企占据重要的市场份额，并且专注高端品质项目的房企优质凸显，如招商、中国铁建、旭辉、绿城等。

表：2021年7月苏州房企成交金额排行榜

数据来源：诸葛找房数据研究中心

二、二手房市场

（一）二手房成交情况

从历史数据看，苏州2019年二手房成交量冲高，5月份达到峰值为11971套，环比上涨1.9%，同比上涨57.6%。进入2021年，二手房成交基本呈现先扬后抑的趋势，4月份达到年内小高峰，成交6118套，随后两个月连续下跌，7月份转跌为涨，成交4630套，环比上涨13.8%，同比下跌26.8%。从累计套数来看，2021年1-7月份累计成交34920套，较去年同期上涨8.5%。整体来看，受到上半年小阳春市场热度及教育置业的带动，1-7月份苏州二手房销量可观，但是随着旺季结束、新房供应增加以及房贷趋紧，市场活跃度或将逐渐回落。

图：2019-2021年7月二手住宅成交及同环比

数据来源：诸葛找房数据研究中心

（二）二手房市场均价

2019年以来苏州二手房市场均价基本呈现先升后降，整体趋稳的特征，于2020年2月达到峰值，市场价格为30727元/㎡，环比上涨0.3%，同比上涨17.8%，主要是受到成交结构性因素的影响。随后市场价格稳中趋降。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年7月市场均价为28828元/㎡，与上月基本持平。

图：2019-2021年7月苏州二手住宅市场均价走势

数据来源：诸葛找房数据研究中心

（三）分区成交情况

整体来看，苏州二手房成交各区域分布较为均匀，根据数据显示，7月份工业园区成交量位居首位，单月成交865套，其次为吴江区、姑苏区，分别成交898套和865套。苏州工业园区作为苏州的主城核心区，发展较为成熟，新房少有供应，土地稀缺，使得大部分购房者将视线转向二手房。

图：2021年7月二手住宅分区成交情况（套）

数据来源：诸葛找房数据研究中心

（四）涨降价房源分布

从涨降价房源来看，7月苏州二手住宅调价中涨价房源占比小幅下降，本月占比为14.9%，占比较上月收窄0.9个百分点。涨价房源占比下降，在二手房贷政策趋紧等影响下，买方观望情绪渐浓，业主涨价信心有所不足，降价出售仍是市场的主要选择。

图：2019-2021年7月二手房涨降价房源占比走势

数据来源：诸葛找房数据研究中心

三、购房建议

根据苏州房地产市场运行情况来看，当前销售层面以及区域表现良好，上半年市场热度整体居高，进入下半场，随着政策调控趋严，市场预期有所减弱，不排除部分区域板块量价下滑的可能。

对于刚需购房者来说，政策不断完善加码之下，市场价格比较稳定，当前入市不失为一个良好的时机。从区域选择来看，园区发展已经相当成熟，是苏州的价格高地，从性价比来看，高新区的部分板块如科技城、太湖科学城等，吴中区的太湖新城、甪直等板块，房价基本在28000元/㎡以下，对于刚需及刚改客户来说是一个较为合适的选择。从长期来看，基于苏州良好的基本面、强大的购买力支撑，市场仍然持续看好。

 来源： 诸葛找房数据研究中心