商品房预售制取消,楼市会发生什么?

近日，一则广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称“通知”）在网上流传。

通知称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，将于9月25日上报住房城乡建设部。因此，网传“房地产行业传出大消息，有25年历史的商品房预售制可能要被取消”；不过，涉事机构和部门的回应已经来了！

可以看到，这份流传出来的《通知》材料上提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

消息一出，各方关注，被媒体解读为“广东酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售！”

广东房协回应：文件还处于内部讨论阶段

对此广东房协回应称，这只是一个征求意见，大家可以提建议取消或者保留，摸底各房企的想法而已，“八字还没一撇”，目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订，并非真的实施，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

《通知》所附的住建部下发的函显示，房地产预售制度存在5项风险：

1.  一旦发生资金链断裂，将导致工程烂尾，损害购房人利益，增加维稳压力；

2.  预售市场起步较晚、相关法规制度不够完善、各地发展不平衡，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生；

3.  交易不公平，以期房销售的名义实现现房销售的实质，将经营风险转嫁给社会；

4.  房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险；

5.  降低了房地产业门槛，导致吸引大量社会资金涌入，造成不平衡发展和低效率竞争。

住建部向江苏等省发函建议现房销售？

《通知》所附住建部的函中表示，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

文件显示，同时接到住建部函件的还有湖北、四川、江苏、河南、辽宁几个省份。

然而，住建部房地产市场监管司相关人士表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。“没有，该情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。”

到底该不该取消商品房预售制？

关于商品房预售制是否应该取消的话题，已引起业内人士热议。

现行的商品房预售制来源于香港，并在1994年出台的《城市房地产管理法》中正式提出，意思是允许开发商将正在建设当中的房子预先出售，收取预付款的一项新房买卖制度。当时由于房屋紧缺、中国的房地产市场尚处于起步阶段，商品房预售制有其正面意义，但是进入新阶段，商品房预售制的缺点也越来越突出。

1、在预售当中购房人预先缴纳了全部款项（含银行贷款），购房人对房屋的质量难以把控，同时也存在因开发商资金断链无法完工而使购房人蒙受巨大损失的风险。据悉，不少的开发商在楼盘还没封顶时就开始预售，而从开盘到入住一般也用一两年才可以入住，对购房人是一种考验。

2、预付款的资金全部进入开发商的账户中，一方面会放大杠杆的倍数，开发商在拿到这些钱后可以向银行申请贷款，开发更多的项目，而源源不断预付-贷款-开发之间的循环将无限放大杠杆的倍数，一旦资金断链极易产生系统性风险。

3、另一方面，预付资金缺少有效的监管，我都知道，我们在网上购物虽然是预付款，但是预付的资金是在第三方的账户里，而不是直接打到商家手中，直到买家确认收货卖家才会收到资金，而现在商品房预售相当于先付钱，后拿货，今后的商品质量很大程度取决于开发商的信誉。

基于此，社会上一直有人呼吁取消现行的商品房预售制度，而本次媒体报道的有关部门或地区建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售，无疑会让其存在成为现实的可能性。

数据显示，截至2017年底非金融企业部门的杠杆率已经达到159%，而房地产企业尤甚，2018年上半年上市房企整体资产负债率为80%，136家上市房企资产负债额超过10万亿！

取消商品房预售制，有助于降低房企负债，也有助于降低中国的宏观杠杆率，但短期来说来会给开发商带来资金压力，有的甚至存在破产倒闭的可能。

众所周知，房地产本来就是资金密集行业，谁拿的钱多，借的钱便宜，钱的使用效率较大化，谁就是最后的笑者。对于开发商来说，商品房预售制较大的意义在于加快资金周转，降低财务成本。

举个例子，你向银行申请100亿的贷款，在利息固定的情况下，如果你的资金被利用一次那么成本就是N，如果被利用两次那么成本就是N/2,被利用3次成本就是N /3，周转的速度越快，成本就下降得越快。近几年，很多开发商的“成功”就是这么得来的。

取消商品房预售制较大的考验就是那些规模小、资金实力较弱的房企，如果成行，未来房地产领域大鱼吃小鱼的态势将会更加白热化。

对于房价而言我认为不会造成太大的影响，原因有两点：一是现在的房地产市场已经进入了存量房时代，新房供应越来越少，而二手房交易越来越频繁，取消商品房预售制难改目前的房地产格局。二是取消商品房预售制可能会抑制房企拿地的热情，但难以显现的房价上。在2016年-2018年，南京部分楼盘曾推行过现房销售，从结果来看，对房价的影响不是很明显。

虽然取消商品房预售制不意味着房价下跌，但对于购房者来说却是重大利好，你买到的是看得着、有质量、经过得起实际检验的房子，而不是一个虚拟的构造。

来源：柳州楼市

编辑：Sting